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Mietrecht | 30.10.2015

Heizungsausfall

Heizung defekt: Ihre Rechte als Mieter

Wann Sie die Miete mindern oder den Heizungsinstallateur beauftragen dürfen

Beim ersten Kälteeinbruch werden die Heizkörper in den Wohnungen aufgedreht. Was aber, wenn der Vermieter die Zentralheizung noch nicht angestellt hat oder die Gastherme versagt?

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Wenn die Heizung nicht funktioniert, müssen Mieter nicht frieren und ihre Gesundheit gefährden. Vermieter sind verpflichtet, den Mangel so schnell wie möglich zu beheben, sobald sie vom Mieter informiert wurden. Ansonsten kann die Miete gemindert werden.

Heizperiode im Mietvertrag festgelegt

Ab welchem Zeitpunkt und wie lange geheizt wird, ist häufig im Mietvertrag festgelegt. Normalerweise läuft die Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April. In dieser Zeit müssen Wohnräume auf mindestens 20 bis 22 Grad beheizbar sein - vor allem zwischen sechs und 23 Uhr (Landgericht Berlin, Urteil vom 26.05.1998, Az. 64 S 266/97). In den Nachtstunden muss eine Temperatur von mindestens 18 Grad erreicht werden können.

Aufgepasst bei Fernwärme: Hat der Mieter selbst einen Vertrag mit dem Fernheizwerk geschlossen, muss er sich bei ausfallender Leistung direkt an den Energieversorger wenden. Der Vermieter ist in diesem Fall nur für die einwandfreie Funktion der Heizkörper verantwortlich.

Was tun, wenn die Heizung nicht funktioniert?

Wenn Heizkörper oder Öfen nicht warm werden, muss der Vermieter informiert werden, damit er den Mangel schnell beheben kann. Unternimmt der Vermieter nichts, kann ihm eine letzte Frist gesetzt werden. Danach hat der Mieter das Recht, den Installateur selbst zu beauftragen. Falls die Kosten vom Vermieter nicht direkt übernommen werden, können sie mit den nächsten Mietzahlungen verrechnet werden. Insbesondere wenn die Heizung am Wochenende ausfällt und der Vermieter nicht erreichbar ist, kann der Mieter auch ohne Rücksprache mit dem Vermieter den Heizungsinstallateur kommen lassen (Amtsgericht Münster, Urteil vom 30.09.2009, Az. 4 C 2725/09)

Wann ist eine Mietminderung möglich?

Eine Mietminderung ist ab dem ersten Tag des Heizungsdefekts möglich. Allerdings nur, wenn der Vermieter sofort über den Mangel informiert wurde und damit die Möglichkeit hat, den Defekt schnell zu beheben. Die Höhe der Kürzung hängt davon ab, wie schwerwiegend der Mangel ist. Ist die Wohnung durch einen totalen Heizungsausfall bei eisigen Minusgraden nicht mehr bewohnbar, kann die Miete unter Umständen bis zu 100 Prozent gemindert werden (Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 26.06.2006, Az. 1 Ss 296/05 und Landgericht Hamburg, Urteil vom 15.05.1975, Az. 7 O 80/74). Muss zum Zuheizen ein Elektroheizlüfter besorgt werden, können Mieter die Leihkosten und den erhöhten Stromverbrauch als Schadensersatz geltend machen. Ein längerer Heizungsausfall im Oktober kann zu einer Mietminderung von z.B. 20 % berechtigen (Amtsgericht Spandau, Urteil vom 19.06.1981, Az. 3 C 209/81). Weitere Informationen zur Höhe der Mietminderung bei einer defekten Heizung können Sie der DAWR Mietminderungstabelle entnehmen.

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Mietminderung bei zu heißen Heizkörpern

Auch wenn sich die Heizkörper nicht mehr regulieren lassen oder es in der Wohnung durch den darunter liegenden Heizungskeller ständig zu heiß ist, liegt ein Mangel vor, den Mieter nicht hinnehmen müssen (Landgericht Hamburg, Urteil vom 05.03.2009, Az. 307 S 130/08). Das Gleiche gilt, wenn die Leistung des Heizkessels zu hoch eingestellt ist und unnütz Brennstoff verbraucht wird.

Anwalt für Mietminderung

Sollte es notwendig werden, dass Sie einen Anwalt benötigen, dann finden Sie hier einen Anwalt, der Sie z.B bei einer Mietminderung unterstützt (Anwaltsliste) oder Sie schauen hier nach einem Anwalt für Mietrecht.

Quelle: Immowelt/DAWR/pt
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