wichtiger technischer Hinweis:
Sie sehen diese Hinweismeldung, weil Sie entweder die Darstellung von Cascading Style Sheets (CSS) in Ihrem Browser unterbunden haben, Ihr Browser nicht vollständig mit dem Standard HTML 5 kompatibel ist oder ihr Browsercache die Stylesheet-Angaben 'verschluckt' hat. Lesen Sie mehr zu diesem Thema und weitere Informationen zum Design dieser Homepage unter folgender Adresse:   ->  weitere Hinweise und Informationen
Suche
Anwalt gesucht?
Anwalt gefunden!
Sie haben ein rechtliches Problem? Eine individuelle Rechtsfrage? Streit mit dem Nachbarn, Chef oder Ämtern?Gehen Sie auf Nummer sicher und holen Sie sich den fachkundigen Rat eines Rechtsanwalts.Hier im Deutschen Anwaltsregister finden Sie immer den passenden Rechtsanwalt in Ihrer Nähe.Nutzen Síe Ihr Recht!

Mietrecht | 29.01.2017

Mietmängel

10 wichtige Tipps zur Mietminderung

Wann man die Miete mindern kann und was bei der Mietminderung zu beachten ist

Wer in seiner Wohnung durch Baulärm, Bauarbeiten, Schimmel oder andere Mietmängel beeinträchtigt wird, kann die Miete mindern. Doch wie viel Mietminderung ist erlaubt und welche Fehler sollte man bei der Mietminderung nicht machen? Lesen Sie hier 10 wichtige Tipps zur Minderung.

Werbung

Was bei einer Mietminderung zu beachten ist

Bei einer Mietminderung gibt es einige Punkte, die man als Mieter unbedingt beachten sollte. Denn nicht immer hat man das Recht zur Mietminderung. Man muss auch aufpassen, dass man die Mietminderung nicht zu hoch ansetzt. Behält man als Mieter zu viel Miete ein, dann läuft man Gefahr, dass man vom Vermieter eine Kündigung erhält. Bezüglich der Höhe der Mietminderung können Sie sich in der Mietminderungstabelle 2016 informieren. Wenn Sie einen Rechtanwalt zu Rate ziehen möchten, dann finden Sie in der Anwaltsliste einen Anwalt für Mietminderung oder Sie suchen hier im Deutschen Anwaltsregister (DAWR) nach einem Anwalt für Mietrecht. Hier nun die 10 wichtigen Tipps zur Mietminderung:

Tipp 1: Wann man die Miete mindern darf

Wenn man die Wohnung wegen eines Mangels nicht mehr in der Weise wie zuvor mit dem Vermieter vereinbart nutzen kann, kann die Möglichkeit zur Mietminderung bestehen. Es kommt dabei darauf an, welche Art von Mietmangel vorliegt, wie stark die Beeinträchtigung des Mieters ist und wie lange die Dauer des Mietmangels ist. Typische Mietmängel sind z.B. undichte Fenster, laute Nachbarn, dröhnender Baulärm, defekte Elektrik, Ungeziefer, Schimmelbefall, Wasserschaden, defekte Heizung, undichte Fenster und Türen, Probleme mit Balkon und Terrasse.

Werbung

Tipp 2: Keine Mietminderung bei unerheblichen Mietmängeln

Bei nur unerheblichen Mietmängeln (sogenannten Bagatellen) darf man die Miete als Mieter nicht mindern. Unerhebliche Mängel sind z.B. ein tropfender Wasserhahn oder eine kaputte Glühbirne. Solche nicht erheblichen Mängel rechtfertigen keine Mietminderung. Eine Mietminderung kann aber auch aus anderen Gründen ausgeschlossen sein:

