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Mietrecht | 11.10.2016

Heizperiode

Heizperiode und Mietrecht - Rechtliches zum Thema Heizung und die Rechte des Mieters

Welche Rechte haben Mieter hinsichtlich der Heizung in der Wohnung während der kalten Jahreszeit?

Mieter haben ein Recht auf eine warme Wohnung. Wann ist die Heizperiode und welche Rechte haben Mieter, wenn die Heizung in der kalten Jahreszeit ausfällt oder nicht ausreichend wärmt?

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In Deutschland beginnt die übliche Heizperiode am 01. Oktober und endet am 30. April. Allerdings ist dies nicht gesetzlich festgeschrieben. Wenn es an einer mietvertraglichen Regelung fehlt, legen im Streitfall die Gerichte den Zeitraum der Heizperiode fest. Teilweise wird dabei die Heizperiode sogar auf den Zeitraum Mitte September bis Mitte Mai ausgeweitet.

Mindesttemperaturen in der Wohnung

Während der Heizperiode müssen Vermieter die Beheizung ihrer Mietwohnungen sicherstellen, also etwa die Zentralheizung anstellen oder für funktionierende Einzelöfen in den Wohnungen sorgen. Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass seine bewohnten Mietwohnungen während des Winters zumindest während der Tageszeiten von 6 bis 24 Uhr bis zu einer Raumtemperatur über 20 Grad Celsius beheizt werden können.

In den Nachtzeiten von 24 bis 6 Uhr muss eine Beheizung bis 18 Grad Celsius möglich sein.

Heizung im Sommer?

Wenn es außerhalb der Heizperiode zu einem Kälteeinbruch kommen sollte, was insbesondere in den Übergangszeiten im Frühling und Herbst möglich ist, so ist der Vermieter verpflichtet, die Heizung in Gang zu setzen, sofern die Zimmertemperatur während des Tages unter 18 Grad Celsius fällt und zu befürchten ist, dass das kalte Wetter mehr als zwei Tage lang anhält.

Abgesehen davon schuldet der Vermieter außerhalb der Heizperiode keine laufende Heizung.

Mieter hat Recht auf Heizung

Der Mieter hat einen Rechtsanspruch auf eine funktionierende Heizung. Fällt die Heizung aus bzw. ist sie so leistungsschwach, dass sie die Wohnung nicht ausreichend heizt, so kann er seine Ansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen und rechtlich durchsetzen.

Kaputte Heizung dem Vermieter melden und zur Abhilfe auffordern

Eine mangelhafte Heizmöglichkeit stellt während der Heizperiode einen gravierenden Mietmangel dar. Der Mieter ist verpflichtet, diesen Mietmangel dem Vermieter anzuzeigen und zur Abhilfe aufzufordern. Repariert der Vermieter die Heizung nicht, kann der Mieter eine angemessene Frist setzen und den Vermieter dadurch in Verzug setzen.

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Handwerker beauftragen bei Verzug

Sorgt der Vermieter innerhalb der Frist immer noch nicht zur Abhilfe, kann der Mieter sogar die Reparatur selbst in die Hand nehmen bzw. einen Handwerker beauftragen. Allerdings wird dies in der Regel nicht ratsam sein, da dann der Mieter selbst Auftraggeber des Handwerkers ist und die Handerkerrechnung zunächst einmal selbst bezahlen muss. Er hat lediglich einen Erstattungsanspruch gegen den Vermieter.

Heizlüfter aufstellen

Alternativ können Mieter nach fruchtloser Fristsetzung auch eine Beheizung durch einen elektrischen Heizlüfter, den sie selbst aufstellen, sicherstellen, und die Kosten für die Miete des Heizlüfters und die erhöhten Stromkosten vom Vermieter ersetzt verlangen.

Miete mindern

Für die Zeiten, in denen die Heizung trotz Heizpflicht nicht ausreichend funktioniert, steht Mietern ferner ein Minderungsrecht zu. Auch hierbei gilt, dass der Mietmangel dem Vermieter zunächst angezeigt werden muss. Die Höhe der Mietminderung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Grundsätzlich liegt bereits ab einem Unterschreiten der erforderlichen Mindest-Raumtemperatur von einem Grad ein Mietmangel vor.

Höhe der Mietminderung

Die dadurch hervorgerufenen Beeinträchtigungen des Mieters variieren aber stark und hängen von den herrschenden Temperaturen ab. Die Mietminderung kann nur wenige Prozent der Bruttomiete betragen, wenn beispielsweise nur ein wenig oder nur zum Schlafen genutzter Raum betroffen ist oder die Außentemperaturen noch nicht so kalt sind. Die Mietminderung kann bis 50 Prozent oder sogar 100 Prozent betragen, wenn die Heizung komplett während der kalten Wintermonate ausfällt.

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Heizpflicht der Mieter: Was passiert bei Schäden aufgrund unzureichender Beheizung?

Mieter haben nicht nur ein Recht auf eine ausreichend warme Wohnung. Sie haben in der kalten Jahreszeit auch eine Heizflicht. Sie müssen durch Regulierung der Heizung zumindest für so viel Wärme sorgen, dass keine Schäden an dem Gebäude und den Installationen entstehen. Bildet sich beispielsweise aufgrund nicht ausreichender Beheizung Schimmel in der Wohnung oder frieren Wasserleitungen zu, so kann dies zu Schadenersatzansprüchen des Vermieters gegenüber dem Mieter führen.

Quelle: DAWR/we
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