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Immobilienrecht und Mietrecht | 23.06.2016

Einwendungs­ausschluss

Betriebs­kosten­abrechnung: Einwendungs­ausschluss gilt laut BGH auch für nicht umlagefähige Kosten

Mieter sollten ihre Betriebs­kosten­abrechnung in jedem Fall unmittelbar nach Erhalt genau prüfen

Entscheidungsbesprechung von Rechtsanwalt Guido Lenné (BGH, Urteil vom 11.05.2016, Az. VII ZR 209/15)

Der Bundes­gerichts­hof (BGH) hat in einer jüngst veröffentlichten Entscheidung (Urteil vom 11.05.2016 – VIII ZR 209/15) deutlich gemacht, dass der gesetzlich bestehende Einwendungs­ausschluss des Mieters gegen Betriebs­kosten­abrechnungen grund­sätzlich auch dann gilt, wenn nicht umlagefähige Kosten auf den Mieter umgelegt werden.

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Was ist das Problem?

Das Gesetz schreibt dem Mieter vor, Einwendungen gegen eine Betriebs­kosten­abrechnung binnen eines Jahres nach Erhalt der Abrechnung gegenüber seinem Vermieter geltend zu machen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).

Wenn der Mieter seine Einwendungen erst nach Ablauf dieser Frist vorbringt, ist er grund­sätzlich mit der Geltend­machung von Einwendungen ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB).

Bisher war umstritten, ob dieser grund­sätzlich bestehende Einwendungs­ausschluss auch dann gilt, wenn der Vermieter in der Betriebs­kosten­abrechnung Kosten umlegt, die er weder nach Vertrag noch nach Gesetz auf den Mieter umlegen darf (etwa Instand­setzungs­kosten).

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH hat den Streit nun dahingehend entschieden, dass der Einwendungs­ausschluss auch hinsichtlich der Kosten gilt, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Dies ergebe sich sowohl aus dem Wortlaut als auch aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift. Mit dem gesetzlich vorgesehenen Einwendungs­ausschluss soll erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebs­kosten­abrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche besteht.

Was bedeutet das für Mieter?

Für Mieter bedeutet dieses Urteil des BGH, dass sie ihre Betriebs­kosten­abrechnung in jedem Fall unmittelbar nach Erhalt genau prüfen sollten.

Insbesondere sollte der Mieter prüfen, ob seine geleisteten Voraus­zahlungen richtig berücksichtigt worden sind und ob sich die abgerechneten Positionen mit den vertraglichen Regelungen decken. Bei Zweifeln sollte umgehend ein Anwalt aufgesucht werden, der die Abrechnungs­positionen sowohl auf Richtigkeit als auch auf ihre grundsätzliche Umlage­fähigkeit prüfen kann.

Haben Sie Probleme, Ihre Betriebs­kosten­abrechnung zu verstehen? Haben Sie den Eindruck, Ihre Betriebs­kosten­abrechnung ist fehlerhaft? Sprechen Sie uns gerne an!

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