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Mietrecht | 11.02.2016

Info Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung: Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen, und welche Rechte haben Mieter?

Informationen zur Rechtslage rund um die Eigenbedarfskündigung

Das deutsche Mietrecht setzt dem freien Wohnungsmarkt gewisse Grenzen zugunsten der Rechte von Mietern. So sind Kündigungen des Mietvertrags nur in bestimmten, gesetzlich festgelegten Fällen zulässig. Einer der Fälle, in denen die Kündigung der Mietwohnung möglich ist, ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters. Wir zeigen, unter welchen Voraussetzungen eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters berechtigt ist und wie Mieter sich gegen eine unwirksame Kündigung wehren können.

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Wegen Eigenbedarfs kann gekündigt werden, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. So regelt es § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB. Zu diesem vom Gesetz genannten Personenkreis gehören u.a. Kinder, Enkelkinder, Geschwister sowie Nichten und Neffen des Vermieters. Auch für Hausangestellte oder Pflegekräfte des Vermieters kommt eine Eigenbedarfskündigung in Betracht.

Eigenbedarfskündigung, wenn Vermieter juristische Person ist?

Eine Eigenbedarfskündigung ist unter Umständen sogar möglich, wenn es sich bei dem Vermieter um eine juristische Person handelt. Dies ist der Fall, wenn einer der Gesellschafter einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) in die Wohnung einziehen möchte. Denn laut Bundesgerichtshof sollen die Gesellschafter einer GbR nicht schlechter gestellt werden als die Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit.

Für andere juristische Personen außer der GbR hat der BGH jedoch die Eigenbedarfskündigung mit Urteil vom 15.12.2010 (Az. VIII ZR 210/10) ausgeschlossen. Wenn Vermieter eine GmbH oder GmbH & Co. KG, eine Aktiengesellschaft (AG), Kommanditgesellschaft (KG) oder offene Handelsgesellschaft (OHG) ist, ist eine Eigenbedarfskündigung zugunsten der jeweiligen Gesellschafter demnach nicht möglich.

Kündigungsfrist: Drei bis neun Monate

Bei der Eigenbedarfskündigung gelten die ordentlichen Kündigungsfristen des Mietrechts. Dies sind je nach Dauer des Mietverhältnisses drei bis höchstens neun Monate. § 573 c BGB regelt, dass die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats möglich ist (die Kündigung also innerhalb drei Monaten wirksam wird). Nach fünf Jahren verlängert sich diese Frist um drei Monate und nach acht Jahren um weitere drei Monate.

Formale Wirksamkeitsvoraussetzungen der Kündigung

In formaler Hinsicht ist die Eigenbedarfskündigung nur wirksam, wenn der Vermieter sie allen Mietern (also allen Personen, die den Mietvertrag als Mieter abgeschlossen haben) erklärt. Der Vermieter muss seine Kündigung unterschreiben. Ferner muss die Kündigung eine Begründung enthalten. Der Vermieter muss erklären, worin der Eigenbedarf genau besteht – d.h., wer in die Wohnung einziehen soll und in welcher Beziehung diese Person zu dem Vermieter steht.

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Auf Kündigung strategisch reagieren

Fehlt es an einer dieser formalen Wirksamkeitsvoraussetzungen des Kündigungsschreibens, kann die Kündigung allein daran scheitern. Allerdings sollten Mieter an dieser Stelle strategisch sehr genau überlegen, in welcher Form sie gegen die Kündigung vorgehen und ob sie dem Vermieter die Gründe, weshalb die Kündigung ihrer Meinung nach unwirksam ist, dezidiert mitteilen. Denn der Vermieter kann auf eine zunächst formal unwirksame Kündigung eine erneute – und dann möglicherweise wirksame – Kündigung folgen lassen. Hier kann der Mieter teilweise erheblich an Zeit gewinnen, wenn sich die Unwirksamkeit der Kündigung erst zu einem späteren Zeitpunkt – möglicherweise erst im Räumungsprozess – für den Vermieter herausstellt.

Sperrfrist von drei bis zehn Jahren für Eigenbedarfskündigung

Vermieter unterliegen einer weiteren Einschränkung des Rechts zur Eigenbedarfskündigung, wenn das Mietverhältnis einer Sperrfrist gemäß § 577 a BGB unterliegt. Danach gilt für Mietwohnungen, die während des laufenden Mietverhältnisses veräußert und in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, eine Sperrfrist von drei Jahren. Erst nach Ablauf dieser Zeit kann der neue Wohnungseigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen.

Die Landesregierungen der Bundesländer können die Sperrfrist sogar für einzelne Gemeinden oder Gemeindeteile auf bis zu zehn Jahre verlängern. Von dieser Möglichkeit hat beispielsweise das Land Berlin für das gesamte Stadtgebiet Gebrauch gemacht, da in Berlin die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei.

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Widerspruchsrecht des Mieters aus sozialen Gründen

Mietern mit engem finanziellem Spielraum kommt das Mietrecht bei der Kündigung mit einer weiteren Schutznorm entgegen: Der Sozialklausel gemäß § 574 BGB. Danach haben Mieter ein gesondertes Widerspruchsrecht, „wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“. Dies ist unter dann möglich, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“.

In einem solchen Fall kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen

Quelle: DAWR/we
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