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Grundstücksrecht und Immobilienrecht | 31.01.2017

Immobilien­kauf

Grund­dienst­barkeiten: Rechte Dritter an einem Grundstück

Nur eine zuvor im Grundbuch eingetragene Grund­dienst­barkeit sichert das Recht zur Nutzung des Nachbar­grundstücks auch gegenüber nachfolgenden Grund­stücks­eigentümern ab

Der Erwerb eines Grundstücks macht den Käufer zwar zum Eigentümer, sichert ihm aber nicht automatisch alle Rechte daran.

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Nicht selten sind im Grundbuch sogenannte Grund­dienst­barkeiten eingetragen, die den Eigentümern benachbarter Grund­stücke zum Beispiel ein Wegerecht über das erworbene eigene Grundstück geben. Aber auch umgekehrt kann es notwendig werden, eine solche Grund­dienst­barkeit für das eigene Grundstück auf dem Nachbar­grundstück eintragen zu lassen.

Rechte Dritter am Grundstück sollten im Grundbuch eingetragen werden

Wie wichtig es ist, Rechte, die für die Benutzung des eigenen Grundstücks unerlässlich sind, im Grundbuch einzutragen, zeigt ein im Jahr 2013 vom Bundes­gerichts­hof (BGH) entschiedener Fall (Az. V ZR 24/13). Die Parteien sind Eigentümer zweier benachbarter Grund­stücke. Auf der Grundstücksg­renze steht die Garage des Klägers, die zu einem Teil auch auf dem Grundstück des Beklagten steht. Eine im Grundbuch des Beklagten eingetragene Grund­dienst­barkeit regelt, dass dieser den Überbau der Garage dulden muss. Um die Garage auch als solche nutzen zu können, muss der Kläger jedoch zwangs­läufig über das Grundstück des Beklagten fahren. Die entsprechende Mit­benutzung des Nachbar­grundstücks war über Jahre kein Problem - bis es zu einem Eigentümer­wechsel kam. Der neue Nachbar, der Beklagte, untersagte seinem Nachbarn, dem Kläger, nun das Fahren über sein Grundstück.„ Der BGH gab dem neuen Nachbarn Recht und lehnte eine Duldungs­pflicht auch hinsichtlich des Befahrens seines Grundstücks ab“, erläutert Lisa Sönnichsen, Geschäftsf­ührerin der Hamburgischen Notarkammer, das Urteil. Zum Abstellen seines Autos ist die Garage damit für den Kläger nicht mehr nutzbar.

Wie kann es zu so einer Situation überhaupt kommen?

Die Pflicht des Beklagten zur Duldung des Überbaus der Garage des Klägers auf dem eigenen Grundstück beinhaltet nicht automatisch das Recht des Klägers, das Grundstück auch als Auffahrt zu nutzen. „Beim Erwerb des Grundstücks hätte der Kläger vielmehr auf die Eintragung einer weiteren Grund­dienst­barkeit in Form eines Geh- und Fahrtrechts im Grundbuch des Grundstücks des Beklagten bestehen müssen“, sagt Lisa Sönnichsen, Geschäfts­führerin der Hamburgischen Notarkammer. Häufig einigen sich Nachbarn nur privat­schriftlich über die gegen­seitige Nutzung ihrer Grund­stücke und versäumen, diese Vereinbarung auch im Grundbuch eintragen zu lassen. Kommt es dann zum Verkauf eines der Grund­stücke oder zum Streit zwischen den Nachbarn, kann dies problematisch werden. „Nur eine zuvor im Grundbuch eingetragene Grund­dienst­barkeit sichert das Recht zur Nutzung des Nachbar­grundstücks auch gegenüber nachfolgenden Grund­stücks­eigentümern ab“, erläutert Lisa Sönnichsen, Geschäftsf­ührerin der Hamburgischen Notarkammer.

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Blick ins Grundbuch vor Kauf lohnt sich

Die Grund­dienst­barkeiten gehören zu den in der Praxis sehr relevanten, tatsächlich aber häufig vergessenen Rechten beim Kauf eines Grundstücks. Neben den genannten Duldungs­pflichten zählen Wegerechte und Leitungs­rechte (zum Beispiel für Strom, Gas, Wasser oder Telefon) zu den wichtigsten Grund­dienst­barkeiten. Nicht nur beim Kauf einer neuen Immobilie, sondern auch dann, wenn einem das Grundstück schon lange gehört und man auf die Nutzung des Nachbar­grundstücks angewiesen ist, lohnt es sich daher, einen prüfenden Blick ins Grundbuch zu werfen. „Denn spätestens mit einem Eigentümer­wechsel eines Nachbar­grundstücks kann es sonst zu bösen Überraschungen kommen“, berichtet Lisa Sönnichsen, Geschäfts­führerin der Hamburgischen Notarkammer. Für alle Details und rechtlichen Frage­stellungen im Zusammenhang mit Grund­dienst­barkeiten stehen Ihnen flächend­eckend in ganz Deutschland die Notarinnen und Notare zu Verfügung.

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Quelle: Hamburgische Notarkammer/DAWR/ab
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