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Mietrecht | 28.01.2020

Wohnungs­rückgabe

Von Feuchtigkeit bis Schimmel: Die Rechte von Mietern und Vermietern

Welche Ansprüche Mieter und Vermieter gegeneinander geltend machen können

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Fabian Bagusche, LL.M.

Immer wieder liegen Vermieter und Mieter im Streit wenn in der Mietwohnung Feuchtigkeit und/ oder Schimmel an den Wänden auftritt. In der Regel berufen sich Mieter auf Baumängel der Mietwohnung. Vermieter hingegen berufen sich auf ein falsches Heiz- und Lüftungsv­erhalten der Mieter.

Treten Feuchtigkeits-/ Schimmel­schäden auf, ist der Vermieter immer in der Pflicht, diese zu beseitigen- und zwar unabhängig davon, wer sie verschuldet hat. Das lässt sich nämlich Anfangs oft nicht feststellen. Ob am Ende der Mieter oder der Vermieter die Kosten zu tragen hat, ist eine andere Frage und hat mit der Beseitigungs­pflicht erst einmal nichts zu tun. Hat der Mieter den Feuchtigkeits­schaden verursacht verschuldet, beispiels­weise weil er einen Rohrbruch verursacht hat, stehen dem Vermieter allerdings mehrere Ansprüche zu.

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Vermieter gegen Mieter: Anspruch auf Schadensersatz

Grund­sätzlich gilt, dass der Vermieter einen Anspruch auf Schaden­ersatz gegen den Mieter hat, wenn dieser die Substanz der Mietsache durch eine schuldhafte Pflicht­verletzung beschädigt hat. Dies hängt stets von der Frage ab, wer für den Feuchtigkeits­schaden durch die eingedrungene Nässe verantwortlich ist. Die Haftung richtet sich nach ständiger Rechtsprechung danach, welcher Sphäre der Feuchtigkeits­schaden zuzuordnen ist.

Soweit der Feuchtigkeits­schaden dem Gefahren­bereich des Vermieters zuzuordnen ist, trägt der Vermieter dafür die Verantwortung und haftet. Das ist immer dann der Fall, wenn der Feuchtigkeits­schaden auf einen baulichen Mangel rückführbar ist. Muss jedoch der Mieter den Feuchtigkeits­schaden aufgrund seines Verhaltens verantworten, z.B. weil er zu wenig gelüftet hat, gilt dies nicht. Auch gilt, dass der Vermieter beweisen muss, dass der Feuchtigkeits­schaden nicht auf einen baulichen Mangel rückführbar ist.

Anspruch auf Mietnachzahlung

Hat sich heraus­gestellt, dass der Mangel nicht bauseitig bedingt war, sondern ausschließlich durch schuldhaft falsches Verhalten des Mieters, und hat dieser trotzdem die Miete gemindert, muss der Mieter den ein­behaltenen Mietzins an den Vermieter nachzahlen.

Unterlassungsanspruch gegen den Mieter

Der Vermieter kann auch verlangen, dass der Mieter sich künftig vertrags­gemäß verhält, wenn er bisher nach­gewiesener­maßen nicht ausreichend geheizt und gelüftet hat. Verstößt der Mieter gegen die Vorgaben und setzt den vertrags­widrigen Gebrauch trotz einer Abmahnung fort, kann der Vermieter auf Unter­lassung klagen.

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Ordentliche und außerordentliche fristlose Kündigung

Auch kann der Vermieter gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB den Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft „nicht unerheblich“ verletzt hat. Eine Verletzung der Erhaltungs­pflicht der Wohnung kann ein solcher Kündigungs­grund sein.

Mahnt der Vermieter ab und setzt der Mieter sein vertrags­widriges Verhalten trotzdem fort, hat der Vermieter die Möglichkeit, wegen Vertrags­verletzung gemäß § 543 BGB fristlos zu kündigen.

Ansprüche des Mieters für nicht selbst verursachte Schäden

Grund­sätzlich gilt, dass der Mieter einen Anspruch auf eine mangelfreie Wohnung hat. Er kann erwarten, dass ihm ein zeit­gemäßes Wohnen ermöglicht wird. Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten. Das heißt: Nutzt der Mieter die Wohnung wie vereinbart und kommt es trotzdem zu einem Mangel, ist das nicht seine Schuld.

