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IT-Recht und Mietrecht | 25.03.2017

Fotos von Mietwohnung im Internet

Darf Vermieter gegen den Willen seines Mieters Fotos von der Wohnung machen und ins Internet stellen?

Nur mit Einwilligung des Mieters: Fotos der bewohnten Wohnung beeinträchtigen Privatsphäre des Mieters

Der Wohnungsmarkt findet weitgehend im Internet statt: Sucht der Vermieter einen neuen Mieter für seine Mietwohnung, schaltet er eine online-Anzeige auf einem der Immobilienportale. Typischerweise wird die Anzeige dabei um einige Fotos von der Wohnung bereichert. Doch was ist, wenn die Wohnung noch bewohnt ist? Muss der Mieter dulden, dass der Vermieter Fotos von den Innenräumen seiner Wohnung anfertigt und im Internet veröffentlicht?

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Aus Vermieter- oder Maklersicht sind Fotos von der Wohnung sehr nützlich bei der Suche nach einem Nachmieter. Für den Mieter hingegen ist die Veröffentlichung von Fotos seiner Wohnung ein schwerwiegender Eingriff in seine Privatsphäre. Er braucht dies deshalb in der Regel nicht hinzunehmen.

Fotos zu Beweiszwecken

Unter engen Voraussetzungen kann der Vermieter zwar Fotos von den Innenräumen der bewohnten Wohnung anfertigen – etwa zu Beweiszwecken, wenn es um Schadenersatzansprüche bei Beschädigungen der Wohnung geht, bei Mietmängeln oder sonstigen Streitigkeiten. Die Veröffentlichung ist aber immer nur mit Einwilligung des Mieters erforderlich.

Keine Fotos zu Veröffentlichungszwecken

Einen allgemeinen Anspruch auf Anfertigung von Fotos hat der Vermieter hingegen nicht gegen seinen Mieter – auch nicht zwecks Vermarktung der Wohnung auf dem Wohnungsmarkt.

Rechtsprechung stärkt Mieterrechte

Dies hat die Rechtsprechung bereits in mehreren Urteilen bestätigt – wenn auch lediglich auf amtsgerichtlicher Ebene:

AG Steinfurt, Urteil vom 10.04.2014

Insbesondere das Urteil des AG Steinfurt vom 10.04.2014 ist hinsichtlich dieser Frage lesenswert. Das Amtsgericht begründet eingehend, weshalb der Vermieter keinen Anspruch auf Fertigung von Fotos gegen den Willen seines Mieters hat. Der Richter führt dazu aus, dass die Duldungspflichten des Mieters nicht gesetzlich normiert seien und deshalb eine Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und denen des Vermieters vorzunehmen seien.

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Privatshäre des Mieters versus Eigentumsrecht des Vermieters

Entscheidend ist dabei, dass zum einen der Vermieter mit der Vermietung der Wohnung den Besitz an ihr freiwillig aufgegeben und dem Mieter überlassen hat. Zum anderen wird mit einer Veröffentlichung der Fotos im Internet erheblich in die Privatsphäre des Mieters eingegriffen, da damit „einer unbestimmten Vielzahl von Betrachtern […] Einblick in die grundrechtlich geschützte Wohnung“ des Mieters und seiner Familie erlaubt wird.

Privatsphäre des Mieters ist wichtiger als Veröffentlichungsinteresse des Vermieters

Das Argument des Vermieters in dem Prozess, dass die Wohnung ohne Fotos der Innenräume praktisch unverkäuflich sei, konnte den Richter hingegen nicht überzeugen. Auch im Internet werden Wohnungen nur mit Außenansichten und Grundrissen inseriert, und zudem können Wohnung immer noch über Makler gehandelt werden. Das Gericht kam folglich zum Schluss, dass gegenüber dem schwerwiegenden Eingriff in die Privatsphäre des Mieters nur eine geringfügig Einschränkung des Eigentumsrechts des Vermieters vorliege, so dass die Güterabwägung zugunsten des Mieters ausging.

Mieter muss Besichtigung durch Wohnungsinteressenten dulden

Anders als die Anfertigung von Fotos müssen Mieter jedoch nach wie vor Besichtigungstermine, zu denen der Vermieter die Wohnung den Wohnungsinteressenten zeigt, dulden. Diese Besichtigungstermine müssen allerdings zuvor rechtzeitig angekündigt werden, wobei auf die persönlichen und beruflichen Umstände des Mieters Rücksicht genommen werden muss. Und auch auf bei diesen Wohnungsbesichtigungen gilt: Fotos sind nur mit Einwilligung des Mieters erlaubt.

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Quelle: DAWR/we

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