Tipp 3: Mietminderung kann ausgeschlossen sein

Es gibt Fallkonstellationen, in denen eine Mietminderung ausgeschlossen ist. So darf man als Mieter die Miete nicht mindern, wenn man bei Anmietung der Wohnung den Mietmangel kannte bzw. hätte kennen können. Finden z.B. bei Mietvertragsabschluss im Haus oder auf dem Nachbargrundstück Bauarbeiten statt, dann kann man die Miete nicht mindern, weil man den Mietmangel bei Mietvertragsabschluss kannte und gleichwohl die Wohnung gemietet hat. Teilweise geht die Rechtsprechung sogar soweit, dass man die Miete auch nicht mindern darf, wenn das Nachbargrundstück unbebaut ist. Einige Gerichte urteilten, dass man in der Großstadt als Mieter davon ausgehen müsse, dass ein unbebautes Grundstück früher oder später bebaut wird (Baulückenrechtsprechung). Gleiches gilt, wenn das Nachbarhaus sehr marode ist. Dann könne man als Mieter davon ausgehen, dass der Nachbar das Haus demnächst renovieren wird.

Tipp 4: Mangelanzeige - Mietmangel dem Vermieter anzeigen

Liegt ein nicht nur unerheblicher Mietmangel vor und ist die Mietminderung nicht ausgeschlossen, dann darf man gleichwohl nicht einfach so die Miete mindern. Wichtig ist, dass man den Vermieter vom Mietmangel in Kenntnis setzt. Je nach Dringlichkeit sofort und telefonisch, wenn etwa die Wohnung nach einem Rohrbruch unter Wasser steht oder schriftlich, wenn der Mietmangel weniger gravierend ist (z.B. Baulärm).

Damit man für den Fall eines späteren Streits mit dem Vermieter beweisen kann, dass man ihm den Mietmangel mitgeteilt hat, sollte man die Mietmangelanzeige am besten schriftlich machen und dem Vermieter die Mangelanzeige per Einschreiben mit Rückschein, per Fax mit Empfangsbestätigung oder per Boten zukommen lassen.

Ab dem Tag der Mangelanzeige kann man als Mieter die Miete mindern (§ 536 BGB ). Wie eine schriftliche Mitteilung an den Vermieter aussehen kann, können Sie dem Musterschreiben Mietminderung entnehmen.

Linktipp:

Werbung

Tipp 5: Mietmangel genau beschreiben

Den Mietmangel muss man genau benennen. Daher sollte der Mietmangel in dem Mietminderungsschreiben genau beschrieben werden. Also nicht nur an den Vermieter schreiben „Schimmel an der Wand“. Besser sollte man schreiben: „der Schimmel befindet sich in der Küche an der Fensterseite unterhalb des Fensters, in ca. 20 cm Höhe vom Boden gemessen“. Die Angabe und Beschreibung des Mangels ist gegenüber dem Vermieter unbedingt erforderlich. Unmittelbar nach der Mängelanzeige können Sie die nächste Mietzahlung mindern, bis der Mangel behoben ist.

Tipp 6: Mietminderungsquote

In dem ersten Anschreiben an den Vermieter muss man noch keine konkrete Minderungsquote nennen. Diese kann man dem Vermieter auch später mitteilen.

Es stellt sich dann die Frage, wie hoch eine Mietminderung ausfallen darf? Leider gibt es keine gesetzlichen Vorschriften, die besagen, wie hoch eine Mietminderung konkret ausfallen kann. Man muss als Mieter die Höhe der Mietminderung selbst festsetzen. Die Erfahrung zeigt, dass Mieter gerade bei kleinen Mängeln oft eine viel zu hohe Mietminderung ansetzen. Wie aber soll man nun als Mieter herausfinden, wie hoch man eine Mietminderung wegen eines konkreten Mietmangels ansetzen darf?

Als Mieter kann man sich vergleichbare Fälle ansehen, die z.B. in der Mietminderungstabelle genannt werden. Will man wegen einer defekten Heizung die Miete mindern, dann schaut man in der Mietminderungstabelle in der Kategorie „Heizungsausfall“ nach. Will man wegen Bauarbeiten die Miete mindern, dann schaut man in der Kategorie „Bauarbeiten“ nach.

Wenn Sie einen anderen Mietmangel haben, dann schauen Sie in die Kategorienliste A-Z. In dieser Liste sind alle möglichen Mietmängel von A bis Z aufgelistet.

In den Listen finden Sie Prozentangaben, die Ihnen helfen, die Mietminderungshöhe für Ihren Fall zu bestimmen.

