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Mietrecht | 14.02.2019

Betriebs­kosten

Betriebs­kosten­abrechnung und Beweislast: Betriebs­kosten­abrechnung nicht erhalten - Muss der Vermieter den Zugang der Neben­kosten­abrechnung beweisen?

Der Vermieter kann nur dann seinen Anspruch auf Nachzahlung geltend machen, wenn dem Mieter die entsprechende Betriebs­kosten­abrechnung auch rechtzeitig zugegangen ist. Doch wer hat die rechtzeitige Zustellung zu beweisen? Hat der Vermieter nach­zuweisen, dass dem Mieter die Neben­kosten­abrechnung rechtzeitig zugegangen ist oder hat der Mieter zu beweisen, dass er keine Abrechnung erhalten hat?

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Muss der Vermieter den Zugang der Nebenkostenabrechnung beweisen?

Der Vermieter muss im Streitfall nachweisen, dass der Mieter die Betriebs­kosten­abrechnung rechtzeitig erhalten hat. Rechtzeitig hat der Mieter dann die Abrechnung erhalten, wenn sie ihm spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungs­zeitraums zugestellt wurde (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Näheres zu diesem Thema können Sie hier erfahren: Nebenkostenabrechnung Fristen: Bis wann muss ein Vermieter eine Betriebskostenabrechnung erstellt haben und welche Fristen gelten?

Welche Möglichkeiten hat der Vermieter den Zugang der Betriebskostenabrechnung zu beweisen?

Es gibt mehrere Möglichkeiten für den Vermieter den Zugang einer Betriebs­kosten­abrechnung nach­zuweisen.

  • Einschaltung eines Boten

    Zu der wohl sichersten Möglichkeit gehört die Beauftragung eines Boten, der die Abrechnung in den Briefkasten des Mieters wirft oder sie dem Mieter direkt übergibt. Der Bote kann im Streitfall als Zeuge des Vermieters auftreten und den Zugang der Nebenkostenabrechnung bezeugen. Als Bote kann jeder in Betracht kommen, der nicht Vermieter des betreffenden Mieters ist. Der Bote sollte die Abrechnung aber gelesen und selbst einkuvertiert haben.
  • persönliche Übergabe der Abrechnung durch Vermieter

    Eine weitere Möglichkeit ist die persönliche Übergabe der Betriebs­kosten­abrechnung an den Mieter durch den Vermieter gegen Ausstellung einer Empfangs­quittung.
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    Einschreiben mit Rückschein

    Zwar ist der Beweis des Zugangs auch durch ein Einschreiben mit Rückschein möglich. Das Problem besteht jedoch darin, dass erst mit Erhalt des Einschreibens mit Rückschein die Abrechnung dem Mieter zugegangen ist. Trifft daher der Postbote den Mieter nicht an, so hinterlässt er lediglich eine Benachrichtigung, wonach ein Schreiben bei der Post abzuholen sei. Kommt der Mieter dem erst einige Tage später nach, so gilt die Abrechnung erst zu diesem Zeitpunkt als zugegangen. Zudem kann durch ein Einschreiben mit Rückschein nur nachgewiesen werden, dass der Mieter ein Kuvert erhalten hat. Welchen Inhalt das Kuvert hatte, wird damit aber nicht bewiesen.

  • Fax oder E-Mail

    Mittels eines Faxes oder einer E-Mail kann der Zugang der Betriebs­kosten­abrechnung nachgewiesen werden, wenn ein entsprechendes Sende­protokoll vorliegt. Zu beachten ist aber, dass bei preis­gebundenem Wohnraum die Abrechnung schriftlich erfolgen und somit eine eigen­händige Unterschrift des Vermieters aufweisen muss. Eine Über­sendung mittels Fax oder E-Mail scheidet daher grund­sätzlich aus.

Gänzlich ungeeignet ist das Verschicken der Neben­kosten­abrechnung mittels normaler Briefpost. Der Vermieter wird zwar unter Umständen das Versenden der Abrechnung nachweisen können, nicht jedoch den Zugang.

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Quelle: DAWR/rb
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