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Mietrecht | 27.09.2016

Schlüsselfragen

Der Wohnungsschlüssel im Mietrecht - Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter hinsichtlich des Wohnungsschlüssels - der Schlüsselverlust

Teil 1: Wohnungsschlüssel verloren – Haftet der Mieter oder der Vermieter für den Schlüsselverlust?

Geht der Schlüssel für die Mietwohnung verloren, steht der Mieter vor der Frage, ob und welche Kosten auf ihn zukommen. Kann der Vermieter einen Austausch der Schließanlage für die Haustür verlangen? Und wer muss den Schlüsseldienst bezahlen, wenn der Mieter nach dem Schlüsselverlust nicht mehr in seine Wohnung kommt?

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Grundsätzlich haftet der Mieter für die ihm vom Vermieter übergebenen Haustür- und Wohnungsschlüssel. Dies ist Teil der ihm obliegenden Obhutspflicht aus dem mietvertraglichen Schuldverhältnis mit dem Vermieter. Er muss den Schlüssel so aufbewahren, dass nur die Zugangsberechtigten Zugriff darauf nehmen können und hat darauf zu achten, dass der Schlüssel nicht verloren geht.

Obhutspflichten des Mieters

Diese Obhutspflicht endet erst mit Rückgabe der Schlüssel an den Vermieter bei Auszug aus der Wohnung. Geht der Schlüssel verloren, muss der Mieter den Verlust umgehend dem Vermieter bzw. der Hausverwaltung melden.

Mieter haftet bei Verschulden

Da der Mieter im Besitz der Schlüssel ist und sie sicher zu verwahren hat, haftet er auch bei Verlust der Schlüssel, sofern er den Verlust verschuldet hat. Zum einen muss er selbst den Schlüsseldienst bezahlen, wenn er einen solchen benötigt, um sich Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Auch die Kosten für einen Nachschlüssel oder einen eventuellen Austausch des Wohnungsschlosses muss der Mieter übernehmen.

Schadenersatzpflicht bei Austausch der Schlüsselanlage

Richtig problematisch wird es aber, wenn der Mieter nicht nur seinen persönlichen Wohnungsschlüssel verliert, sondern auch den Haustürschlüssel eines Mehrfamilienhauses. Denn möglicherweise sieht sich der Vermieter (bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft, der Schlüssel und Schließanlage der im Gemeinschaftseigentum liegenden Haustür gehören), veranlasst, das gesamte Schließsystem für die Haustür austauschen – inklusive neuer Schlüssel für alle Hausbewohner. Dies kann richtig teuer werden und mehrere tausend Euro kosten. Auch für diese Kosten, die ein solcher Austausch der Schließanlage verursacht, haftet unter Umständen der Mieter, der den Schlüssel verloren hat, unter dem Gesichtspunkt des Schadenersatzes.

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BGH-Urteil vom 05.03.2014 - Az. VIII ZR 205/13

Unter welchen Voraussetzungen der Mieter die Kosten für die Erneuerung der Schließanlage bei Schlüsselverlust tragen muss, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 05.03.2014 (Az. VIII ZR 205/13) entschieden. Danach hat der Vermieter Anspruch auf Schadenersatz gegen den Mieter auf Erstattung der Kosten für die Erneuerung der Schließanlage, wenn dieser den Schlüsselverlust verschuldet hat und eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist.

Besteht Gefahr der missbräuchlichen Verwendung des verlorenen Schlüssels?

Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieter den Schlüssel in der Nähe des Wohnhauses verloren hat, da dann die Möglichkeit besteht, dass der Finder den Schlüssel dem richtigen Haus zuordnen kann. Gleiches gilt, wenn der verlorengegangene Schlüssel mit Hinweisen auf die Identität und Anschrift des Mieters versehen war – etwa wenn die Adresse auf dem Schlüssel oder Schlüsselbund vermerkt ist oder der Schlüssel gemeinsam mit anderen Gegenständen des Mieters (Tasche mit Ausweis, Führerschein etc.) verloren gegangen ist.

Eine solche Missbrauchsgefahr kann auch bestehen, wenn der Mieter gar nicht weiß, unter welchen Umständen (wann und wo) er den Schlüssel verloren hat.

Keine Missbrauchsgefahr besteht hingegen, wenn der Mieter den Schlüssel in einer anderen Stadt oder an einem weit von der Wohnung entfernten Ort ohne Hinweis auf die Adresse verloren hat.

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Verschulden des Mieters, wenn Schlüssel gestohlen wurde?

Anders kann sich die Haftung aber darstellen, wenn der Mieter den Schlüssel nicht verloren hat, sondern er ihm geklaut wurde. Denn der Mieter haftet nur bei Verschulden. Ein solches Verschulden – Vorsatz oder Fahrlässigkeit – wird in der Regel anzunehmen sein, wenn der Mieter den Schlüssel verloren hat. Beim Diebstahl des Schlüssels kann es aber an einem solchen Verschulden fehlen. Dann ist genau danach zu fragen, unter welchen Umständen es zum Diebstahl gekommen ist und ob der Mieter sich Fahrlässigkeit vorwerfen lassen muss. Dies kann der Fall sein, wenn er seinen Schlüssel unbeaufsichtigt in einem Restaurant oder an einem anderen öffentlichen Ort liegenlässt. Ist er hingegen Opfer eines professionellen Taschendiebs geworden, der den Schlüssel trotz guter Sicherung entwenden konnte, kann es am Verschulden fehlen.

Schadenersatzpflicht nur bei tatsächlichem Austausch der Haustür-Schließanlage

Der Bundesgerichtshof hat den Schadenersatzanspruch allerdings an eine weitere Voraussetzung geknüpft: Der Mieter muss die Kosten für den Austausch der Haustürschließanlage nur dann erstatten, wenn die Anlage auch tatsächlich ausgetauscht wird. Der Vermieter kann also keine fiktiven Kosten ansetzen, sondern kann nur die Kostenerstattung im Fall tatsächlich entstandener Kosten oder Freistellung von den noch entstehenden Kosten verlangen.

Exkurs: Wer bezahlt den Schlüsseldienst, wenn der Schlüssel im Schloss abbricht?

Anders liegt übrigens der Fall, wenn der Schlüssel nicht verlorengeht, sondern im Schloss abbricht. Wer die dann entstehenden Kosten für Schlüsseldienst, Ersatzschlüssel und Reparatur oder Austausch des Schlosses zu tragen hat, bemisst sich daran, in wessen Verantwortungsbereich dieser Schlüsselabbruch liegt. Der Mieter kann den Schlüsselabbruch verschuldet haben, wenn er unsachgemäß mit dem Schlüssel umgegangen ist. Allerdings muss dies der Vermieter dem Mieter nachweisen, was unter normalen Umständen nicht möglich sein dürfte. Vielmehr wird in solchen Fällen in der Regel davon ausgegangen, dass der Schlüssel aufgrund einer Materialschwäche abgebrochen ist. Dies stellt dann einen Mangel dar, für den – und dessen materielle Folgen wie die Kosten eines notwendigen Schlüsseldiensteinsatzes – der Vermieter einzustehen hat.

Quelle: DAWR/we

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