Tipp 7: Berechnung der Mietminderung

Wenn Sie nun z.B. wissen, dass Sie die Miete um 20 % mindern dürfen. Dann fragt sich gleichwohl, wie denn nun die Mietminderung genau zu berechnen ist. Welche Miete legt man der Mietminderung zugrunde – die Kaltmiete oder die Bruttomiete?

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.04.2005, Az. XII ZR 225/03 und Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.04.2011, Az. VIII ZR 223/10) entschieden, dass die Mietminderung von der Brutto-Miete (Kaltmiete plus Nebenkosten) erfolgt. Das ist die Kaltmiete plus Nebenkosten und die Abschlagszahlungen für die Heizung. Beispiel:

Grundmiete 600 Euro / Monat

Heizkostenvorauszahlung 230 Euro / Monat

Betriebskostenvorauszahlung 70 Euro / Monat

= Bruttowarmmiete 900 Euro / Monat

Der Wert für die Mietminderung muss übrigens taggenau ermittelt werden. Siehe ausführlich zur Berechnung der Mietminderung: Mietminderung berechnen

Tipp 8: Risiko Kündigung

Wer zu hoch die Miete mindert, riskiert die Kündigung. Kommt man mit einer Monatsmiete und einem Cent in Mietrückstand dann steht dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu. Man kann sich im Nachhinein nicht darauf berufen, dass man irrtümlich zuviel Miete gemindert hat. Und ist man mit Mietzahlungen in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand dann kann der Vermieter sogar fristlos kündigen. Beispiel:

Ein Mieter verwies auf mehrere Wohnungsmängel und kürzte die Miete um 30 Prozent. Dem widersprach der Vermieter, ohne Erfolg. Nachdem er mehr als ein Jahr lang nur die gekürzte Miete erhielt, kündigte er das Mietverhältnis und forderte die einbehaltene Summe. Vor dem BGH bekam er überwiegend Recht (Az.: VIII ZR 171/03). Denn es stellte sich heraus, dass die Minderung viel zu hoch angesetzt war, der Mieter hätte die Miete um lediglich fünf Prozent kürzen dürfen - nur ein einziger Mangel wurde als solcher anerkannt. Da damit der Mietrückstand mehr als zwei Monatsmieten betrug, war die Kündigung rechtens.

Tipp 9: Kürzen unter Vorbehalt

Wer ganz sicher gehen will, der zieht von der Miete keinen Mietminderungsbetrag ab, sondern zahlt die Miete „Unter Vorbehalt“. Denn wenn die Sach- und Rechtslage noch ungeklärt ist, riskiert man mit überzogenen Handlungen die fristlose Kündigung.

Wer unter Vorbehalt mindert oder weiterhin die volle Miete zahlt, sichert sich damit ab, Mietrückstände nachzuzahlen oder die Mietminderung weiterzuführen oder sogar zu erhöhen, wenn sich herausstellt, dass der Mangel zu einer höheren Kürzung der Miete berechtigt hätte.

Tipp 10: Anwalt fragen

Bei der Mietminderung kann es schnell zu höheren Geldbeträgen kommen. Ärger und im schlimmsten Fall sogar ein Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter können folgen. Es ist in jedem Fall besser, sich bei der Mietminderung Rat von einem Fachmann einzuholen. Hier im Deutschen Anwaltsregister (DAWR) finden Sie viele Rechtsanwälte, die im Mietrecht tätig sind und die Sie fragen können.

Siehe:

Weitere Infos:

Quelle: DAWR/pt
BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertung: 4.6 (max. 5)  -  20 Abstimmungsergebnisse Bitte bewerten Sie diesen Artikel.0





       Sie sind Anwalt?! Werden Sie ein Teil vom Deutschen Anwaltsregister (DAWR) und stellen Sie sich und Ihre Kanzlei ausführlich vor!Profitieren Sie von der großen Reichweite des DAWR und seiner Partnerportale.Klicken Sie hier und nutzen Sie jetzt Ihre Gelegenheit
auf mehr Mandate aus dem Internet!

