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Mietrecht und Verwaltungsrecht | 16.07.2021

Miet­vertrags­kündigung

Dürfen Mieter Wohn­anschrift als Geschäfts­adresse nutzen?

Gewerbliche Nutzung der Wohn­anschrift kann zulässig sein

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Fabian Bagusche, LL.M.

Grund­sätzlich ist eine gewerbliche Nutzung der eigenen Mietwohnung nicht erlaubt, solange keine Zustimmung des Vermieters besteht. Doch was ist, wenn ein Mieter nur die Anschrift der Mietwohnung als Geschäfts­adresse nutzt?

Genau darüber hatte das Amtsgericht (AG) Köln zu entscheiden und erklärte: Die Nutzung der Wohn­anschrift als Geschäfts­adresse ist eine teil­gewerbliche Nutzung der Mietwohnung, die der Vermieter im Einzelfall sogar erlauben muss (AG Köln, Urteil v. 15.04.2021, Az.: 209 C 421/20). Im Fall vor dem AG Köln ging es um die Wirksamkeit einer Vermieter­kündigung.

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Mieter nutzte Anschrift der Mietwohnung als Geschäftsadresse

Der Mieter einer Wohnung arbeitete neben­beruflich als Hochzeits­fotograf und überreichte dem Vermieter bereits bei Vertrags­abschluss einen Einkommens­nachweis aus dieser Neben­tätigkeit. Impressum seiner Fotografen-Website nannte seine Wohn­anschrift als Geschäfts­adresse. Auf Veranlassung des Mieters, brachte der Vermieter an der Klingel- und Brief­kasten­beschriftung der Mietwohnung neben dem Namen des Mieters dessen Geschäfts­namen an.

Vermieter verlangte Löschung der Wohnadresse im Impressum der Internetseite

Der Vermieter war mit der gewerb­lichen Tätigkeit seines Mieters nicht einverstanden und mahnte ihn ab: Er erklärte, dass die Ausübung einer haupt­beruflichen Tätigkeit vom Wohnzweck in einer Mietwohnung nicht gedeckt sei – einer Erlaubnis für den Betrieb einer haupt­beruflichen Tätigkeit unter der Wohnadresse habe er nicht erteilt. Aus diesem Grund solle er den Verweis auf die Wohnadresse im Impressum seiner Internet­seite löschen.

Mieter: Nutzung der Wohnanschrift als Geschäftsanschrift nicht genehmigungsbedürftig

Der Mieter lehnte die Löschung der Wohn­anschrift als Geschäfts­adresse auf seiner Website allerdings ab: seine Neben­tätigkeit als Fotograf und die Nutzung der Wohn­anschrift als Geschäfts­anschrift sei nicht genehmigungs­bedürftig. Beides habe weder besondere Auswirkungen auf die Mietsache noch auf andere Mieter. Daraufhin kündigte der Vermieter das Miet­verhältnis.

Als der Mieter nach Ablauf der Kündigungs­frist nicht aus der Wohnung ausziehen wollte, erhob der Vermieter Räumungsk­lage beim AG Köln.

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Gewerbliche Nutzung der Wohnanschrift kein Kündigungsgrund

Das AG gab dem Mieter letztlich Recht: Nach Ansicht des Gerichts stellte die Verwendung der Wohn­anschrift als Geschäfts­adresse und die Nennung im Impressum der lnternet­seite keinen Grund für eine Kündigung der Mietwohnung dar. Die (unerlaubte) gewerbliche Nutzung einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung sei nur dann rechtlich Grundlage für die Kündigung eines Miet­vertrages über Wohnraum, wenn die gewerbliche Tätigkeit in der Mietwohnung nicht ohne Erlaubnis des Vermieters gestattet ist. Diese Voraus­setzungen lagen aber nach Auffassung des Gerichts nicht vor.

Einerseits sei in diesem konkreten Fall bereits davon auszugehen, dass der Vermieter die (teil)gewerbliche Nutzung durch „schlüss­iges Verhalten“ gestattet hatte, als er z.B. keine Einwände gegen das Anbringen des Namens­zusatzes an Briefkasten- und Klingel­schild – und damit gegen einen gewerb­lichen Außen­auftritt - hatte. Denn gerade der Geschäfts­name am Briefkasten suggeriere ja, dass der Mieter seine Anschrift im beruflichen Zusammenhang nutzt, um an dieser Anschrift Geschäfts­post zu empfangen.

Auch ohne Erlaubnis keine Pflichtverletzung

Aber selbst, wenn eine Erlaubnis nicht vorliegen würde, lag nach Ansicht des Gerichts keine Pflicht­verletzung, die zu einer Kündigung des Wohnraum­miet­vertrages hätte führen können. Denn der Vermieter hätte in diesem Fall eine Erlaubnis für eine teil­gewerbliche Nutzung des Wohnraums als Geschäfts­adresse für einen Hochzeits­fotografen geben müssen – er wäre nach Treu und Glauben dazu verpflichtet gewesen.

Denn eine Erlaubnis für eine teil­gewerbliche Nutzung von Wohnraum ist dann zu erteilen, wenn

  • die Nutzung den Wohnzweck nicht verändert,
  • Mitmieter nicht beeinträchtigt sind,
  • sich nach außen keine wahrnehmbaren Störungen einstellen und
  • sich keine Gefahr der Beschädigung oder übermäßigen Abnutzung ergeben.

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Kein weiterer Zusammenhang zwischen Mietwohnung und der gewerblichen Nebentätigkeit erkennbar

All diese Punkte würden im Falle der Nutzung der Wohn­anschrift als Geschäfts­adresse bei einem Hochzeits­fotografen nicht erfüllt sein. Denn außer der Nennung der Wohn­anschrift im Impressum der Website und dem Empfangen geschäftlicher Post, sei kein weiterer Zusammenhang zwischen Mietwohnung und der gewerb­lichen Neben­tätigkeit des Mieters erkennbar.

Gewerbliche Nutzung der Wohnanschrift kann zulässig sein

Nach Rechtsprechung des Bundes­gerichts­hofs ist das (unerlaubte) Nutzen der Wohn­anschrift als Geschäfts­adresse regelmäßig eine gewerbliche Nutzung, die ein Vermieter nicht dulden muss.

Es kommt jedoch auch hier – wie man am Fall des AG Köln sieht – durchaus auf den Einzelfall an. Denn einerseits gibt es Fälle, in denen der Vermieter seine Erlaubnis zur Nutzung der Wohn­anschrift nicht verweigern darf (z.B. nur Nutzung als Anschrift ohne „Partei­verkehr“). Anderer­seits kann eine Erlaubnis auch durch schlüss­iges Verhalten erteilt werden (Montieren des Geschäfts­namens am Briefkasten etc.). Liegt ein solcher Fall vor, ist eine Vermieter­kündigung, die wegen „unerlaubter gewerb­licher Nutzung einer Mietwohnung“ ausgesprochen wird unwirksam

Sie haben Fragen zum Thema?

Sprechen Sie mich gerne direkt an – telefonisch in Köln unter 0221 / 1680 65 60 oder per E-Mail an kanzlei@mietrechtkoeln.de.

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