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Mietrecht | 18.02.2016

Betriebs­kosten­abrechnung

Bei Nicht­zahlung des Nach­zahlungs­betrags aus Betriebs­kosten­abrechnung ist Vermieter zur Kündigung berechtigt

Ausbleibende Zahlung stellt Pflicht­verletzung der Mieter dar

Entscheidungsbesprechung von Rechtsanwalt Jens Schulte-Bromby, LL.M. (Landgericht Berlin, Urteil vom 24.11.2015, Az. 63 S 158/15)

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass der Vermieter zur frist­gemäßen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt ist, wenn der Mieter einen Nach­zahlungs­betrag aus einer Betriebs­kosten­abrechnung nicht zahlt (Landgericht Berlin, Urteil vom 24.11.2015, Az. 63 S 158/15).

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Vermieterin kündigt wegen nicht gezahlten Nachtragssaldos Mietvertrag

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Aus der Betriebs­kosten­abrechnung für das Jahr 2013 ergab sich eine Nachzahlung. Die Mieter verweigerten die Nachzahlung, erhoben Einwände und zahlten den geforderten Nach­zahlungs­betrag nicht. Die Vermieterin überprüfte die Einwände, hielt diese für unbegründet und kündigte schließlich den Mietern wegen Nicht­zahlung des Nach­zahlungs­saldos. Da die Mieter die Wohnung nicht freiwillig räumten, reichte die Vermieterin Räumungs­klage ein.

LG: Vermieterin stand Recht zur Kündigung zu

Das Landgericht Berlin als Berufungs­instanz entschied den Rechts­streit zugunsten der Vermieterin. Es hielt die ausgesprochene ordentliche Kündigung des Miet­verhältnisses für gerechtfertigt und verurteilte die Mieter zur Räumung der Wohnung. Aufgrund der Nicht­zahlung des berechtigten Nach­zahlungs­saldos aus der Betriebs­kosten­abrechnung habe der Vermieterin ein Recht zur Kündigung zugestanden.

Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung der Vermieterin waren unbegründet

Das Gesetz sieht für diesen Fall zwar eine ausdrückliche Kündigungs­möglichkeit nicht vor, da es sich bei dem Nach­zahlungs­saldo aus einer Betriebs­kosten­abrechnung nicht um laufende Miet­zahlungen im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB handelt. Gleichwohl seien die Betriebs­kosten ein Teil der Miete. Durch die Nicht­zahlung des Nach­zahlungs­saldos haben die Mieter daher eine Pflicht­verletzung im Sinne der §§ 543 Abs. 1 BGB in Verbindung mit 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begangen. Diese recht­fertige jedenfalls die ordentliche Kündigung des Miet­verhältnisses. Dies gelte insbesondere deshalb, weil die Einwendungen gegen die Betriebs­kosten­abrechnung der Vermieterin unbegründet gewesen seien.

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Mieter sollten Nachzahlungssalden unter dem Vorbehalt der Rückforderung zunächst zahlen

Diese Entscheidung ist für beide Seiten des Miet­verhältnisses bemerkenswert. Aus Sicht des Vermieters eröffnet es die Möglichkeit bei unbegründeten Nicht­zahlungen von berechtigten Nachforderungen aus Betriebs­kosten­abrechnungen, dass Miet­verhältnis wegen dieser Pflicht­verletzung frist­gemäß zu kündigen. Dem Mieter ist grund­sätzlich zu raten, sich aus der Betriebs­kosten­abrechnung ergebende Nach­zahlungs­salden unter dem Vorbehalt der Rück­forderung zu zahlen und sich dann mit dem Vermieter über die Berechtigung der Nach­zahlungs­forderung auseinanderzusetzen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der Vermieter das Miet­verhältnis aufgrund einer unberechtigten Einwendung und unberechtigter Geltend­machung eines Zurück­behaltungs­rechts ordentlich kündigt.

Eine Entscheidungsbesprechung von [Anbieter­kenn­zeichnung]

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