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Mietrecht | 13.07.2016

Info Nachmieter

Nachmieter: Wann und wie kann man einen Nachmieter stellen und welche Nachmieter muss der Vermieter akzeptieren?

Informationen zur Rechtslage rund um den Nachmieter

Die ordentliche Kündigungsfrist umgehen, einem Bekannten etwas Gutes tun, oder sich mit einem selbst ausgesuchten Nachmieter, der die Wohnung so wie sie ist übernimmt, um die eigentlich notwendigen Schönheitsreparaturen bei Auszug drücken: Oftmals wollen Mieter bei Auszug aus ihrer Mietwohnung selbst einen Nachmieter stellen. Wir klären, unter welchen Voraussetzungen dies möglich ist.

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Grundsätzlich ist es allein Sache des Vermieters, wen er sich als Mieter aussucht. Vorschläge des bisherigen Wohnungsmieters für einen Nachmieter muss er keinesfalls akzeptieren oder bei seiner Entscheidung auch nur berücksichtigen. Dies gilt sogar dann, wenn ein Zeitmietvertrag geschlossen wurde, der eine Kündigung erst nach Ablauf einer bestimmten Mindestmietzeit gestattet. Wenn Vermieter ihren Mietern gestatten, einen Nachmieter vorzuschlagen, dann geschieht dies allein aus Kulanz oder weil sie ihren Mietern vertrauen.

Vermieter braucht Mieter nicht vorzeitig aus Mietvertrag entlassen

Mieter ohne vertraglichen Anspruch auf Stellung eines Nachmieters oder Ersatzmieters müssen also, wenn ihr Vermieter sie nicht freiwillig aus dem Mietvertrag entlässt, die Miete bis zum Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit oder bis zum frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt bezahlen.

Ausnahme: Schutzwürdiges Interesse des Mieters

Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter ein schutzwürdiges Interesse an einer vorzeitigen Vertragsauflösung hat. Dies ist dann der Fall, wenn sein Interesse an einer Vertragsauflösung das Interesse des Vermieters am Bestand des Vertrags deutlich überwiegt und für ihn eine gewisse Härte darstellt. Dies kann etwa bei einem berufsbedingt notwendigen Wohnortwechsel oder einem aus Altersgründen notwendigen Umzug in ein Pflegeheim der Fall sein, sofern die Vertragslaufzeit noch sehr lange ist. Die Rechtsprechung geht bei Restlaufzeiten von über einem Jahr in der Regel von einer gewissen Härte aus. Laufzeiten von drei Monaten sind hingegen keine ausreichende Härte.

Nicht ausreichend ist jedoch der bloße Wunsch nach einem Umzug in eine „schönere“ oder günstigere Wohnung oder in Wohneigentum.

Ausnahme: Nachmieterklausel im Mietvertrag

Etwas anderes gilt ferner, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel bzw. Ersatzmieterklausel beinhaltet. Eine solche Klausel räumt dem Mieter das Recht ein, den Mietvertrag vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zu beenden, wenn er einen geeigneten Ersatzmieter stellt.

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Nachmieter muss geeignet sein

Ein solcher Nachmieter bzw. Ersatzmieter muss übergangslos in den Mietvertrag eintreten, ohne eine einseitige Änderung der Mietkonditionen wie Miethöhe und Mietdauer ändern zu können. Ferner hat der Vermieter ein Recht auf die notwendigen Auskünfte zur Person des Mieters. Der Vermieter hat Anspruch auf Stellung eines Ersatzmieters, dessen wirtschaftliche Verhältnisse nicht schlechter als die des Vormieters sind, so dass sich das Mietausfallrisiko mit dem Mieterwechsel nicht erhöht.

Auch braucht der Vermieter keinen Ersatzmieter akzeptieren, der anders als der bisherige Mieter ein Haustier in der Wohnung halten will, obwohl eine Genehmigungspflicht für Haustiere besteht. Dass der bisherige kinderlose Mieter einen Ersatzmieter mit Kindern vorschlägt, ist hingegen kein Ablehnungsgrund.

Ersatzmieter führt Mietvertrag unverändert fort

Andererseits kann ein geeigneter Ersatzmieter auch seinerseits auf die Fortführung der bisherigen Mietkonditionen bestehen. So kann der Vermieter nur dann eine Mieterhöhung verlangen, wenn er eine solche auch im laufenden Mietvertrag mit dem Vormieter hätte verlangen können.

Dies gilt selbstverständlich nur für solche Ersatzmieter, die der Mieter aufgrund Ersatzmieterklausel oder aufgrund schutzwürdigen Interesses stellt. Mit Nachmietern, die der Vermieter freiwillig vom bisherigen Mieter stellen lässt, kann der Vermieter einen ganz neuen Mietvertrag in den Grenzen des Mietrechts abschließen.

Der Mieter bzw. der Ersatzmieter muss dem Vermieter alle notwendigen Informationen zukommen lassen. Der Vermieter selbst braucht keine Nachforschungen anzustellen.

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Ablehnung eines geeigneten Ersatzmieters

Wenn der Vermieter einen geeigneten Ersatzmieter ablehnt, obwohl mietvertraglich die Möglichkeit der Stellung eines Ersatzmieters vorgesehen ist oder der Mieter ein entsprechendes schutzwürdiges Interesse nachweisen kann, so hat der Mieter Anspruch darauf, so behandelt zu werden, wie wenn er einen Ersatzmieter gestellt hätte.

Quelle: DAWR/we
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