Recht auf Mietminderung

Je nach Umfang der Beeinträchtigung kann der Mieter eine angemessene Miet­minderung vornehmen. Um die Miete zu kürzen, muss der Mangel allerdings erheblich sein. Solange es sich nur um einen kleinen Fleck handelt, dürfte es sich um einen un­erheblichen Mangel handeln. Sind aber beispiels­weise größere Teile der Decke im Wohnzimmer feucht und riecht es bereits muffig, kann durchaus eine Miet­minderung von etwa 10 Prozent begründet sein. Sind mehrere Räume befallen steigt entsprechend der Minderungs­satz.

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Schadensersatzansprüche

Neben dem Erfüllungs­anspruch und der Miet­minderung kann der Mieter Schaden­ersatz­ansprüche stellen, wenn ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters vorliegt. Dies gilt etwa, wenn der Vermieter die Instand­setzung verweigert und dadurch Schaden am Mobiliar des Mieters entsteht.

Ersatzvornahme

Der Mieter hat zudem die Möglichkeit den Mangel selbst zu beseitigen, bzw. beseitigen zu lassen und kann dafür den an­gefallenen Aufwendungs­ersatz verlangen, wenn er vergeblich eine Frist zur Schadens­beseitigung gesetzt hat. Mieter können somit Handwerker beauftragen. Der Vermieter müsste die Kosten tragen. Kommt der Vermieter seiner Instandsetzungs­pflicht trotz Aufforderung nicht nach, kann der Mieter die von ihm ausgelegten Beträge mit der Miete verrechnen.

Zurückbehaltungsrecht

Bei größeren Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln ist der Mieter oft finanziell nicht in der Lage, die Kosten vorzustrecken, so dass eine Ersatz­vornahme nicht in Betracht kommt. Der Mieter hat dann entweder die Möglichkeit, die Miete zu mindern oder im Wege der Einrede des nicht­erfüllten Vertrages die Miete zurück­zubehalten. Gerechtfertigt ist die Höhe des drei- bis fünffachen Betrages der geschätzten Instand­setzungs­kosten. Dies ist nicht wenig und dient schlicht als Druckmittel. Wohlgemerkt: Sie dürfen die zurück­behaltene Miete nicht anderweitig verwenden und sollten sie am besten auf einem separaten Konto parken.

Klage auf Mangelbeseitigung

Bleibt der Vermieter untätig, kann der Mieter auf Mängelb­eseitigung klagen. Solche Verfahren sind jedoch zeit- und kostenintensiv und lohnen sich meist nur, wenn eine Rechts­schutz­versicherung vorhanden ist.

Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung

Kann der Mieter durch einen nach­träglichen, also nicht bei Vertrags­abschluss vorhandenen Mangel die Wohnung nicht mehr vertrags­gemäß nutzen, kommt eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB in Betracht. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit der fristlosen Kündigung wegen Gesundheits­gefährdung nach § 569 Abs. 1 BGB. Allerdings ist es schwierig nach­zuweisen, dass die Gesundheits­gefährdung auf den Zustand der Wohnung zurückzuführen ist. Das muss der Mieter beweisen. Auch muss der Mieter dem Vermieter vor Ausspruch der fristlosen Kündigung eine angemessene Frist zur Behebung der Baumängel und der Schimmel­bildung gesetzt haben.

Anwaltstipp

Bei Verfahren zu Feuchtigkeits­schäden ist vor allem die Einschätzung eines Sachverständigen entscheidend. Hierdurch entsteht ein hohes Kosten­risiko. Gute Chancen haben Mieter, wenn der Gutachter einen Baumangel feststellt und dieser womöglich zum Feuchtigkeits­schaden geführt hat. Ist dies nicht der Fall, ist die Frage, wie der Mieter im Zweifel beweisen soll, dass er ausreichend gelüftet hat. Klar ist jedenfalls, dass ein einmaliges Lüften nicht ausreicht. Vermieter und Mieter sollten daher beim Ein- und Auszug auf eine sorgfältige Dokumentation im Übergabe­protokoll achten. Der Wohnungs­zustand sollte genau festgehalten werden, auch durch Fotografien.

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