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Immobilienrecht und Mietrecht | 22.02.2017

Kündigung des Miet­verhältnisses

Wenn der Mieter nicht ausziehen will: Warum Vermieter oft zu wenig Nutzungs­ersatz verlangen

Und wie sie aus einer Kündigung eine Miet­erhöhung machen

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Guido Lenné

Fast jeder Vermieter kennt das: Nach Kündigung des Miet­verhältnisses zieht der Mieter einfach nicht aus. Oft stellt der Mieter (spätestens) dann auch noch die Zahlungen ein. Ein Räumungs­rechts­streit dauert oft einige Monate, in denen die Wohnung nicht neu vermietet werden kann. Der Bundes­gerichts­hof hat in einem aktuellen Urteil nun klargestellt, wie der Nutzungs­ersatz berechnet wird, den Sie von Ihrem ehemaligen Mieter verlangen können – gerade bei alten Miet­verträgen lohnt sich ein Blick ins Urteil.

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Worum geht es?

Im Falle einer Kündigung gibt es oft Streit zwischen Mieter und Vermieter, nur selten ziehen Mieter pünktlich und ohne langwierige Diskussion aus. Im Extremfall ist sogar ein Räumungs­rechts­streit notwendig. Wie hoch aber ist die geschuldete Miete ab dem Kündigungs­datum?

Nach § 545 BGB verlängert sich das Miet­verhältnis automatisch auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter die Wohnung über den Kündigungs­zeitraum hinaus bewohnt und der Vermieter nicht wider­spricht. Dann wäre auch die Miete normal weiter­zuzahlen. In den allermeisten Miet­verträgen ist diese gesetzliche Regelung jedoch einvernehmlich aufgehoben. Das Miet­verhältnis endet also, wenn die Kündigung greift.

Der Mieter schuldet dem Vermieter dann keine Miete mehr, sondern sogenannten „Nutzungs­ersatz“. Er benutzt die Mietwohnung weiter, ohne dazu berechtigt zu sein. Wenn es dann Monate oder Jahre später zum Auszug kommt, stellt sich die Frage wie dieser Nutzungs­ersatz zu berechnen ist.

Viele Vermieter verschenken in solchen Situationen immer wieder bares Geld: Was die meisten Vermieter nicht wissen: Entgegen häufiger Praxis kommt es nicht auf die bisherige Miete an.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der BGH hat mit Urteil vom 18.01.2017 (Az.: VIII ZR 17/16) bestätigt, dass es bei der Berechnung des Nutzungs­ersatzes nicht auf die vertraglich vereinbarte Miete ankommt. Da der Mieter die Wohnung unberechtigt weiternutzt und somit den Vermieter an der Neu­vermietung hindert, kann nur der Betrag maßgeblich sein, den der Vermieter von einem anderen Mieter erzielen könnte. Der Höhe nach bestimmt sich der Nutzungs­ersatz also weder nach der bisher gezahlten Miete noch nach der orts­üblichen Vergleichs­miete, etwa aus dem Mietspiegel. Entscheidend ist allein der aktuell übliche Neu­vermietungs­preis, und der kann – trotz Mietpreis­bremse – erheblich über der alten Miete liegen. Das gilt natürlich besonders, wenn über Jahre die Miete nicht erhöht worden ist oder zwischendurch Sanierungen oder Modernisierungen vorgenommen wurden.

Nach dem aktuellen Urteil gilt diese Berechnungs­methode übrigens sogar dann, wenn der Vermieter die Wohnung gar nicht mehr vermieten möchte, sondern selbst einzieht.

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Verschenken Sie kein Geld

In dem vom Bundes­gerichts­hof nun entschiedenen Fall betrug die Differenz zwischen der alten Miete und dem Nutzungs­ersatz mehr als 7.000,- Euro. Gerade bei alten Miet­verträgen lohnt es sich, die Höhe des Nutzungs­ersatzes von einem Rechtsanwalt bestimmen zu lassen.

Wir beraten sie gerne und kompetent in allen Fragen rund ums Mietrecht

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Ein Fachbeitrag von [Anbieter­kenn­zeichnung]

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