Miet­recht-Recht­sprechung 2017: Wichtige Urteile für Mieter und Vermieter – Teil I

Wichtige im Jahr 2017 gesprochene Urteile aus dem Mietrecht – Teil I:

Einwurf einer Betriebskostenabrechnung in Briefkasten durch Vermieter an Silvestertag bis 18 Uhr ist fristgemäß

Wirft ein Vermieter am Silvester­tag bis 18 Uhr die Betriebs­kosten­abrechnung in den privaten Briefkasten des Mieters, so geht die Abrechnung frist­gemäß zu. Denn mit Post­zustellung muss auch an Silvester zwischen 8 und 18 Uhr gerechnet werden. Dies hat das Landgericht Hamburg entschieden (Landgericht Hamburg, Urteil vom 02.05.2017, Az. 316 S 77/16).

Zulässiger Widerruf einer unbefristeten Untermieterlaubnis aufgrund langjährigen Wechsels des Lebensmittelpunkts des Hauptmieters

Eine ohne Rechts­pflicht erteilte unbefristete Untermieter­laubnis kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. Dies ist etwa dann der Fall, wenn die weitere Unter­vermietung aufgrund des lang­jährigen Wechsels des Lebens­mittel­punkts des Haupt­mieters und seines nicht absehbaren Rückkehr­willens für den Vermieter unzumutbar wird. Dies geht aus einer Entscheidung des Land­gerichts Berlin hervor (Landgericht Berlin, Urteil vom 22.03.2017, Az. 65 S 285/16).

Vermieter kann während Modernisierungsarbeiten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nach Abschluss der Arbeiten eine Modernisierungsmieterhöhung verlangen

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass ein Vermieter berechtigt sei, während laufender Modernisierungs­arbeiten eine Miet­erhöhung bis zur orts­üblichen Vergleichs­miete (§ 558 BGB) und nach Abschluss der Arbeiten eine Moderni­sierungs­miet­erhöhung (§ 559 BGB) zu verlangen. Er muss dabei nicht darauf hinweisen, dass die Miet­erhöhung bis zur orts­üblichen Vergleichs­miete auf Grundlage der nicht moderni­sierten Wohnung verlangt wird (Landgericht Berlin, Urteil vom 09.03.2017, Az. 65 S 459/16).

Nichteinladung zu Wohnungsbesichtigungen aufgrund ethnischer Herkunft begründet Entschädigungsanspruch

Aus einer Entscheidung des Amts­gerichts Hamburg-Barmbek geht hervor, dass ein Wohnungs­suchender nach § 21 Abs. 2 des Allgemeinen Gleich­behandlungs­gesetzes ein Anspruch auf Entschädigung in Höhe von drei Monat­smieten zusteht, wenn er aufgrund seiner ethnischen Herkunft nicht zu einer Wohnungs­besichtigung eingeladen wird (Amtsgericht Hamburg-Barmbek, Urteil vom 03.02.2017, Az. 811b C 273/15).

Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten auf Wohnungsmieter umlegbar

Das Amtsgericht Dortmund vertritt die Ansicht, dass Kosten für die Anmietung von Rauchwarn­meldern nicht als Betriebs­kosten auf den Wohnungs­mieter umgelegt werden können. Zudem sei eine Umlage der Wartungs­kosten dann nicht möglich, wenn der Mieter für die Wartung verantwortlich ist (Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 30.01.2017, Az. 423 C 8482/16).

Übernahme von Mietschulden „nach aktuellem Stand“ stellt keine ausreichende Verpflichtungserklärung des Jobcenters dar

Erklärt das Jobcenter, die Miet­schulden einer Wohnungs­mieterin „nach aktuellem Stand“ zu übernehmen, so stellt dies keine ausreichende Verpflichtungs­erklärung einer öffentlichen Stelle im Sinne von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dar. Die Mieterin kann daher erfolgreich auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie zur Zahlung der rückständigen Miete verklagt werden. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden (Landgericht Berlin, Beschluss vom 10.01.2017, Az. 67 S 408/16).

Mieter muss bei Streit über Wohnungsgröße im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens selbst Angaben zur Wohnfläche machen

Nach Auffassung des Bundes­gerichts­hofs müsse ein Wohnungs­mieter Angaben zur Wohnfläche machen, wenn er im Rahmen eines Miet­erhöhungsv­erlangens die vom Vermieter angegebene Wohnungs­größe für unrichtig hält. Dabei genüge es, dass Ergebnis einer laienhaften Vermessung anzugeben. Es genüge demgegenüber nicht, dass der Mieter die vom Vermieter vor­getragene Wohnfläche der gemieteten Wohnung lediglich bestreitet (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23.08.2016, Az. VIII ZR 23/16).

Neben Grundmiete geschuldeter Zuschlag für Schönheitsreparaturen nicht zu beanstanden

Ist laut dem Mietvertrag über eine Wohnung neben der Grundmiete und der Betriebs­kosten­voraus­zahlungen auch ein Zuschlag für Schönheits­reparaturen geschuldet, ist dies nicht zu beanstanden. Der Zuschlag ist Bestandteil der Miete und stellt einen bloßen Hinweis auf die interne Kalkulation des Vermieters dar. Dies hat der Bundes­gerichts­hof entschieden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.05.2017, Az. VIII ZR 31/17).

Vermieter muss im Rahmen der von ihm vorzunehmenden Schönheitsreparaturen die Farbwünsche des Mieters respektieren

Ist der Vermieter zur Vornahme von Schönheits­reparaturen verpflichtet, hat er grund­sätzlich die Farb­wünsche des Mieters zu respektieren. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Farbwunsch mit Mehrkosten verbunden ist oder schützens­werte Vermieter­interessen entgegen­stehen. Dies geht aus einer Entscheidung des Land­gerichts Berlin hervor (Landgericht Berlin, Beschluss vom 23.05.2017, Az. 67 S 416/16).

Ungenehmigte Aufnahme der Lebensgefährtin in Mietwohnung rechtfertigt bei langjährig beanstandungsfreiem Mietverhältnis weder außerordentliche noch ordentliche Kündigung

Nimmt ein Wohnungs­mieter seine Lebens­gefährtin mit in die Wohnung auf, ohne zuvor den Vermieter um Erlaubnis gefragt zu haben, recht­fertige dies nach Auffassung des Land­gerichts Berlin im Rahmen eines langjährig beanstandungs­freien Miet­verhältnisses weder eine außer­ordentliche noch eine ordentliche Kündigung. Es fehlt insofern jedenfalls an der Erheblich­keit einer Pflicht­verletzung (Landgericht Berlin, Hinweisbeschluss vom 16.05.2017, Az. 67 S 119/17).