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Mietrecht | 04.06.2018

Ausbleibende Betriebs­kosten­abrechnung

Vermieter erstellt keine Betriebs­kosten­abrechnung: Was kann man als Mieter tun, wenn der Vermieter über die Betriebs­kosten nicht abrechnet?

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Stephan Imm

Wenn der Mieter verpflichtet ist, die Betriebs­kosten zu tragen und in diesem Zusammenhang Voraus­zahlungen zu leisten, so muss der Vermieter jährlich eine Betriebs­kosten­abrechnung erstellen. Diese muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungs­zeitraums zugegangen sein. In der Regel wird dies der 31.12. eines Jahres ein (vgl. Nebenkostenabrechnung Fristen: Bis wann muss ein Vermieter eine Betriebskostenabrechnung erstellt haben und welche Fristen gelten?). Doch was kann ein Mieter unternehmen, wenn der Vermieter es unterlässt eine Abrechnung zu erstellen? Kann er zum Beispiel seine Voraus­zahlungen zurück­fordern oder weitere Leistungen einstellen?

Was können Mieter im Fall einer unterlassenen Betriebskostenabrechnung unternehmen?

Was ein Mieter unternehmen kann, wenn es der Vermieter unterlässt eine Abrechnung über die voraus­gezahlten Betriebs­kosten anzufertigen, bestimmt sich zunächst danach, ob das Miet­verhältnis noch läuft (1.) oder bereits beendet (2.) ist.

1. Fortlaufendes Mietverhältnis

Dem Mieter steht bei noch laufenden Miet­verhältnissen kein Anspruch auf Rück­zahlung der geleisteten Voraus­zahlungen zu, sollte der Vermieter die Abrechnung der Betriebs­kosten unterlassen. Ihm steht aber ein Zurück­behaltungsrecht an künftige Abschlags­zahlungen zu. Ferner kann er die Erstellung der Abrechnung klageweise geltend machen.

  • Zurückbehaltungsrecht an künftige Vorschusszahlungen

    Der Mieter kann das Zurück­behaltungsrecht nach § 273 BGB ausüben und somit weitere Voraus­zahlungen einstellen. Dadurch soll der Vermieter bewegt werden die Nebenkosten abzurechnen. Das Zurück­behaltungsrecht dient somit als Druckmittel und wahrt zugleich die finanziellen Interessen des Mieters (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.03.2006, Az. VIII ZR 191/05).

  • Klage auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung

    Der Mieter kann darüber hinaus Klage auf Erstellung der Betriebs­kosten­abrechnung erheben. Der zuerkannte Anspruch wird dann mittels Zwangsgelds oder sogar Zwangshaft durchgesetzt. Dagegen ist die Erstellung der Abrechnung im Wege der Ersatz­vornahme durch einen Dritten (z. B. durch einen Sachverständigen) nach Ansicht des Bundes­gerichts­hofs unzulässig. Denn der Vermieter habe aufgrund seiner besonderen Kenntnisse verbindlich zu erklären, welche Kosten im Einzelnen angefallen seien. Eine solche Rechnungs­legung sei nur ihm möglich (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 11.05.2006, Az. I ZB 94/05 ).

2. Beendetes Mietverhältnis

Ist das Miet­verhältnis beendet, geht das Zurück­behaltungsrecht ins Leere. Der ehemalige Mieter kann aber auf anderem Wege seine finanziellen Interessen schützen.

  • Anspruch auf Rückzahlung sämtlicher Vorschusszahlungen

    Dem Mieter steht nach Beendigung des Miet­verhältnisses gegen seinen ehemaligen Vermieter ein Anspruch auf Rück­zahlung sämtlicher Vorschuss­zahlungen zu. Er ist nicht verpflichtet zunächst auf Erstellung einer Abrechnung zu klagen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.03.2005, Az. VIII ZR 57/04). Zu beachten ist aber, dass der Vermieter die Abrechnung nachholen kann. In diesem Fall ist der Mieter trotz des rechts­kräftig zuerkannten Anspruchs auf Rück­zahlung der Abschlags­zahlungen verpflichtet, diese zu zahlen. Hintergrund dessen ist, dass Betriebs­kosten unstreitig angefallen sind und es unbillig wäre den Mieter davon zu befreien. Der Vermieter ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB jedoch daran gehindert etwaige Nachforderungen geltend zu machen.
  • Klage auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung

    Möglich ist zudem die Erhebung einer Klage auf Erstellung der Betriebs­kosten­abrechnung.

Warum sollte ein Mieter ein Interesse an der Anfertigung der Nebenkostenabrechnung haben?

Ein Mieter kann insofern ein Interesse an der Betriebs­kosten­abrechnung haben, weil sie unter Umständen ein Guthaben aufweist. Dies lässt sich nur durch eine Abrechnung feststellen. Zwar ist es möglich, dass durch sie eine Nachzahlung fällig wird. Der Vermieter ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB jedoch daran gehindert etwaige Nachforderungen geltend zu machen, wenn die Neben­kosten­abrechnung verspätet dem Mieter zugeht.

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