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Mietrecht | 13.01.2017

Checkliste Mietpreisbremse

In 5 Schritten prüfen, ob Ihre Wohnung der Mietpreisbremse unterfällt und Sie Geld zurückverlangen können

Prüfen Sie, ob Ihr Mietvertrag gegen die Mietpreisbremse verstößt

Seit der Änderung des Mietrechts im Jahr 2015 gilt in vielen Städten und Regionen in Deutschland eine Mietpreisbremse. In diesen Gebieten dürfen die Mieten bei Neuvermietung nur noch höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob Ihre Wohnung von der Mietpreisbremse betroffen ist und Sie möglicherweise zu viel Miete zahlen, können Sie in 5 Schritten prüfen.

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1. Schritt: Geltungsbereich der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt keineswegs flächendeckend, sondern nur in denjenigen Regionen, die die Landesregierungen der einzelnen Bundesländer als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen haben, für die die Mietpreisbremse gelten soll. Die Mietpreisbremse gilt beispielsweise im gesamten Berliner Stadtgebiet, in Hamburg, in 137 bayerischen und 22 nordhein-westfälischen Städten.

Ob auch in Ihrem Wohnort die Mietpreisbremse gilt, können Sie ganz leicht in der refrago Tabelle zum Geltungsbereich der Mietpreisbremse nachlesen.

2. Schritt: Wann wurde der Mietvertrag abgeschlossen?

Die Mietpreisbremse gilt nur für neue Mietverträge, die nach Einführung der Mietpreisbremse in dem Ort, in dem die betroffene Mietwohnung liegt, abgeschlossen wurden. In Berlin, wo die Mietpreisbremse bereits zum 1. Juni 2015 eingeführt wurde, betrifft dies also Neuvermietungen ab diesem Stichtag. In Baden-Württemberg wurde die Mietpreisbremse erst zum 1. November 2015 eingeführt, so dass Neuvermietungen erst ab dem 1. November 2015 betroffen sind.

3. Schritt: Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt nicht für alle neu vermieteten Wohnungen. Folgende Ausnahmen gibt es:

Wenn der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt hat als bei einer Neuvermietung entsprechend der Mietpreisbremse erlaubt, so bleibt diese Miethöhe erhalten. Auch im neuen Mietvertrag darf also eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbart werden. Dies gilt allerdings nicht für Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter erst innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden waren.

Nicht betroffen von der Mietpreisbremse sind ferner Neubauten. Dies sind Wohnungen, die erstmals nach dem 01.10.2014 genutzt und vermietet wurden.

Auch Wohnungen, die vor der Neuvermietung umfassend modernisiert wurden, fallen nicht unter die Mietpreisbremse. Eine Modernisierung gilt dann als umfassend, wenn die Wohnung in solchem Umfang saniert wurde, dass sie einem Neubau entspricht. Dies gilt in der Regel dann, wenn die Kosten der Modernisierung etwa ein Drittel der Kosten eines Neubaus betragen.

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Die Regelung bei Staffelmiete und Indexmiete

Staffelmietverträge unterfallen übrigens der Mietpreisbremse nach den gleichen Regeln. Sowohl die Ausgangsmiete als auch die gestaffelten Mieterhöhungen müssen mit der Mietpreisbremse vereinbar sein.

Anders ist dies lediglich bei der Indexmiete. Diese orientiert sich am Verbraucherpreisindex statt an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zwar muss auch hier die Ausgangsmiete den Grenzen der Mietpreisbremse entsprechen. Wenn jedoch der Verbraucherpreisindex, an der sich die Miete orientiert, stärker steigt als die ortsübliche Vergleichsmiete, so kann dadurch die Mietpreisbremse ausgehebelt werden.

Dies ist aber eine eher theoretische Möglichkeit. Denn angesichts angespannter Mietmärkte steigt in vielen Gebieten die örtliche Vergleichsmiete erheblich schneller als der allgemeine Verbraucherpreisindex.

4. Schritt: Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

In den Gebieten, die der Mietpreisbremse unterfallen, darf die Miete im Fall einer Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der am schwierigsten zu ermittelnde Schritt.

Im günstigsten Fall gibt es in Ihrer Stadt einen aktuellen, anerkannten Mietspiegel. Ein Mietspiegel ist ein von der Gemeinde oder Mieter- und Vermieterverbänden erstellte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Dort wird die ortsübliche Nettokaltmiete für die einzelnen, u.a. nach Straßen sortierten Wohnlagen der Stadt angegeben. Angegeben werden stets die Grundpreise sowie wohnwerterhöhende Zuschläge und wohnwertmindernde Abschläge.

Die genaue Ermittlung der einschlägigen Vergleichsmiete ist demnach nicht immer ganz einfach. Über verschiedene wohnwerterhöhende oder –mindernde Merkmale wie die Wohnungsausstattung (Modernes Bad und Küche, Parkettboden etc.), umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen, die Ausstattung mit hochwertigen Möbeln und das Ausmaß der jeweiligen Wohnwerterhöhung lässt sich in vielen Fällen streiten.

Wenn es für den Wohnort keinen Mietspiegel gibt, kann die Angabe der Miete mindestens drei vergleichbarer Wohnungen ein Indiz für die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen. Auch kann ein Sachverständigengutachten Auskunft zur Vergleichsmiete geben, was jedoch in den meisten Fällen aufgrund der Kosten keine praktikable Alternative ist.

In manchen Orten gibt es ferner Vergleichsdatenbanken von Vermieter- und Mietverbänden, die eine erste Auskunft über die Vergleichsmieten geben können.

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5. Schritt: Ihre Monatsmiete

Wenn Sie nun die einschlägige örtliche Vergleichsmiete eruiert haben, so können Sie leicht überprüfen, ob Ihre Monatsmiete, zu deren Zahlung Sie laut Ihrem Mietvertrag verpflichtet sind, die Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überschreitet. Ist dies der Fall, so liegt ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor. Der Mietvertrag ist dann hinsichtlich des zu hohen Mietteils unwirksam, bleibt aber im Übrigen wirksam. Der Mieter kann die zu hohe Miete auf den nach der Mietpreisbremse zulässigen Teil kürzen und die Rückzahlung zu viel bezahlter Miete vom Vermieter verlangen.

Zu hohe Miete gegenüber dem Vermieter rügen

Dazu muss der Mieter den Verstoß gegen die Mietpreisbremse gegenüber dem Vermieter rügen. Die Rüge ist in Form einer schriftlichen qualifizierten Rüge gegenüber dem Vermieter zu erklären. Dazu ist erforderlich, dass der Mieter das Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % und damit den Verstoß gegen die Mietpreisbremse ausdrücklich rügt. Die Rüge muss begründet werden, d.h. dargelegt werden, woraus sich die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt – etwa indem auf den einschlägigen Mietspiegel verwiesen wird.

Quelle: DAWR/we
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