#621

Rechtsanwalt Hartmut Göddecke

Insolvenz­verfahren

MBB Clean Energy AG: Gläubigerv­ersammlung lässt Anleger hoffen

RechtsanwaltHartmut Göddecke

[23.11.2017]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternDie Gläubiger der MBB Clean Energy AG erfuhren in der am 15. November 2017 beim Insolvenz­gericht München durchgeführten Gläubigerv­ersammlung, was die Ursachen der Insolvenz der MBB Clean Energy AG (MBB CE) waren, welche Fehl­entwicklungen es gab und wie die Aussichten der Gläubiger sein werden.

Rechtsanwalt Frank Vormbaum

Nutzung von Mobilfunk­geräten

Handy am Steuer: Bloßes Halten und Umlagern ist zulässig

RechtsanwaltFrank Vormbaum

[22.11.2017]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternIn unserem heutigen Beitrag informiere ich Sie über die Rechtslage bei der Nutzung von Mobilfunk­geräten während der Autofahrt.

Rechtsanwalt Frank Baranowski

Düsseldorfer Tabelle 2018

Unterhalt ab 2018: Überraschungen vermeiden und Unterhalt mit Anwalt neu berechnen lassen

RechtsanwaltFrank Baranowski

[21.11.2017]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternAb Januar 2018 tritt die neu Düsseldorfer Tabelle in Kraft. Auch wenn sich die Tabellen­sätze geringfügig erhöhen werden, kann die Änderung dazu führen, dass im Ergebnis wegen der Anhebung der Einkommens­gruppen der Düsseldorfer Tabelle doch weniger im Geldbeutel des Kindes verbleibt.

Rechtsanwalt Dr. Ronny Jänig

Über­prüfungs­verfahren „Due Diligence“

Due Diligence: Risikoüberprüfung vor dem Unter­nehmens­kauf

RechtsanwaltDr. Ronny Jänig

[20.11.2017]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternIm Vorfeld eines Unternehmens- oder einer Beteiligungs­kaufs erfolgt regelmäßig eine Risiko­überprüfung durch den Käufer. Das Über­prüfungs­verfahren wird im Fachjargon „Due Diligence“ bezeichnet. Im Rahmen der Due Diligence-Prüfung werden diverse Bereiche des Unternehmens von Rechts­anwälten, Steuer­beratern und anderen Fach­beratern bewertet.

Rechtsanwältin Sabine Burges

Bearbeitungs­gebühren in Unternehmer­darlehen

Unternehmer­darlehen: BGH erklärt Bearbeitungs­gebühren in Unternehmer­darlehen für unwirksam

RechtsanwältinSabine Burges

[17.11.2017]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternNachdem der Bundesgerichtshof bereits in den beiden Entscheidungen XI 348/13 und XI ZR 17/14 vom jeweils 28. Oktober 2014 Bearbeitungs­gebühren in Verbraucher­darlehen für unzulässig befunden hat, war bislang nicht geklärt, ob Bearbeitungs­gebühren zulässig sind, wenn es sich beim Darlehens­nehmer nicht um einen Verbraucher, sondern einen Unternehmer handelt.

Rechtsanwalt Robert Binder

Branchen­buch­abzocke

www.clever-gefunden.com: deal UP beauftragt EuroT­reuhand Inkasso GmbH

RechtsanwaltRobert Binder

[16.11.2017]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternDie vom Unternehmen deal UP beauftragte EuroT­reuhand Inkasso GmbH droht bei nicht frist­gerechter Zahlung des offenen Rechnungsbetrags mit einem negativem SCHUFA-Eintrag.

Rechtsanwalt Peter Hahn

Immobilien-Darlehens­verträge

LG Paderborn: Sparkasse Paderborn-Detmold zur Rück­abwicklung von sieben Immobilien-Darlehens­verträgen verurteilt

RechtsanwaltPeter Hahn

[15.11.2017]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternDas Landgericht Paderborn hat mit Urteil vom 18. Oktober 2017 - 4 O 138/17 - die Zwangs­voll­streckung der Sparkasse Paderborn-Detmold aus einer Grundschuld überwiegend für unzulässig erklärt.