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Immobilienrecht | 07.06.2018

Eine tragende Säule des deutschen Rechts

Wichtige Rechte für Bauherrn und Hauskäufer kompakt zusammen­gefasst

Wer ein neues Haus bauen oder ein altes sanieren möchte, betritt nicht nur „irgendeinen“ Winkel des Rechts­systems, sondern eines seiner wichtigsten Standbeine, das Immobilien­recht mit seinen zahlreichen Verästelungen. Auf den folgenden Zeilen haben wir daraus die wichtigsten Punkte zusammen­getragen, die für Privatleute, die im Eigenbesitz wohnen möchten, unabdingbar sind.

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1. Geld für das Haus

Die absolute Grundlage, die sowohl Hauskäufer wie Bauherren eint, ist die Notwendigkeit, in den meisten Fällen einen Kredit aufzunehmen. Hierbei ist vor allem die neue Wohnimmobilienrichtlinie von Belang. Sie soll dazu dienen, Verbraucher davor zu schützen, sich selbst zu übernehmen. Die Kredit­institute sind nun gesetzlich verpflichtet, wesentlich umfangreicher über die Finanzierung zu informieren, als es bisher der Fall war.

Zusätzlich haben die Kredit­nehmer nun das Recht, falls der Vertrag zustande kam, obwohl sie eigentlich nicht kredit­würdig sind, diesen ohne weitere Konventionen zu kündigen. Die normalerweise anfallende Vor­fälligkeits­entschädigung ist hierbei außer Kraft gesetzt.

2. Gestärkte Bauherrenrechte

Die im Zuge der Niedrigzins­phase stark angestiegene Bau­tätigkeit in Deutschland offenbarte auch einige Gesetzes­lücken. Genauer gesagt in der Gestaltung der Verträge und deren Inhalt. Hier kam es in der Vergangenheit häufig zu Streits, weil wichtige Angaben fehlten. Etwa ein rechts­verbindlicher Fertig­stellungs­termin. Diesen zu inkludieren ist jedoch nur einer der wichtigen neuen Hausbaurechtspunkte, die erst seit 2018 Gültigkeit haben. Ferner gehört es nun auch dazu, dass Bauherren ein 14-tägiges Rücktritts­recht von einem geschlossenen Vertrag zugebilligt wird, damit verbunden ist die Pflicht des Vertrags­nehmers, darüber zu informieren. Unterlässt er dies, verlängert sich das Rücktritts­recht automatisch auf ein Jahr und 14 Tage.

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3. Bebauungspläne

BebauungsplanBebauungspläne regeln sehr präzise. In diesem Fall: „Allgemeines Wohngebiet, zwei Vollgeschosse, Grundflächenzahl 0,4, Geschossflächenzahl 0,7, Sattel- oder Walmdach“ Bild: fotolia.de ©darknightsky

Ein ebenfalls sehr „heißes Eisen“ ist der Teil des öffentlichen Baurechts, der Kommunen zugebilligt wird, damit ist der sogenannte Bebauungsplan gemeint. Er erlaubt es Gemeinden, für alle von ihnen ausgewiesenen Baugebiete Regularien zu erstellen. Genauer ist er dafür zuständig, Art und Weise einer Bebauung zu regulieren. Darin haben die Gemeinden sehr weitreichende Optionen, die sie nutzen können, aber nicht müssen.

Praxis­beispiel: Der Bebauungs­plan der Gemeinde X kann von Bauherren verlangen, einen Neubau nur in einem festen Abstand zur Straße bzw. den seitlichen Grundstücks­grenzen zu errichten. Das ist die Baulinie, zu der sich § 23 BauNVO

folgendermaßen äußert: „Ist eine Baulinie festgesetzt, so muss auf dieser Linie gebaut werden. Ein Vor- oder Zurück­treten von Gebäudet­eilen in gering­fügigem Ausmaß kann zugelassen werden“.

Problematisch ist jedoch an den Bebauungs­plänen, dass sie den Gemeinden sehr freie Hand lassen. Was in einer Kommune erlaubt ist, kann in der nächsten verboten sein. Zudem dürfen die Pläne nicht nur „grobe“ Vorgaben wie Bauposition, Stockwerk­anzahl usw. machen, sondern auch viel tiefer in Ausstattungs­details des Gebäudes eingehen, etwa Form und Farbe des Daches, der Fassade etc.

