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Mietrecht | 23.11.2016

Mietwohnung

Bohren, Home-Office und Rauchen? Inwieweit Mietraum für eigene Zwecke nutzbar ist

Zur Miete wohnen, das heißt im Gegensatz zur Eigentumswohnung auch immer, dass sich an die Vorgaben des Vermieters zu halten ist. Abgesehen von der monatlichen Miete, gibt es weitere Nutzungs- und Gebrauchsvorgaben, die der Vermieter erteilen und oft auch entgegen den Vorstellungen des Mieters durchsetzen kann.

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Eingriffe in die Bausubstanz

Die Wand einreißen oder einfach ein Rollo an der Fassade anbringen. Dies können bauliche Veränderungen sein, die vom Mieter ausgehen. Jedoch verletzt der Mieter mit Veränderungen, die den Bau – egal ob außen oder innen – betreffen, seine Obhutspflicht. Der Vermieter hat dann das Recht, einen Anspruch auf Schadensersatz zu erheben. Der Mieter ist meist in der Pflicht, Veränderungen, die ohne die Zustimmung des Vermieters erfolgt sind, zeitnah oder spätestens bei Auszug zu beheben.

Den Anspruch auf Kündigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter jedoch nur erheben, wenn mit den Umbauten die Bausubstanz geschädigt wird. Um Eingriffe in die Bausubstanz handelt es sich zum Beispiel, wenn eine Wand eingerissen oder der Dachboden ausgebaut wird.

Aber auch geringfügigere bauliche Veränderungen können nicht einfach willkürlich und nach eigenem Ermessen durchgeführt werden. So reicht zum Beispiel für die Anbringung einiger Sonnenschutzsysteme das Bohren von Löchern nicht aus und die Systeme sind mit dem Fensterrahmen zu verschrauben. Diese Bohrungen gelten jedoch als bewusste Beschädigungen der Bausubstanz und sind vertragsrechtlich, wie ein Gerichtsfall zeigt, wie ein Gerichtsfall zeigt. Denn die Substanz wird beschädigt und ein Loch im Kunststoffrahmen, kann nicht wie ein Loch im Mauerwerk einfach verspachtelt werden. Jedoch ziehen Eingriffe in die Bausubstanz, die nicht zur Gefährdung der Mietsache führen, keine fristlose Kündigung nach sich. So führen das Anbringen eines Sichtschutzes oder das Montieren eines Katzennetzes auf dem Balkon zum Beispiel nur zu einer Klage auf Unterlassung oder Behebung. Wobei es für die Katzennetzmontage durchaus auch verschiedene Urteilssprechungen gibt.

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Wohnungsnutzung und Barrierefreiheit

Im Jahr 2001 hat die Mietrechtsreform Richtlinien für immer häufiger genutzte Mietraummodernisierungen festgelegt – und zwar für den barrierefreien Umbau. Ein Mieter, der eine Behinderung hat oder mit einer Person, deren Mobilität durch eine Behinderung eingeschränkt ist, zusammenlebt kann vom Vermieter die Zustimmung für bauliche Veränderungen, die die barrierefreie Nutzung des Wohnraums ermöglichen, einfordern. Zu möglichen Anpassungen können unter anderem ein Treppenlift, eine Rollstuhlrampe oder aber ein behindertengerechtes Bad gehören.

Der Vermieter hat jedoch einen Anspruch auf Wiederspruch, wenn mit dem Umbau die Nutzung des Hauses eingeschränkt wird, die Interessen anderer Mieter übergangen oder Sicherheitsbestimmungen nicht mehr eingehalten werden. Zudem kann der Vermieter für den Umbau eine Kaution verlangen oder bei der Umgestaltung von seinem Mitspracherecht Gebrauch machen.

Wohnraumnutzung aus eigenem und mietbedingtem Interesse

In der eigenen Wohnung hat der Mieter Hausrecht. Das hat er auch gegenüber dem Vermieter. Nur in Ausnahmefällen hat der Vermieter das Recht, die Wohnung zu betreten. Für den Vermieter ist das Besichtigungsrecht jedoch nicht gesetzlich geregelt. Das Recht auf Besichtigung hat der Vermieter nur bei einem bestimmten, sachlichen Grund oder einem konkreten Anlass.

Hat der Vermieter vor, die Wohnung neu zu vermieten und möchte diese mit Interessenten oder einem Makler besichtigen, hat er ein Recht auf Wohnungsbegehung. Jedoch muss der Mieter potentielle Neumieter nur in die Wohnung lassen, wenn diese zusammen mit dem Vermieter kommen. Der Vermieter darf zur Wohnungsbegehung alle Personen mitbringen, die für den Anlass der Besichtigung gebraucht werden. Zum Beispiel Handwerker, Kaufinteressenten oder Makler.

Zudem kann der Vermieter die Wohnung begehen, um diese auf mögliche Mängel im eigenen Interesse zu überprüfen. Das heißt, wenn er zum Beispiel plant, die Wohnung aufgrund von Eigenbedarf zu nutzen. Somit hat er auch das Recht, die Wohnung aus einem Eigenbedarf heraus zu kündigen. Trotz Eigenbedarfskündigungsrecht, hat sich der Vermieter aber an gewisse Fristen und Vorgaben zu halten.

