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Mietrecht | 10.10.2018

Räumungsklage

Die Räumungsklage

Unter welchen Voraussetzungen ist die Räumung einer Mietwohnung per Räumungsklage möglich und wie läuft die Räumungsklage ab?

Ein laufender Mietvertrag kann unter bestimmten gesetzlichen Bedingungen gekündigt werden. Jedoch hilft dies dem Vermieter nicht weiter, wenn der Mieter trotz Kündigung die Wohnung nicht verlässt. Denn die Kündigung des Mietverhältnisses beendet lediglich den Mietvertrag. An dem unmittelbaren Besitz des Mieters an der Wohnung ändert die Kündigung nichts. Der Vermieter kann die Wohnung nicht einfach auf die Kündigung hin in Beschlag nehmen, da dies verbotene Eigenmacht darstellen würde.

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Räumt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses und Aufforderung zur Räumung nicht freiwillig die Wohnung, muss der Vermieter deshalb einen vollstreckbaren gerichtlichen Räumungstitel erwirken, um die Räumung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher veranlassen zu können. Dieser Räumungstitel kann mit Erhebung einer Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht beantragt werden. Bekommt der Vermieter vor Gericht Recht, wird der Mieter dazu verurteilt, die Mietwohnung zu räumen und an den Vermieter herauszugeben.

Voraussetzungen der Räumungsklage

Die Räumungsklage hat Aussicht auf Erfolg, wenn der Vermieter Anspruch auf Räumung der Wohnung gegen den Mieter hat. Dies ist der Fall, wenn kein wirksames Mietverhältnis besteht – etwa wenn gar kein wirksamer Mietvertrag abgeschlossen wurde oder das Mietverhältnis bereits wegen Zeitablaufs bei einem Zeitmietvertrag nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit beendet ist.

Auch wenn ursprünglich ein Mietvertrag bestanden hat, der eigentliche Mieter aber bereits aus der Wohnung ausgezogen ist und die Wohnung an eine andere Person übergeben hat, ohne eine Zustimmung des Vermieters zu erhalten, so dass die in der Wohnung lebende Personen keinen Mietvertrag mit dem Vermieter hat, kann dies einen Anspruch des Vermieters auf Räumung der Wohnung begründen.

Kündigung des Mietvertrags

Ein Anspruch auf Räumung besteht ferner, wenn der Vermieter das Mietverhältnis wirksam gekündigt hat. Unter bestimmten Voraussetzungen ist die fristlose oder die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich.

Verzug mit der Monatsmiete

Gerät der Mieter mit der fälligen Monatsmiete in Verzug, kann dies die ordentliche und unter bestimmten Umständen sogar die fristlose Kündigung rechtfertigen. So kann der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) fristlos kündigen, wenn der Mieter „für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“ oder „in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht“.

Die Rechtsprechung geht bei Verzug des Mieters mit mehr als zusammengenommen einer Monatsmiete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten von einem zur Kündigung berechtigenden „nicht unerheblicher Teil der Miete“ aus.

Gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB ist die Kündigung ferner möglich, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mit jeweils geringeren Mietbeträgen in Zahlungsrückstand gerät. Wenn der Mieter also jeweils nur Teilbeträge der Miete schuldig bleibt, die für sich genommen noch keine Kündigung rechtfertigen, dies aber über einen längeren Zeitraum immer wieder vorkommt, so dass ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete zusammenkommt, so stellt dies ebenfalls einen fristlosen Kündigungsgrund dar.

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter allerdings gemäß § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB abwenden, indem er innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Miete, mit der er sich in Verzug befindet, nachzahlt. Die Tilgung der ausstehenden Miete innerhalb dieser Schonfrist führt zur Unwirksamkeit der durch den Vermieter ausgesprochenen fristlosen Kündigung, sofern der Mieter innerhalb der vorausgegangenen zwei Jahre nicht schon einmal von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht hat. Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann allerdings nicht auf diese Weise geheilt werden. § 569 Absatz 3 BGB gilt explizit nur für die außerordentliche Kündigung.

