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Wohneigentumsrecht | 07.12.2020

Wohnungs­eigentums­gesetz

WEG- Reform 2020: Reform des Wohnungs­eigentums­gesetzes tritt in Kraft

Ein Überblick

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Fabian Bagusche, LL.M.

Am 01.12.2020 sind die Regelungen zur Modernisierung des Wohnungs­eigentums­gesetzes (WeMoG) in Kraft getreten. Damit wird das WEG nach fast siebzig Jahren erstmalig umfassend reformiert.

Dieser Schritt sei längst über­fällig, so Bundes­justiz­ministerin Lambrecht. Zu häufig sei ein massiver Sanierungs­stau bei Wohnanlagen zu beobachten. Mit den neuen Regeln würde die energetische Sanierung erleichtert und ein Anspruch auf den Einbau einer Lade­möglichkeit für Elektro­fahrzeuge geschaffen. Das sei ein wichtiger Schritt sowohl für die Erfüllung der Klimaziele als auch für die Verwirklichung der Verkehrs­wende.

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Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Der Gemein­schaft der Wohnungs­eigentümer kommt künftig eine zentrale Rolle zu, da sie nicht mehr nur als „Vehikel“ zur Umsetzung von Verwaltungs­maßnahmen dient. Vielmehr obliegt ihr die Verwaltung des Gemein­schafts­eigentums. Die Gemein­schaft entsteht künftig auch im Fall des § 8 WEG mit dem Anlegen der Wohnungs­grundbücher. Die „werdende“ Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft wird es also nicht mehr geben. Im Zuge mehr oder weniger allumfassender Zuständigkeit der Gemein­schaft der Wohnungs­eigentümer verlieren Wohnungs­eigentümer nicht nur Individual­ansprüche gegen den Verwalter, sondern auch solche gegenüber anderen Wohnungs­eigentümern.

Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Gemein­schaft der Wohnungs­eigentümer wird unumschränkt rechtsfähig sein, ihr obliegt künftig auch die Verwaltung des Gemein­schafts­eigentums.

Folge hiervon ist etwa eine vollständige Ver­änderung der Wahrnehmung der Rechte und Pflichten (§ 9 a II WEG), die immerhin dazu führt, dass die kaum zu verstehende bisherige Trennung von „geborenen“ und „gekorenen“ Zuständigk­eiten endgültig Teil der Rechts­geschichte ist. Für Ansprüche aus § 1004 BGB bezüglich des Gemein­schafts­eigentums ist allerdings nunmehr – überganglos (§ 48 WEG) – die Gemein­schaft zuständig.

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Eigentümerversammlung

Verändert worden sind die Regelungen zur Eigentümer­versammlung dahingehend, dass nunmehr die Einberufungs­frist drei Wochen beträgt (§ 24 IV WEG). Die Beschluss­fähigkeits­regelung in § 25 III WEG aF – die Erschienen mussten mehr als die Hälfte der Mit­eigentums­anteile berechnet nach der Grundbuch­eintragung – ist abgeschafft. Ebenfalls dem Recht­sausschuss ist es zu verdanken, dass die Nutzung der Beschluss­fassung im Umlauf­verfahren deutlich erleichtert wurde: In Zukunft kann für einzelne Gegenstände beschlossen werden, dass ein Umlauf­beschluss mit Mehrheit zustande kommt (§ 23 III 2 WEG).

Dem Gesetzgeber war es ferner ein Anliegen, eine Teilnahme Abwesender an einer Präsenz-Eigentümer­versammlung, die der Gesetzgeber als beschlussfeste Zusammen­kunft geschützt ansieht, „im Wege elektronischer Kommunikation“ zu ermöglichen, womit er eine „Online-Teilnahme“ verbindet. Will sich ein Eigentümer auf einer Eigentümer­versammlung vertreten lassen, benötigt er nunmehr eine Vollmacht in Textform (§ 25 III WEG).

Verwalter

Das neue Recht bringt wesentliche Veränderungen: Ein Verwalter kann in Zukunft jederzeit abberufen werden (§ 26 III WEG). Die Abberufung des Verwalters kann nicht mehr auf einen wichtigen Grund beschränkt werden. Der Verwalter kann in Zukunft also jederzeit auch grundlos von seinem Amt abberufen werden.

Dies war ein wichtiges Anliegen des Gesetz­gebers, um den Wohnungs­eigentümern jederzeit eine Trennung vom Verwalter zu ermöglichen. Um durch den gleichwohl fortlaufenden Verwalter­vertrag keine unzumutbaren Verpflichtungen bei der Gemein­schaft zu begründen, hat der Recht­sausschuss ein automatisches Ende des Verwalter­vertrags („spätestens“) sechs Monate nach seiner Abberufung aufgenommen, § 26 III 2 WEG.

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Zertifizierter Verwalter

Mit der WEG-Reform wird der „zertifizierte Verwalter“ eingeführt. Damit kommt der Gesetzgeber jahrzehnte­langen Rufen nach einem Sachkunde­nachweis in eleganter Art und Weise nach.

Ein derartiges Zertifikat ist kein Teil der gewerbe­rechtlichen Erlaubnis­erteilung (§ 34 c GewO), sondern eine Qualifikation die für die Führung des Verwalter­amts „notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse“ betreffend, die vor einer Industrie- und Handels­kammer „durch eine Prüfung nachgewiesen“ wird. Die Einzel­heiten wird eine noch zu erlassende Verordnung des BMJV (§ 26 a II WEG), und zwar auch solche Bestimmungen, wonach Personen aufgrund ander­weitiger Qualifikation von der Prüfung befreit werden, „insbesondere weil sie die Befähigung zum Richteramt, einen Hochschul­abschluss mit immobilien­wirtschaftlichem Schwerpunkt, eine angeschlossene Berufsaus­bildung zum Immobilien­kaufmann oder zur Immobilien­kauffrau oder einen vergleichbaren Berufs­abschluss besitzen“.