Auch Sanierer können die auch B-Plan genannten Regularien nicht ignorieren. Zwar gilt Bestands­schutz, was nach damaligem Bebauungs­plan errichtet wurde bleibt legal, allerdings kann der Plan sich für eine Straße mit Bestands­gebäuden seitdem auch geändert haben. Daher ist auch vor vermeintlich kleineren Umbau­maßnahmen der Gang zur Kommunal­verwaltung dringend angeraten.

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4. Baugenehmigung

Es dürfte wohl der Teil des Baurechts sein, der den meisten ein Begriff ist, die Bau­genehmigung. Tatsächlich handelt es sich dabei um den vielleicht wichtigsten Eckpfeiler eines Hauses. Denn erst damit gibt es eine offizielle Zustimmung, das Haus an dieser Stelle, in dieser Form und mit diesen Ausstattungs­details überhaupt zu errichten. Alles andere wäre ein Schwarzbau.

Wichtigster Punkt: Nicht jeder darf eine Bau­genehmigung anfordern. Das dürfen nur Fachleute, die unter dem Begriff Bauvorlageberechtigte subsummiert werden, etwa Bau­ingenieure oder Architekten. Diese finden sich in den jeweiligen Ingenieurs­kammern des Bundes­landes.

Nur diese Berechtigten dürfen die notwendigen Unterlagen bei der zuständigen Bau­aufsichts­behörde einreichen. Das sind:

  • Bauantrag
  • Bau­beschreibung
  • Bau­zeichnungen
  • Ein­verständnise­rklärungen der Nachbarn
  • Energie­bilanzen
  • Lageplan gemäß Katasteramt
  • Statische Nachweise

Erst wenn diese Unterlagen amtlich geprüft und positiv beschieden wurden, kann es theoretisch losgehen. Theoretisch deshalb, weil an diesem Punkt noch ein zweites Papier fehlt. In diesem Fall das „Blatt mit dem roten Punkt“, die sogenannte Baufreigabe. Normalerweise wird sie zusammen mit der Bau­genehmigung ausgehändigt. Es kann aber auch Fälle geben, in denen das Amt besondere zusätzliche Auflagen macht und die Freigabe erst nach Erfüllung dieser versendet. Erst wenn dieses Dokument vorhanden ist, darf mit jeglicher Form von Bauarbeiten begonnen werden. Zudem gilt: Die Freigabe muss auf der Baustelle so angebracht werden, dass sie jederzeit und ohne Schwierig­keiten von der nächsten öffentlichen Verkehrs­fläche aus sichtbar ist. Im Klartext: Ist der rote Punkt von Straße und Bürger­steig aus gut zu erkennen, befindet man sich in rechtlich sicherem Fahrwasser.

5. Stichwort Energie

Die Zeiten, in denen es praktisch egal war, welchen Energie­verbrauch ein Gebäude hatte, sind vorbei. Heute wird auf zweierlei Arten sehr genau vorgeschrieben, was ein Haus verbrauchen darf, woher es seine Energie bekommt:

  • Der Energie­einspar­verordnung, kurz EnEV, unterliegen sämtliche Gebäude in Deutschland die beheizt und/oder klimatisiert werden. Sie befasst sich mit einem monothematischen Spektrum, bestehend aus Gebäude­beheizung, Energie­bilanz und Energie­erzeugung
  • Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz, das EEWärmeG, knüpft dort an und fokussiert sich primär auf den Energie­bedarf eines Gebäudes und hier vor allem darauf, in welcher Form dieser gedeckt wird.

BaufreigabescheinErst nach dem Erhalt der Baufreigabe dürfen die eigentlichen Arbeiten beginnen. Die Baugenehmigung alleine reicht nicht aus. Bild: fotolia.de ©ehrenberg-bilder

Praxis­beispiel: Die EnEV schreibt vor, dass die Außen­hülle eines Gebäudes einen bestimmten Wärme­durchgangs­koeffizienten aufweisen muss. Wie dies erreicht wird, ist dem Bauherrn jedoch freigestellt. Entscheidend ist nur der Endwert. Das EEWärmeG bedingt zudem, dass ein Teil der Energie aus regenerativen Quellen stammen muss. Welcher prozentuale Anteil am Gesamt-Energie­verbrauch das ist, hängt von der Energieform ab. Bei Solar­energie müssen es beispiels­weise nur 15 % sein, bei Biomasse 50 %.