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Weitere Kündigungsgründe

Weitere wichtige Kündigungsgründe stellen die unberechtigte Überlassung der Wohnung an Dritte, die Störung des Hausfriedens sowie die Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts dar.

Erhebung der Räumungsklage – Welches Gericht ist zuständig?

Ist das Mietverhältnis durch eine wirksame Kündigung beendet bzw. besteht von vornherein kein wirksames Mietverhältnis, so kann der Vermieter eine entsprechende auf Räumung der Wohnung gerichtete Räumungsklage vor dem örtlich zuständigen Gericht erheben.

Zuständig für Räumungsklagen bei zu Wohnzwecken genutzten Wohnungen ist unabhängig vom Streitwert das örtlich zuständige Amtsgericht. Dies ist das Amtsgericht, in dessen Gerichtsbezirk sich die Wohnung befindet. Bei Räumungsklagen über Gewerberäume ist hingegen das Amtsgericht nur bis zu einem Streitwert von 5.000 Euro zuständig. Ab einem Streitwert von 5.001 Euro ist das Landgericht zuständig. Der Streitwert der Räumungsklage bemisst sich nach der zwölffachen Nettomonatsmiete.

Für Räumungsklagen über Gewerberaum vor dem Landgericht herrscht Anwaltszwang. Die Räumungsklage vor dem Amtsgericht können Vermieter und Mieter hingegen selbst führen, ohne einen Anwalt einzuschalten.

Der Räumungsklageprozess

Die Räumungsklage verschafft dem Vermieter im Fall des Obsiegens nur dann das Recht, die Wohnung räumen zu lassen, wenn alle Personen, die die Wohnung bewohnen, im Urteilsspruch benannt werden. Stellt sich hingegen bei der späteren Räumung durch den Gerichtsvollzieher heraus, dass weitere Personen, gegen die sich die Räumungsklage gar nicht richtet, in der Wohnung leben, so kann die Räumung gegen diese Personen nicht durchgesetzt werden. Der Vermieter muss in diesem Fall eine weitere Räumungsklage gegen die bislang nicht erwähnten Personen führen. Eine Räumung gegen nicht im Räumungsurteil benannte Personen ist nur in Ausnahmefällen möglich. Eine solche Ausnahme liegt beispielsweise vor, wenn Mieter und Vermieter im Räumungsprozess einen gerichtlichen Räumungsvergleich geschlossen haben, gegen den der Mieter daraufhin verstößt und ohne Wissen des Vermieters eine weitere Person in der Wohnung aufnimmt.

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Die Zwangsräumung

Gewinnt der Vermieter die Räumungsklage, erhält er, wenn das Urteil rechtskräftig ist, eine vollstreckbare Ausfertigung des gerichtlichen Urteils. Mit diesem Räumungstitel kann der Vermieter die Zwangsräumung der Wohnung durch den örtlich zuständigen Gerichtsvollzieher in Auftrag geben. Die Zwangsräumung hat zum Ziel, die Wohnung zu räumen und den Besitz an der Wohnung dem Vermieter einzuräumen. Dazu muss der Mieter bzw. die bis dahin in der Wohnung lebende Person, die durch das Gericht zur Räumung der Wohnung verurteilt wurde, die Wohnung verlassen. Seine in der Wohnung befindlichen Sachen kann der Mieter mitnehmen, sofern der Vermieter nicht wirksam ein Vermieterpfandrecht an den Sachen geltend macht.

Verlässt der Mieter die Wohnung nicht freiwillig, kann der Gerichtsvollzieher – notfalls unter Zuhilfenahme der Polizei – die Zwangsräumung der Wohnung durchführen.

