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Immobilienrecht und Mietrecht | 30.08.2017

Wohn­eigentum

Eigentum verpflichtet – Rechte & Pflichten des Vermieters

„Eigentum verpflichtet“ – diese Worte stehen so bereits im Grundgesetz. Dies bedeutet, dass Eigentum wie Immobilien in einem gewissen Rahmen auch dem Wohl der Allgemeinheit dienen sollen. Die konkrete Ausgestaltung dieser sehr allgemeinen Norm lässt sich heute beispiels­weise an den Pflichten ablesen, die ein Vermieter gegenüber seinen Mietern zu erfüllen hat. In diesem Artikel sollen einige der Pflichten von Vermietern nun etwas genauer vorgestellt werden, um Betroffenen einen Überblick bieten zu können.

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1. Reparatur und Instandsetzung von Schäden

Bereits in § 535 BGB wird festgelegt, dass der Vermieter dem Mieter die Wohnung in einem bestimmten Zustand überlassen muss. Dieser muss geeignet sein, die Wohnung vertrags­gemäß zu nutzen. Darüber hinaus wird festgelegt, dass die Wohnung vom Vermieter in diesem Zustand bis zum Ende der Mietzeit zu erhalten ist. Somit hat der Vermieter entsprechende Reparaturen in vielen Fällen selbst zu tragen. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Rohrbruch
  • Defekte Rolladen­kästen
  • Verkalkungen von Wasser­hähnen
  • Undichte Heizkörper

Der Vermieter darf dem Mieter allenfalls kleinere Schönheits­reparaturen aufbürden. Zu diesem Zweck sind allerdings zwei Voraussetzungen zu erfüllen:

  • Die entsprechende Klausel im Vertrag muss feste Kosten­grenzen pro Reparatur und eine Maximal­kosten­grenze pro Jahr nennen. Die Jahres­obergrenze wird von vielen Experten häufig bei 8 % der Jahres­kaltmiete ohne Nebenkosten gesehen.
  • Es dürfen dem Mieter nur Reparatur­kosten an Einrichtungs­gegenständen der Wohnung aufgebürdet werden (z.B. keine Rohre oder Leitungen)
Nach der Wohnungsübergabe haben Vermieter auch Pflichten. (DAWR)

Die Höhe der Reparatur­kosten für Klein­reparaturen in einer Klausel über Schönheits­reparaturen im Mietvertrag ist ebenfalls des Öfteren Streitpunkt in gerichtlichen Auseinander­setzungen. Sie sollte nicht zu hoch angesetzt werden und gilt tatsächlich als klare Grenze – ist die Reparatur teurer, muss der Vermieter sie allein tragen. Liegen sie hingegen darunter, sind sie bei Zulässigkeit alleinige Sache des Mieters.

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2. Brandschutz und Rauchmelder

In punkto Brandschutz existieren bereits beim Bau eines Hauses gewisse Vorschriften, die die Sicherheit der späteren Mieter gewähr­leisten sollen. Das Treppenhaus gilt beispiels­weise rein juristisch als Fluchtweg bei einem Brand. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass die Gänge über eine gewisse Mindest­breite verfügen und zudem keine sperrigen Sachen im Flur abgestellt werden. Zwar ist das Abstellen von Kinderwagen und auch Gehhilfen im Hausflur durchaus erlaubt, jedoch dürfen die Gegenstände nicht den Fluchtweg versperren.

Darüber hinaus gehört zu den Brand­schutz­verpflichtungen das Anbringen von Rauchwarn­meldern in den einzelnen Wohnungen. Häufig sterben Bewohner eines brennenden Hauses nämlich nicht an den Flammen, sondern am giftigen Rauch. Rauchwarn­melder sind in der Lage, die Betroffenen frühzeitig zu warnen, so dass diese Gegen­maßnahmen ergreifen und das Gebäude verlassen können. Mittlerweile haben alle Bundesländer in ihren Landesbauordnungen entsprechende Vorschriften erlassen:

