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Verbraucherecht und Vertragsrecht | 27.07.2022

Nutzungs­verträgen

Bungalow aus DDR-Zeiten - Wer zahlt den Abriss von Datschen?

Unabhängig von dem Auslaufen der gesetzlichen Regelungen können dem Datschen­nutzer bei einer Kündigung auch nach dem 31.12.2022 Entschädigungs­ansprüche zustehen

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Jürgen Feick

Aufgrund von Nutzungs­verträgen über die Grund­stücke gemäß den §§ 312 bis 315 des Zivilgesetz­buches der DDR konnten auf dem Gebiet der ehemaligen DDR Eigentum an Grund­stücken und Gebäuden auseinanderfallen.

Nach noch geltendem Recht hat der Grund­stücks­eigentümer dem Nutzer nach Beendigung des Vertrags­verhältnisses eine Ent­schädigung zu leisten, wenn das Bauwerk entsprechend den Rechts­vorschriften der DDR errichtet worden ist (§ 12 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG).

BGH verneint Anspruch auf Entschädigung

Nach einer höchst­richter­lichen Ent­scheidung kann nach der Beendigung des Nutzungs­verhältnisses über ein Erholungs­grundstück auf dem Gebiet der ehemaligen DDR eine über den Bereicherungs­ausgleich hinaus­gehende Ent­schädigung grund­sätzlich nur für solche Baulichkeiten verlangt werden, die mit zivil­rechtlicher Zustimmung des Grundstücks­eigentümers bzw. staatlichen Verwalters errichtet worden sind. Ansonsten muss das errichtete Bauwerk der öffentlich-rechtlich erteilten Bau­zustimmung entsprechen (BGH, Urt. v. 11.09.2019 - XII ZR 12/19). Im wie vorstehend entschiedenen Fall stimmte das errichtete Bauwerk in wesentlichen Punkten nicht mit der erteilten Bau­zustimmung überein (Vollunter­kellerung, Ausbau des Dach­geschosses). Die Klage wegen Ent­schädigung wurde rechts­kräftig abgewiesen.

Investitionsschutzfrist endet zum 03.10.2022

Mit dem Ablauf des 03.10.2022 endet für einen Bungalow aus DDR-Zeiten die sogenannte Investitions­schutz­frist; der Grund­stücks­eigentümer kann kündigen und bei einem Abriss die hälftigen Abriss­kosten vom Nutzer fordern. Diese Regelung läuft wiederum zum 31.12.2022 aus. Der Grund­stücks­eigentümer könnte dann sogar einen Anspruch auf Ersatz der vollen Abriss­kosten haben.

Es spricht viel dafür, dass der Grund­stücks­eigentümer die vollständige Räumung, also auch den Abriss des Gebäudes verlangen kann (§ 546 BGB analog). Wird das Gebäude nicht abgerissen und weiter­genutzt, könnte der (ehemalige) Nutzer aber einen Anspruch auf Wertersatz haben (§ 996 BGB).

Anwalt hilft

Vieles ist rechtlich umstritten und hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, etwa auch von den zwischen­zeitlich getroffenen (abweichenden) Ver­einbarungen. Wer kündigen will (oder vielleicht kündigen sollte), muss rechtlichen Rat einholen. Das gilt auch für den, der einen Bungalow aus DDR-Zeiten kaufen will. Ein solcher Kaufvertrag macht nur unter Einbeziehung des Grundstücks­eigentümers und dann Sinn, wenn dem Käufer eine längere Pacht­garantie gewährt wird (drei­seitiger Vertrag).

Ein Fachbeitrag von [Anbieter­kenn­zeichnung]

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