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Mietrecht | 02.07.2015

Schönheitsreparaturen-Klausel

Vermieter darf Schönheitsreparaturen bei einer zu Mietbeginn unrenoviert übergebenen Wohnung nicht ohne angemessene Kompensation formularvertraglich auf den Mieter abwälzen

Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen

Entscheidungsbesprechung von Rechtsanwalt Martin Büchs (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine Klausel in einem Mietvertragsformular, mit der der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Übergabe an den Mieter unrenoviert ist und dem Mieter kein angemessener Ausgleich dafür gewährt wird, dass er auch Gebrauchsspuren, die vom Vormieter stammen, entfernen muss.

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Grundsätzlich sind die Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB Sache des Vermieters. Er ist verpflichtet, die Mietsache während des Mietverhältnisses in einem Zustand zu erhalten, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Dazu gehört auch die Durchführung der Schönheitsreparaturen auf seine Kosten.

Mieter kann sich verpflichten, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen

Von diesem Grundsatz können die Mietvertragsparteien aber abweichen. Sie können im Vertrag vereinbaren, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt. Wenn eine solche Regelung in einer Klausel enthalten ist, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert ist (z. B. sog. Standardmietvertrag / Formularvertrag) und vom Vermieter gestellt wird, hängt die Wirksamkeit der Vereinbarung insbesondere davon ab, ob sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 BGB).

Problem: Übernahme der Wohnung bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand

Wenn der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, obwohl die Wohnung bei Übergabe an ihn nicht renoviert ist und erhebliche Abnutzungen aufweist, führt das dazu, dass der Mieter nicht nur die Gebrauchsspuren und Abnutzungen, die während seines Mietverhältnisses entstehen, beseitigen muss, sondern auch die vom Vormieter hinterlassenen. Er muss also die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie zu Beginn erhalten hat. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung, wenn dem Mieter hierfür im Mietvertrag kein angemessener Ausgleich wie z. B. eine entsprechend lange mietfreie Zeit gewährt wird.

Mieter erhielt zu Mietbeginn nur geringen Ausgleich

In dem vom BGH entschiedenen Fall wurde die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renovierungsbedürftig an die Mieter übergeben und lediglich ein Ausgleich in Höhe einer halben Monatsmiete gewährt. Da dieser geringe Ausgleich keine angemessene Kompensation des Aufwands für die Beseitigung der vom Vormieter verursachten Abnutzungen darstellte, war die Klausel über die Schönheitsreparaturen unwirksam.

Die Mieter mussten daher überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen.

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