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Internetrecht und Verbraucherrecht | 23.12.2019

Grundstücks­teilung

Zu viel Platz: Grund­stücke teilen und verkaufen

Was bei einer Grundstücksteilung beachtet werden muss

Streitende Erben oder Verkaufs­absichten - Gründe für eine Grundstücks­teilung gibt es einige. Das gilt allerdings auch für mögliche Hindernisse.

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Mal angenommen, ein Grundstück ist riesengroß, aber der Eigentümer benötigt längst nicht die gesamte Fläche. Was tun in einem solchen Fall?

Der Besitzer kann das Grundstück teilen - aber er muss es nicht. „Grund­sätzlich kann ein großes Bau­grundstück mit mehreren Wohn­häusern bebaut werden“, sagt Inka-Marie Storm, Chef­justiziarin beim Eigentümer­verband Haus & Grund in Berlin.

Teilung kann sinnvoll sein

Eine Teilung ist hier nicht zwingend nötig. Sie kann aber sinnvoll sein, zum Beispiel wenn das Bau­grundstück für das eigene Bauvorhaben zu groß ist und der Eigentümer die Belastungen nur für ein kleineres Grundstück tragen will.

Nach der Teilung kann das nicht benötigte Grundstück an Dritte verkauft werden. Durch den Verkauf des abgetrennten Teils muss man weniger Grundsteuer zahlen. Auch mögliche Beiträge zum Straßen­ausbau und zur Straßen­reinigung fallen geringer aus.

Option für uneinige Erben

Eine Teilung bietet sich auch an, wenn sich eine Erben­gemein­schaft nicht einigen kann, was mit dem Grundstück geschehen soll.

Oder ein anderer Fall: Zwei Familien haben sich entschieden, auf einem Grundstück zwei Häuser zu bauen. Eine der Familien will nun verkaufen. „Potentielle Käufer interessieren sich in der Regel mehr für ein eigenes Grundstück als für Miteigentum“, so Inka-Marie Storm.

Mit der Teilung lässt sich auch auf anderem Weg Geld sparen. Ein Beispiel: Eltern teilen ein Grundstück und schenken eine der Flächen ihrem Kind. „Mit der Schenkung lässt sich gegebenenfalls ein hoher Grundstücks­wert steuerfrei übertragen“, erläutert Paul Grötsch, Geschäfts­führer des Deutschen Forums für Erbrecht.

Der Hintergrund: In dem Fall lassen sich steuerliche Frei­beträge nutzen - diese liegen derzeit pro Kind bei

400.000 Euro. Auch der Pflicht­teils­anspruch - also der Mindest­anteil am Erbe, der engsten Verwandten zusteht - lässt sich damit möglicher­weise senken.

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Teilung braucht mitunter eine Genehmigung

Egal, was das Motiv ist: Bei der Umsetzung der Teilung ist es nicht damit getan, einfach nach Gutdünken einen Strich durch das Grundstück zu ziehen. „In manchen Fällen muss die Teilung genehmigt werden, etwa durch das Bauamt“, erläutert Martin Thelen von der Bundes­notar­kammer in Berlin. Das ist bundesweit notwendig, wenn das Grundstück von einem Umlegungs-, einem Enteignungs-, einem Sanierungs­verfahren oder einer städte­baulichen Entwicklungs­maßnahme betroffen ist.

Je nach Bundesland muss man eventuell noch weitere Genehmigungen einholen. „Landes­rechtliche Teilungs­genehmigungen bestehen allgemein in Nordrhein-Westfalen und Hessen sowie speziell für Waldg­rundstücke in Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein“, so Martin Thelen.

Nicht das Baurecht brechen

Durch die Teilung dürfen auch keine sogenannten baurechts­widrigen Zustände entstehen, etwa zu geringe Abstands­flächen. „Dieser Aspekt sollte mit dem Bauamt abgesprochen werden“, rät Martin Thelen.

Sobald die Genehmigungs­fragen geklärt sind, kann es losgehen: Der Grund­stücks­eigentümer beauftragt je nach Bundesland einen öffentlich bestellten Vermessungs­ingenieur oder stellt beim zuständigen staatlichen Vermessungs­amt einen Antrag.

Die Fachleute vermessen die neuen Grund­stücke und beantragen beim zuständigen Kataster- und Liegenschafts­amt eine neue Flurkarte. Darin werden die neuen Grund­stücke als Flurstücke aufgenommen.

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Keine Widersprüche zum Bebauungsplan

Wo genau die neuen Grenzen sein sollen, bestimmt zunächst der Eigentümer oder die Eigentümerin. Die Pläne müssen aber abgesegnet werden. Inka-Marie Storm: „Die geplante Teilung darf nicht den Vorschriften des jeweiligen Bebauungs­plans widersprechen.“ Darin sind zum Beispiel die Bauweise und die zulässigen über­baubaren Grundstücks­flächen festgelegt.

Die Ergebnisse der Vermessung und die Lage der neu entstandenen Grund­stücke gehen ans Grund­buchamt, dort werden die Daten in das Grundbuch eingetragen. „Damit sind die Grundstücks­grenzen amtlich“, so Inka-Marie Storm. Für die Grundstücks­teilung fallen Kosten an. Die Höhe hängt vom Bundesland ab. Dazu kommen Gebühren beim Grund­buchamt.

Außerdem muss die Vermessungs­behörde oder eine Notarin beziehungs­weise ein Notar einen Antrag des Eigen­tümers auf Grundstücks­teilung entwerfen und öffentlich beglaubigen. Die Kosten hierfür hängen vom Wert des zu teilenden Grundstücks ab. „Bei einem Wert von 400.000 Euro entstehen für den Entwurf und die Beglaubigung des Antrags Notarkosten in Höhe von rund 96 Euro“, rechnet Martin Thelen.

Nicht vorschnell Verkauf anleiern

Häufig erfolgt die Teilung mit der Absicht, eines der neuen Grund­stücke zu verkaufen. Oft ist auch schon ein Käufer gefunden und vielleicht schon ein Kauf­vertrags­entwurf aufgesetzt. Stellt sich dann aber heraus, dass die angedachte Teilung nicht möglich ist, sei das „besonders ärgerlich“, so Martin Thelen.

Daher sollten Eigentümer unbedingt rechtzeitig mit dem zuständigen Vermessungs­amt oder -ingenieur die beabsichtigte Teilung besprechen, rät er. Das spart Kosten, Zeit und Nerven.

Quelle: .
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