Gerichtsvollzieher räumt die Wohnung im Auftrag des Vermieters

Die Zwangsräumung erfolgt dergestalt, dass der Gerichtsvollzieher den Mieter auffordert, die Wohnung zu verlassen und alle Wohnungsschlüssel und Haustürschlüssel herauszugeben. Wenn der Mieter dem nicht nachkommt, kann der Gerichtsvollzieher die Wohnung zwangsweise öffnen und den Mieter – notfalls mit Unterstützung der Polizei – der Wohnung verweisen.

Räumung der in der Wohnung befindlichen beweglichen Sachen des Mieters

Ein großes und recht kostenträchtiges Problem ist die Räumung der dem Mieter gehörenden Sachen, die sich in der Wohnung befinden. Dies geht üblicherweise so vonstatten, dass der Gerichtsvollzieher im Auftrag des Vermieters eine Umzugsspedition mit der Räumung und Einlagerung der Sachen beauftragt. Müll darf entsorgt werden. Die Kosten schuldet der Vermieter der Umzugsspedition, da er deren Auftraggeber ist. Bei einer berechtigten Zwangsräumung hat er anschließend Anspruch auf Erstattung dieser Kosten, mit denen er in Vorleistung geht, gegen den Mieter. Bei mittellosen Mietern kann der Vermieter jedoch auf den Kosten sitzen bleiben.

Die Berliner Räumung

Eine kostengünstige Alternative zur Räumung der Sachen und Aufbewahrung in Lagerräumen stellt die sogenannte Berliner Räumung dar. Bei der Berliner Räumung setzt der Vermieter den Mieter mit dem Gerichtsvollzieher zwangsweise vor die Tür, belässt die Sachen des Mieters aber in der Wohnung und macht sein Vermieterpfandrecht an ihnen geltend. In manchen Fällen erstellt der Gerichtsvollzieher ein Inventarverzeichnis von den vom Mieter zurückgelassenen Gegenständen.

Der Vorteil der Berliner Räumung besteht darin, dass der Vermieter zunächst Kosten spart, da kein Umzugsunternehmen die Sachen des Mieters wegtransportieren muss und keine Lagerkosten für die Einlagerung entstehen. Hinsichtlich offener Forderungen aus dem Mietverhältnis kann der Vermieter sein ihm gemäß § 562 BGB an den Sachen des Mieters zustehendes Pfandrecht geltend machen, soweit diese nicht unpfändbar sind.

Andererseits ist die Berliner Räumung aber auch nicht ganz ungefährlich für den Vermieter. Denn Gegenstände, die nicht seinem Pfändungsrecht unterliegen, muss er jederzeit an den Mieter herausgeben. Andernfalls macht er sich gegenüber dem Mieter schadenersatzpflichtig. Gleiches gilt im Fall der Beschädigung der Gegenstände.

Die Einordnung, ob etwas unpfändbar ist, kann schwierig sein und hängt von den persönlichen Verhältnissen des Mieters ab. Unpfändbar sind unter anderem einfache Hausratsgegenstände und Einrichtungen, Kleidung, Haustiere, persönliche Unterlagen und Gegenstände, die der Mieter für die Ausübung des Berufs nutzt.

Verlierer der Räumungsklage trägt die Prozesskosten

Die Kosten der Räumungsklage trägt derjenige, der das Klageverfahren verliert. Gewinnt der Vermieter, so muss der Mieter Anwalts- und Gerichtskosten bezahlen. Die Kosten rechtmäßiger Zwangsvollstreckungsmaßnahmen muss ebenfalls der Mieter bezahlen. Allerdings trägt der Vermieter als Kläger das Solvenzrisiko des Mieters. Denn der Vermieter als Kläger muss die vollen Gerichtskosten bei Klageerhebung als Gerichtskostenvorschuss einzahlen. Für die Kosten des eigenen Anwalts muss der Vermieter ebenfalls – unabhängig von einem Kostenerstattungsanspruch gegen den Mieter – geradestehen. Wenn sich nach gewonnenem Prozess herausstellt, dass der Mieter mittellos ist und nicht gegen ihn gepfändet werden kann, bleibt der Vermieter deshalb auf den Prozesskosten sitzen.

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