  • Einbau im Schlaf­zimmer, Kinder­zimmer und Flur: Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern, Hamburg, Nieder­sachsen, Bremen, Sachsen-Anhalt, Nordrhein-Westfalen, Hessen, Thüringen, Rheinland-Pfalz, Bayern, Saarland.
  • Einbau in allen Schlaf­zimmern und in Fluren: Sachsen, Baden-Württemberg
  • Einbau in allen Aufenthalts­räumen (außer Küchen): Berlin, Brandenburg

Darüber hinaus ist in fast allen Bundes­ländern festgelegt, dass Vermieter für den Einbau der Rauchmelder verantwortlich sind. Die Betriebs­bereitschaft ist je nach Bundesland entweder der Eigentümer (Vermieter) oder der Mieter zu überwachen. Diese Pflichten sind zum einen aus Sicherheits­gründen wichtig, werden jedoch nach einem Brand auch versicherungs­technisch relevant.

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3. Funktionsfähigkeit der Heizung

Vermieter sind verpflichtet, die Funktions­fähigkeit der Heizung in einem Wohn­gebäude in der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April sicherzustellen.

Während der Heizperiode muss die Heizung funktionieren. (DAWR)

Die Periode kann sich durch vertragliche Ver­einbarungen ändern, so dass die Heizperiode beispiels­weise vom 15. September bis zum 15, Mai gilt. Andere gerichtliche Entscheidungen legten zudem fest, dass auch außerhalb dieser Zeit bei sehr niedrigen Außen­temperaturen eine Beheizungs­möglichkeit vorhanden sein muss (AG Uelzen, Urteil vom 9.4.1986, Az. 4 a C 272/86 = WuM 1986, 212).

Eine gewisse Mindest­temperatur am Tag ist wie die Heizperiode nicht im Gesetz festgehalten, sondern durch verschiedene richterliche Entscheidungen eingegrenzt worden:

  • Wohnräume: zwischen 20 und 22 ˚C
  • Bad: zwischen 21 und 23 ˚C
  • Schlaf­zimmer: zwischen 18 und 20 ˚C

Zwischen 24 und 6 Uhr morgens halten Gerichte je nach Entscheidung auch Temperaturen von 17-19 ˚C für annehmbar (Landgericht Hannover, Beschluss vom 22.12.1983, Az. 514 C 18524/83 = WuM 1984, 196 und Landgericht Berlin, Urteil vom 26.05.1998, Az. 64 S 266/97 = NZM 1999, 1039).

4. Verkehrssicherheitspflicht

Der Vermieter ist grund­sätzlich verpflichtet, die nötige Sicherheit rund um seine Immobilie zu gewähr­leisten. Dazu gehört im Winter beispiels­weise die Räum- und Streu­pflicht, die je nach Bundesland individuell geregelt ist. Bei den Tageszeiten gibt es zumindest grobe Richtwerte:

  • Werktags: 7 – 20 Uhr
  • Sonn- und feiertags: 9 – 20 Uhr

Trotzdem sind diese Fristen keineswegs in Stein gemeißelt. Die Pflicht sollte sich am allgemeinen Verkehrs­bedürfnis orientieren und kann sich somit je nach Region verschieben. Da nachts nicht gestreut werden muss, liegen Vermieter mit einem Streudienst bis 22 Uhr (Beginn der Nachtruhe) auf der sicheren Seite. Diese Fristen zeigen an, dass Fußgänger außerhalb der Zeiten nicht mehr darauf vertrauen können, dass die Gehwege entsprechend geräumt und gestreut wurden. Bei einem Sturz haftet der Grund­stücks­eigentümer demzufolge auch nicht für entstandene Schäden.

