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Mietrecht | 22.09.2016

Zeitmietverträge

Befristeter Mietvertrag: Wann darf der Vermieter einen Mietvertrag befristen?

Zeitliche Befristung von Mietverträgen ist nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen zulässig

Mancher Vermieter mag da ins Träumen kommen: Zumindest in guten Wohnlagen mit umkämpftem Mietmarkt kann der Abschluss eines Zeitmietvertrags aus Vermietersicht verlockend erscheinen. Wenn der Mietvertrag automatisch nach einer festgelegten Zeit ausläuft, kann neu verhandelt werden, höhere Mieten durchgesetzt und unliebsame Mieter der Tür gewiesen werden. Doch erlaubt das Mietrecht Zeitmietverträge nur in wenigen Fällen.

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Seit 2002 gibt es in Deutschland nur noch den qualifizierten Zeitmietvertrag. Danach muss der Vermieter die zeitliche Befristung bereits bei Abschluss des Mietvertrags begründen. Fehlt es an einer solchen Begründung oder entspricht diese nicht den gesetzlichen Voraussetzungen, so ist die Befristung unwirksam mit der Folge, dass der Mietvertrag unbefristet gilt.

§ 575 BGB regelt drei zulässige Befristungsgründe

Geregelt ist der Zeitmietvertrag in § 575 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Danach ist eine Befristung in drei Fällen zulässig. Der erste Fall betrifft den klassischen „Eigenbedarf“ des Vermieters, der nach Ablauf der Mietzeit „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will“.

Beabsichtigte Baumaßnahmen

Ein weiterer zulässiger Befristungsgrund sind umfangreiche Sanierungsarbeiten oder der Abriss der Wohnung, wenn die dazu erforderlichen Baumaßnahmen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschweren würden.

Dienstwohnungen

Drittens ist ein Zeitmietvertrag bei Dienstwohnungen möglich, d.h. wenn der Vermieter „die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will„.

Keine Privilegierung für möblierte Wohnungen

Zeitmietverträge, die diesen Voraussetzungen des § 575 BGB nicht entsprechen, sind unwirksam. Dabei ist es auch irrelevant, ob es sich um möbliert oder unmöbliert vermietete Wohnungen handelt. Für möblierte Wohnungen gilt das allgemeine Wohnungsmietrecht. Möblierte Wohnungen unterliegen entgegen der verbreiteten Meinung unter Vermietern und Mietern keinen besonderen bzw. gelockerten Kündigungs- oder Befristungsmöglichkeiten.

Vorteile des Zeitmietvertrags

Rechtlich wirksame Zeitmietverträge treten deshalb in der Praxis nur noch selten in Erscheinung. Dabei bieten sie auch durchaus Vorteile. So unterliegen Zeitmietverträge keinen zulässigen Höchstlaufzeiten. Das heißt, sie können auch für lange Zeiträume von mehr als fünf Jahren vereinbart werden. Während der vereinbarten Mietzeit ist keine „normale“ Kündigung mehr möglich, also eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters oder eine unbegründete Kündigung durch den Mieter. Für beide Seiten schafft der Zeitmietvertrag also eine gewisse Sicherheit.

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Kündigungsschutz in Härtefällen und bei Mietverzug

Die Kündigung durch den Vermieter bei ausbleibenden Mietzahlungen oder in Härtefällen durch den Mieter – etwa bei einem berufsbedingt notwendigen Umzug – ist allerdings auch beim Zeitmietvertrag möglich.

Liegt Befristungsgrund bei Ablauf des Zeitmietvertrags noch vor?

Da nichts sicher ist auf der Welt, kann sich auch der bei Abschluss des Mietvertrags vom Vermieter angegebene Befristungsgrund während der Mietlaufzeit erledigen. Der Mieter kann deshalb ab vier Monaten vor Ablauf des Zeitmietvertrags vom Vermieter verlangen, binnen eines Monats mitzuteilen, ob der Befristungsgrund überhaupt noch besteht. Ist der Grund entfallen, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit verlangen.

Antwortet der Vermieter zu spät, so kann der Mieter die Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

Vermieter trägt Beweislast für Befristungsgrund

Die Beweislast dafür, dass der Befristungsgrund eingetreten ist, trägt übrigens der Vermieter. Meint der Mieter, dass der Befristungsgrund unzutreffend angegeben wurde oder nicht eingetreten ist, so kann er die Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen und dies gerichtlich durch Klage auf Abgabe einer Willenserklärung zur Verlängerung des Mietverhältnisses durchsetzen. In diesem Prozess muss dann der Vermieter die Karten auf den Tisch legen und den Beweis führen, dass der von ihm im Mietvertrag angegebene Befristungsgrund auch eingetreten ist.

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Quelle: DAWR/we
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