Ein Besichtigungsrecht – egal zu welchem Zweck – besteht aber nur, wenn der Vermieter seinen Besuch rechtzeitig und meist mindestens drei Tage vorher beim Mieter angekündigt hat. In Notfällen, zum Beispiel, wenn dringende Reparaturen anstehen, ist es für den Vermieter jedoch durchaus möglich, die Frist zu verkürzen. In der Regel genügen dann etwa 24 Stunden. Kommt der kurzfristige Termin dem Mieter dennoch ungelegen, kann dieser dem Vermieter Ausweichtermine nennen.

Home-OfficeÜberwiegt die gewerbliche Nutzung der Wohnung dem Wohnzweck, hat der Vermieter das Recht, den Mietvertrag zu kündigen.Quelle: © gpointstudio – fotolia.com (#124599833)

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Vorgaben für den Wohnzweck

Hat der Vermieter bei der Raumnutzung ein Mitspracherecht? Mittlerweile kommt es immer häufiger vor, dass sich Mieter ein Homeoffice einrichten, um ihre Arbeit flexibler gestalten zu können. Voraussetzung für eine teilgewerbliche Nutzung der Mietwohnung ist in jedem Fall, dass sich andere Bewohner davon nicht gestört fühlen. Ob eine teilgewerbliche Nutzung erlaubt ist, hängt somit davon ab, wie stark die gewerbliche Nutzung nach außen hin sichtbar ist. Das heißt, ob Kunden regelmäßig ein und aus gehen oder Mitarbeiter beschäftigt werden. Dann steht die gewerbliche Nutzung über dem eigentlichen Wohnzweck und der Vermieter hat durchaus das Recht, den Mietvertrag zu kündigen. Um einer Kündigung oder einer Abmahnung vorzubeugen und die erlaubte Nutzung des Mietgegenstands zu verdeutlichen, kann der Vermieter zusammen mit angehenden Mietern unter dem Vertragspunkt „Mietzweck“ Vereinbarungen zur teilgewerblichen Nutzung vermerken.

Wohnungsnutzung mit Haustier

Zunächst einmal hat der Vermieter durchaus das Recht, Tiere in der Mietwohnung zu verbieten. Was die Haltung von Kleintieren, wie Hamster, Wellensittiche oder Meerschweinchen angeht, gibt es in der Regel keine Beschränkungen. Was die Haltung von Hunden oder Katzen betrifft, da hat der Vermieter durchaus die Befugnis vertraglich festzulegen, welche Tierhaltung er in der Wohnung erlaubt ist. Beschädigen die Tiere beispielsweise das Parkett oder den Türrahmen, dann kann der Vermieter Schadensersatz erheben. Auch wenn eine Katzenklappe eingebaut wird, hat der Vermieter grundsätzlich einen Anspruch auf Schadensersatz, denn meist kann das Loch in der Tür nicht mehr entfernt und eine neue Tür muss eingebaut werden.

BohrenDas Bohren in der Wand ist in der Regel kein Problem. Meist fallen auch Bohrlöcher in Badfliesen unter den vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnräume.Quelle: © Andrey Popov – fotolia.com (#92618214

Beanstandung von Mieteraktivitäten im Wohnraum

Ein Bohrloch in der Wand, welches das Anbringen eines Bildes ermöglicht, kann und ist meist nach Auszug wieder zu verspachteln. Für das Bohren in Fliesen – was meist im Badezimmer passiert – gibt es verschiedene Regelungen. Oftmals wird das Bohren in Wandfliesen gestattet, vor allem, wenn dadurch Gegenstände, die zur Badnutzung dazugehören, angebracht werden können. Dann fallen Bohrlöcher unter den vertragsmäßigen Gebrauch. Jedoch gibt es aber auch Gerichte, die dem Vermieter, welchem die Bohrlöcher in den Fliesen ein Dorn im Auge sind, Recht geben und diese als Verletzung der mietvertraglichen Pflichten einstufen. In der Regel kann der Vermieter aber immer darauf bestehen, dass die Bohrlöcher in den Fugen gesetzt werden. Wobei Dübellöcher in bestimmtem Umfang durchaus erlaubt sind.

Ebenso wie das Bohren kann das Rauchen vom Vermieter nicht untersagt werden, denn dies gehört nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs im Jahr 2006 zum vertragsmäßigen Gebrauch. Somit hat der Vermieter nicht das Recht, an den Mieter eine Schadens- oder Renovierungsverpflichtung zu stellen. Wenn jedoch übermäßig stark geraucht wird und die Nikotinbeschädigungen mit Schönheitsreparaturen, wie einem Anstrich, nicht zu beheben sind, bedeutet dies eine Beschädigung der Mietsache. Der Vermieter kann dann eine Abmahnung erteilen oder den Vertrag in Extremfällen sogar kündigen.

Quelle: DAWR/om
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