Vermieter haben allerdings hierzulande die Möglichkeit, die Pflicht für den Räum- und Streudienst auf die Mieter ihrer Immobilie abzuwälzen. Am besten erfolgt dies durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, die die Pflicht und den Turnus genauer umreißt. Eine Klausel in der Hausordnung kann hingegen problematisch werden, wie ein Urteil des Amts­gerichts Köln vom 27.01.2011 zeigt (Az.: 210 C 107/10). Die Gerätschaften wie eine Schnee­schaufel zählen zum Haus­zubehör und müssen vom Vermieter angeschafft werden. Anders sieht dies beim Streusalz aus:

  • grund­sätzlich muss der Vermieter dieses bereit­stellen
  • Bei einer ausdrücklichen Klausel im Mietvertrag kann sich dies umkehren (AG Wuppertal, Urt. v. 03.02.1982, Az.: 31 C 500/81 = WM 82, 114; AG Bochum WM 81, U5)

5. Abrechnung der Nebenkosten

Wenn es keine besondere Regelung zu den Nebenkosten im Mietvertrag gibt, müsste theoretisch der Vermieter diese Kosten alleine tragen. Wird im Mietvertrag jedoch festgelegt, dass der Mieter die Nebenkosten nach § 2 der Betriebs­kosten­verordnung (BetrKV) tragen muss, ist der Vermieter verpflichtet, diese entsprechend aufzuführen und transparent zu machen. Dies entspricht dem Standard, wobei die Mieter im laufenden Jahr einen Abschlag für die Nebenkosten zahlen und der Vermieter nachträglich eine genaue Neben­kosten­abrechnung anfertigt. Zu viel bezahlte Beträge müssen vom Vermieter erstattet werden, während Fehl­beträge nach­gefordert werden können. Zu den Betriebs­kosten zählen laut § 2 BetrKV) unter anderem:

  • Grundsteuer
  • Kosten für die Wasser­versorgung
  • Kosten für die Entwässerung
  • Heizkosten
  • Warmwasser­versorgung
  • Betriebs­kosten für den Fahrstuhl
  • Kosten für die Gebäuder­einigung
  • Kosten für die Garten­pflege
  • Kosten für die Beleuchtung
  • Kosten für die Schornstein­reinigung
  • Kosten für die Sach- und Haft­pflicht­versicherung
  • Kosten für den Hauswart
  • Kosten für die Waschküche

Diese können vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden. Verwaltungs­kosten für ein Objekt oder Instand­haltungs­arbeiten sind hingegen nicht als Nebenkosten anzusetzen. Erstere muss der Vermieter allein tragen und für die Instandhaltungs­aufgaben gibt es spezielle Regelungen, die die Rechtsprechung mittlerweile konkretisiert hat.

Weitere Pflichten für Vermieter

Neben den oben genannten Pflichten existieren noch weitere kleine Punkte, auf die Vermieter achten sollten:

  • Klingel­schilder: Klingel­schilder stellen grund­sätzlich keine Verpflichtung dar. Möchte der Vermieter allerdings einheitliche Klingel­schilder haben, muss er dafür alleine aufkommen. Als Betriebs­kosten sind diese Ausgaben nicht anzusetzen.
  • Wohnungs­geber­bescheinigung: Seit November 2015 ist es Pflicht, als Vermieter seinen Mietern eine Wohnungs­geber­bescheinigung auszustellen. Damit bestätigt der Vermieter, dass der jeweilige Mieter auch tatsächlich in die angegebene Wohnung eingezogen ist. Dies ist für die Ummeldung sehr wichtig.
  • Lärm: Lärm­belästig­ungen sind ab einem gewissen Grad für Mieter nicht zumutbar. Hier ist der Vermieter gefordert, entsprechende Lärm­quellen abzustellen beziehungs­weise auf lärmende andere Mieter einzuwirken.

Fazit

Es gibt kaum ein Rechts­gebiet, welches so hart umkämpft ist wie das Mietrecht. Dies zeigt sehr deutlich, dass Vermieter eine ganze Reihe von Pflichten haben, um die gerungen wird. Somit wird die Devise „Eigentum verpflichtet“ tatsächlich mit Leben gefüllt. Leider ist es jedoch erforderlich, zahlreiche Regelungen zu kennen, um am Ende keine juristischen Risiken einzugehen. Wer hier umsichtig ist, verhindert am Ende böse Überraschungen.

Quelle: DAWR/om
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