Wichtig: Das EEWärmeG richtet sich ausschließlich an Bauherrn, wohingegen die EnEV auch Sanierer unter bestimmten Voraus­setzungen betrifft.

6. Die einzelnen Abnahmen

Sowohl während der Errichtung eines Neubaus wie auch teilweise nach (umfang­reichen) Sanierungen stehen eine bzw. mehrere Abnahmen auf dem Plan. Diese haben mehrere Zwecke:

  • Sie dienen dazu, gegenüber der Bauaufsicht zu dokumentieren, dass alle (bisherigen) Arbeits­schritte gemäß dem Bebauungs­plan und der Bau­genehmigung erfolgten
  • Sie dienen zur Über­prüfung der norm­gerechten Ausführung aller Gewerke der einzelnen Handwerker
  • Sie dienen dazu, den ausführenden Unternehmen Zeit zu geben, etwaige, von ihnen verursachte Fehler nachzu­bessern
  • Sie dienen dem Bauherrn dazu, Rechts­sicherheit zu bekommen. Insbesondere dann, wenn es um Mängel geht.

Dazu werden, unabhängig vom jeweiligen Landes­baurecht, vier Abnahmen durch einen Sachverständigen vorgeschrieben.

  • Die Schnur­gerüst­abnahme ist eine reine Formsache, die meist kurz nach Arbeits­beginn durch die zuständige Bau­aufsichts­behörde durch­geführt wird. Hierbei wird nur die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück und deren Über­einstimmung mit der Bau­genehmigung überprüft
  • Die Rohbau­abnahme erfolgt durch die Bau­genehmigungs­behörde. Sie erfolgt auf Antrag dann, wenn alle Arbeiten, die zum Rohbau gehören, abgeschlossen sind.

  • Die Bau-Schluss­abnahme erfolgt ebenfalls durch die Bau­genehmigungs­behörde. Hierbei wird geprüft, ob auch alle weiteren abschließenden Arbeiten seit der Rohbau­abnahme fach- und normgerecht durch­geführt wurden. Die Schluss­abnahme fungiert auch als Startpunkt der Beweislast­umkehr: Danach muss der Bauherr nachweisen, dass etwaige Mängel schon vorher bestanden.
  • Die Gebrauchs­abnahme ist der letzte Stein des Mosaiks. Hierbei nimmt die Bau­aufsichts­behörde das Gebäude ein letztes Mal gründlich unter die Lupe und erstellt bei Bestehen ein amtliches Prüf­protokoll. Erst damit darf das Haus offiziell bewohnt werden.

Zusätzlich werden auf den Bauherrn während der gesamten Bauphase auch immer wieder andere Nachweise herein­prasseln. Etwa der Nachweis des Architekten, eine Erklärung des Statikers, Scheine von Schornstein­feger, Elektriker und Sanitär-Installateur. All diese Dokumente unterliegen einer Auf­bewahrungs­pflicht und sind im Streitfall ein wichtiges Mittel für den Anwalt im Baurecht.

7. Wichtig für Sanierer

Der letzte Punkt gilt ausschließlich für eine kleine Gruppe von Altbau­besitzern. Denjenigen, die ein Gebäude erworben haben, welches dem jeweiligen Landes­denkmal­schutzrecht unterliegt. Hier ist die Vorgehensweise dank der strengen Auslegung sehr einfach: Jeder einzelne Schritt, der Aussehen oder Charakter des Gebäudes verändern könnte, muss vorher durch das Landes­denkmalamt genehmigt werden. Im Zweifels­fall sollte ein @LINK=https://www.anwaltsregister.de/Anwaltssuche.html?ref=headersegment&q=Denkmalschutz[Fachanwalt für Denkmalschutzrecht][Fachanwalt für Denkmalschutzrecht]@

zurate gezogen werden.

Quelle: DAWR/om
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