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Mietrecht | 23.07.2015

Vorkaufsrecht des Mieters

Wohnungskaufvertrag: Was muss der Wohnungskäufer hinsichtlich des Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB wissen und beachten?

Für Kaufinteressenten kann das Vorkausfrecht des Mieters zu finanziellen Nachteilen führen, wenn der Immobilienkauf von einer Bank finanziert werden sollte

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Christoph Eggert

Bei dem Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung kann für den Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB bestehen. Was man als Käufer einer Immobilie hinsichtlich des Vorkaufsrechts des Mieters wissen und beachten sollte, möchte ich hier erläutern?

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Ein Vorkaufsrecht steht dem Mieter zu, wenn das Wohneigentum nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist oder entstehen soll. Dies ist immer dann der Fall, wenn der Eigentümer eines Hauses durch eine Teilungserklärung das Haus in Eigentumswohnungen aufteilt. Gerade im stark in Bewegung befindlichen Berliner Immobilienmarkt ist dies häufig der Fall. Etliche Immobilienunternehmen kaufen Mehrfamilienhäuser oder größere Komplexe auf, wandeln diese in Eigentumswohnungen um und erhoffen sich bei Abverkauf der Eigentumswohnungen einen Gewinn zu erwirtschaften.

Was genau ist eigentlich das Vorkaufsrecht des Mieters?

Das Vorkaufsrecht des Mieters verschafft diesem einen Anspruch anstelle des Käufers in den Kaufvertrag einzutreten. Voraussetzung hierzu ist ein wirksamer Kaufvertrag. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des Vorkaufsrechts ist der Mieter über sein Recht zu informieren. Er kann innerhalb von zwei Monaten sein Vorkaufsrecht ausüben. Er tritt dann zu den im Kaufvertrag geregelten Bedingungen in den Kaufvertrag ein.

Kaufinteressent muss darauf achten, dass ihm durch das Vorkaufsrecht des Mieters kein finanzieller Schaden entsteht

Bei Bestehen eines Vorkaufsrechts sollten Kaufinteressenten unbedingt prüfen lassen, welche Konsequenzen sich aus dem Vorkaufsrecht ergeben. Dabei ist insbesondere darauf zu achten, dass die Kaufinteressenten bei Ausübung des Vorkaufsrechtes keinen Schaden erleiden. Ein solcher Schaden kann sich gerade in Bezug auf eine etwaige Finanzierung ergeben. Kommt es wegen der Ausübung eines Vorkaufsrechtes nicht zur Auszahlung des Darlehens, ist die Bank regelmäßig berechtigt, eine Nichtabnahmeentschädigung zu verlangen.

Vorsicht bei Angabe: „Mieter hat auf sein Vorkaufsrecht verzichtet“

Vorsichtig ist auch geboten, wenn der Verkäufer angibt, der Mieter habe auf sein Vorkaufsrecht verzichtet. Ein Verzicht, der vor Eintritt des Vorkaufsfalles – also dem Vorliegen eines rechtswirksamen Vertrages – erklärt wurde, ist unwirksam. Auch andere für den Mieter nachteilige Vereinbarungen sind gem. § 577 Abs. 5 BGB unwirksam.

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