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Mietrecht | 04.10.2016

Wohnungsübergabe

Die Wohnungsübergabe - Rechtliche Informationen rund um die Wohnungsübergabe

Was müssen Mieter und Vermieter bei der Wohnungsübergabe beachten?

Die Wohnungsübergabe ist ein kritischer Punkt in jedem Mietverhältnis. Dabei kann es zu Streit zwischen Vermieter und Mieter darüber kommen, wie die Wohnung zu übergeben ist, und welche Ansprüche Mieter oder Vermieter noch geltend machen können. Wir klären einige typische Fragestellungen rund um die Wohnungsübergabe.

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„Wohnungsübergabe“ bezeichnet zunächst einmal den rechtlichen Übertragungsakt hinsichtlich der Mietwohnung. Gemäß § 546 BGB ist der Mieter „verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses „zurückzugeben“. Der Mieter gibt den Besitz an der Wohnung auf und räumt ihn dem Vermieter ein. Dazu hat er die Wohnung einschließlich dazu gehörender Nebenräume zu leeren und alle Wohnungsschlüsse an den Vermieter zu übergeben. Hat der Mieter die Wohnung einer dritten Person überlassen – beispielsweise einem Untermieter – so erfolgt die Wohnungsübergabe nur, wenn auch diese dritte Person die Wohnung geräumt hat.

Alle Wohnungsschlüssel müssen übergeben werden

Ist die Wohnung geräumt, kann der Mieter die Wohnung auch durch Übersendung des Schlüssels an den Vermieter übergeben, sofern der Wille zur Übertragung des unmittelbaren Besitzes deutlich wird.

Dabei trägt jedoch der Mieter das Zugangsrisiko. Kommt der Schlüssel nicht beim Vermieter an, so ist die Wohnungsübergabe nicht erfolgt. Der Vermieter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur vollständigen Übergabe der Wohnung eine Nutzungsentschädigung von seinem Mieter verlangen.

Die besenreine Wohnungsübergabe

Der Mieter muss die Wohnung so übergeben, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde. Viele Mietverträge sehen die „besenreine“ Wohnungsübergabe vor. Für eine besenreine Übergabe müssen grobe Verschmutzungen beseitigt werden, so dass die Wohnung sauber ist. Die Wohnung braucht aber nicht blitzblank geputzt zu werden.

Wurde im Mietvertrag nichts zum Zustand der Mietsache vereinbart, so muss sie in ordnungsgemäßem Zustand übergeben werden, d.h. in dem Zustand, in dem sie der Mieter bei Überlassung zu Beginn des Mietverhältnisses erhalten hat. Veränderungen infolge vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung muss der Vermieter hinnehmen.

Vertraglich geschuldete Schönheitsreparaturen

Sofern der Mieter aufgrund einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag bestimmte Schönheitsreparaturen schuldet, so muss er diese bei Beendigung des Mietverhältnisses ausführen. Schönheitsreparaturen schuldet der Mieter aber nur bei einer wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag und wenn auch tatsächlicher Sanierungsbedarf besteht.

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Bauliche Veränderungen und Einbauten

Bauliche Veränderungen und Einbauten muss der Mieter entfernen, so dass die Wohnung in dem Zustand zurückgegeben wird, in dem sie auch bei Einzug übernommen wurde.

Ansprüche des Vermieters bei nicht ordnungsgemäßem Wohnungszustand

Der vertraglich geschuldete ordnungsgemäße Zustand der Wohnung ist der Hauptstreitpunkt bei der Beendigung von Mietverträgen. Mieter und Vermieter haben nicht selten unterschiedliche Auffassungen darüber, ob der Zustand der zurückgegebenen Wohnung noch ordnungsgemäß ist oder nicht. Hat der Mieter ihm obliegende Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt oder liegen Schäden vor (zerkratzte Türen, beschädigte Wände etc.), so kann der Vermieter eine Frist zur Behebung der Mängel setzen oder Ersatzansprüche in Geld anmelden. Ersatzansprüche kann der Vermieter bis zu sechs Monate nach der Wohnungsübergabe geltend machen.

Nach der Rückgabe der Wohnung kann es zu Streitigkeiten darüber kommen, in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben wurde. Ist der Mieter für einen Schaden in der Wohnung verantwortlich oder bestand der Schaden schon, bevor der Mieter die Wohnung übernommen hatte bzw. ist der Schaden erst nach Rückgabe der Wohnung an den Vermieter entstanden?

Das Wohnungsübergabeprotokoll

Um solche Unsicherheiten zu vermeiden, fertigen viele Vermieter ein Übergabeprotokoll an und lassen es sich bei der persönlichen Übergabe vom Mieter unterschreiben. Das hat den Vorteil für beide Seiten, dass in dem Protokoll der Zustand der Wohnung festgehalten wird. Das heißt aber auch, dass beide Seiten genau kontrollieren sollten, was sie im Protokoll festhalten. Der Mieter sollte keinesfalls blind unterschreiben. Bei Einzug sollte er Mängel, die noch nicht im Protokoll festgehalten werden, eintragen, und bei Auszug nur unterschreiben, wenn das Protokoll den tatsächlichen Zustand der Wohnung wiedergibt.

Deshalb bietet sich bei der Wohnungsübergabe bei Einzug wie bei Auszug an, zusätzlich Fotos von allen Räumlichkeiten anzufertigen.

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Auf Vollständigkeit des Übergabeprotokolls achten

Für Vermieter birgt die Verwendung eines Übergabeprotokolls allerdings auch ein Risiko. Denn nicht im Protokoll aufgelistete Mängel kann er kaum noch dem Mieter entgegenhalten, da die Rechtsprechung das Wohnungsübergabeprotokoll diesbezüglich als negatives Schuldanerkenntnis wertet. Der Vermieter erklärt mit dem Protokoll, keine Ansprüche hinsichtlich darin nicht aufgeführter Mängel geltend zu machen.

Zurückbehaltung der Kaution

Vom Zustand der Wohnung bei der Rückgabe hängt auch die Rückzahlung der Kaution ab. Der Mieter hat bei Auszug das Recht, die gezahlte Kaution zurückzuerhalten – sofern der Vermieter keine Gegenansprüche etwa aufgrund einer Beschädigung der Mietsache geltend machen kann. Allerdings kann der Vermieter zunächst einen Teil der Kaution einbehalten, um seine möglichen Ansprüche zu prüfen. Dazu kann er sich je nach Umständen bis zu sechs Monate Zeit lassen. Wenn eine Betriebskostenabrechnung erst am Jahresende erfolgt, so kann die Kaution ausnahmsweise sogar bis zu zwölf Monate einbehalten werden, sofern eine Betriebskostennachzahlung zu befürchten ist.

Quelle: DAWR/we

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