Gem. § 19 II Nr. 6 WEG entspricht nur die Wahl eines zertifizierten Verwalters ordnungs­mäßiger Verwaltung. Ausnahmen sind unter gewissen Bedingungen dauerhaft für Kleinst-Gemeinschaften vorgesehen. Für einen Übergangs­zeitraum von zwei Jahren besteht der Anspruch nicht (§ 48 IV 1 WEG). Bereits gewählte Verwalter stehen für einen Zeitraum von dreieinhalb Jahren in diesen Gemeinschaften zertifizierten Verwaltern gleich (§ 48 IV 2 WEG).

Die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters nach Ablauf der Übergangsf­rist wird ein Parade­beispiel für eine erfolgreiche Anfechtungs­klage darstellen.

Verwaltungsbeirat nach der WEG-Reform

Bezüglich des Beirats ist zunächst die Mitglieder­zahl flexibilisiert worden (§ 29 I WEG); die Anforderung von drei Mitgliedern entfällt, und zwar nach unten wie nach oben. Falls der Beirat „mehrere Mitglieder“ hat, „ist ein Vorsitzender und ein Stell­vertreter zu bestimmen“, § 29 I 2 WEG. Damit ermöglicht es der Gesetzgeber den Wohnungs­eigentümer­gemeinschaften, eine für die Bedürfnisse ihrer Gemein­schaft ausgerichtete Anzahl von Wohnungs­eigentümern zu Verwaltungs­beiräten zu bestellen.

Erweitert worden sind im Recht­sausschuss die Kompetenzen des Beirats, der nun ausdrücklich nicht nur die Aufgabe hat, den Verwalter zu unterstützen; vielmehr „überwacht“ er ihn bei seiner Aufgaben­durchführung (§ 29 II 1 WEG).15 Auch wenn der Wortlaut demjenigen des § 111 I AktG entspricht,16 wird der Beirat nicht die Rechte und vor allem Pflichten eines Aufsichts­rats einer Aktien­gesellschaft übernehmen.17 Die Haftung des Beirats ist in § 29 III WEG für unentgeltlich tätige Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigk­eit beschränkt worden.

Abrechnungswesen

Erhebliche Änderungen gibt es auch im Bereich des Abrechnungs­wesens. § 28 WEG ist dahingehend reformiert worden, dass die Aufstellung von Wirtschafts­plan und Abrechnung nur noch eine vor­bereitende Aufgabe des Verwalters für die Beschluss­fassung ist. Diese selbst ist dahingehend kupiert worden, dass beim Wirtschafts­plan lediglich über die Vorschüsse (also die Einzel­ergebnisse) beschlossen wird (§ 28 I 1 WEG). Beschluss­gegenstand der Abrechnung sind Nach­schüsse sowie die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 II 1 WEG). Dies entspricht im Wesentlichen der Abrechnungs­spitze, löst aber das Problem einer sog. negativen Abrechnungs­spitze durch eine Vorschuss­anpassung.

Neu hinzugekommen ist die Verpflichtung, nach Ablauf eines Kalender­jahres einen Vermögens­bericht vorzulegen, der allerdings nicht der Beschluss­fassung unterliegt, sondern den Eigentümern lediglich „zur Verfügung“ zu stellen ist (§ 28 IV 2 WEG).

Bauliche Veränderungen

Wesentliche Änderungen bringt die WEG-Reform bezüglich der baulichen Veränderungen des Gemein­schafts­eigentums. § 20 I WEG sieht nunmehr eine Möglichkeit für Baumaßn­ahmen durch Mehrheits­beschluss vor. Schranken sind allein die unbillige Benachteiligung eines Eigen­tümers und die grund­legende Umgestaltung der Anlage (§ 20 IV WEG). Auf privilegierte Maßnahmen hat der Eigentümer einen Anspruch (§ 20 II WEG): Hierzu gehören bauliche Veränderungen, die

– dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,

– dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,

– dem Einbruchs­schutz und

– dem Anschluss an ein Tele­kommunikations­netz mit sehr hoher Kapazität

dienen. Der Anspruch besteht indes nur bezüglich des „Ob“ der Maßnahme, über das „Wie“ entscheiden die Eigentümer im Rahmen ordnungs­mäßiger Verwaltung (§ 20 II 2 WEG). Nur wenn keine Beeinträchtigung vorliegt oder alle beeinträchtigten Wohnungs­eigentümer zugestimmt haben, besteht ein Gestattungs­anspruch, dass ein Wohnungs­eigentümer die Maßnahmen in Eigenregie durchführen darf (§ 20 III WEG).

Die „Beschlussklage“ und der Verbandsprozess

Neu eingeführt ist der Begriff der sog. Beschluss­klage (§ 44 I WEG), der Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschluss­ersetzungs­klage umfasst. Eingeführt wird der Verbands­prozess (§ 44 II WEG), der mit Inkraft­treten des Gesetzes für alle neu erhobenen Klagen gilt.

Fazit

Aufgrund der Fülle der gesetzlichen Neuregelungen im Rahmen der WEG- Reform hat vorstehender Beitrag keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Es ist jedoch ersichtlich, dass mit Inkraft­treten der WEG- Reform de facto ein komplett neues Wohnungs­eigentums­recht gilt.

Sie haben Fragen zur WEG- Reform 2020?

Sprechen Sie mich gerne an! Sie erreichen mich in Köln unter 0221 / 16806560 oder per E-Mail an kanzlei@mietrechtkoeln.de

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