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Mietrecht | 01.06.2017

Urteils­übersicht

Miet­recht-Recht­sprechung 2016: Wichtige Urteile für Mieter und Vermieter – Teil I

Welche wichtigen Mietrecht-Urteile sind für Mieter und Vermieter im Jahr 2016 bisher ergangen?

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Wichtige bisher im Jahr 2016 gesprochene Urteile aus dem Mietrecht – Teil I:

Kein Recht zur Mietminderung aufgrund gestohlener vereinbarungsgemäß im Keller der Mietwohnung eingelagerten Einbauküche

Der Bundes­gerichts­hof hat entschieden, dass einem Mieter kein Anspruch auf Miet­minderung zusteht, wenn ihm eine vereinbarungsgemäß im Keller der Mietwohnung ein­gelagerte Einbau­küche des Vermieters gestohlen wird. Die Gebrauchs­gewährungs­pflicht des Vermieters habe sich aus Sicht der Bundes­richter jedenfalls solange nicht auf die Einbau­küche erstreckt, als die Mieterin die Wohnung selbst mit einer Küche ausgestattet hatte. Durch das Abhanden­kommen der im Keller ein­gelagerten und derzeit nicht benötigten Küchen­einrichtung sei keine nachteilige Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit eingetreten, so dass ein zur Miet­minderung (§ 536 Abs. 1 BGB) führender Mangel der Mietsache nicht vorgelegen habe (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.04.2016, Az. VIII ZR 198/15).

Räumungsschutz eines Untermieters aufgrund durch Räumung begründeter Lebensgefahr

Einem Untermieter ist nach § 765 a ZPO Räumungs­schutz zu gewähren, wenn durch die Räumung eine akute Lebens­gefahr besteht. Dies geht aus einer Entscheidung des Land­gerichts Berlin hervor. (Landgericht Berlin, Beschluss vom 21.03.2016, Az. 51 T 167/16).

Vermieter hält zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogenen qualifizierten Mietspiegel für nicht qualifiziert: Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam

Begründet ein Vermieter ein Miet¬erhöhungs¬verlangen mit einem qualifizierten Mietspiegel, hält er diesen aber zugleich für nicht qualifiziert, so ist das Miet¬erhöhungs¬verlangen nicht ordnungs­gemäß begründet und somit formell unwirksam. Der Mieter werde durch das wider­sprüchliche Verhalten des Vermieters verunsichert. Der Mieter werde in diesem Fall nicht in die Lage versetzt, aufgrund geeigneter Tatsachen die Berechtigung des Miet­erhöhungs­verlangens zu prüfen (Amtsgericht Berlin-Köpenick, Urteil vom 17.03.2016, Az. 13 C 203/15).

Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt nicht für die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Dem Mieter steht gegen eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungs­verzug nach Ansicht des Bundes­gerichts­hofs nicht der Einwand des Rechts­missbrauchs zu, wenn die Miet­rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungs­klage ausgeglichen werden, keine Anhalts­punkte dafür vorliegen, dass es zukünftig erneut zu Zahlungs­rückständen kommen wird und der Mieter sonst seine miet­vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat. Denn dies würde auf eine unzulässige entsprechende Anwendung der Schonfrist­regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hinaus­laufen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23.02.2016, Az. VIII ZR 321/14).

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Monatelanger Auszug des Mieters bei geplanten Modernisierungsmaßnahmen nicht zumutbar

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass umfassende Modernisierungs- und Instand­setzungs­maßnahmen dann nicht von Mietern geduldet werden müssen, wenn eine Bauzeit von zwölf Monaten geplant ist und der Mieter aufgrund des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann. (Landgericht Berlin, Urteil vom 17.02.2016, Az. 65 S 301/15).

Überlassung einer Wohnung mit unerheblichen Gebrauchsspuren führt nicht zur Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Schönheitsreparaturklausel

Die Wirksamkeit einer in einem Wohnungs­mietvertrag enthaltenen Schönheits¬reparatur¬klausel setzt nicht voraus, dass eine frisch renovierte Wohnung zum Mietbeginn überlassen wurde. Vielmehr darf die Wohnung Gebrauchs­spuren vom Vormieter aufweisen, soweit diese als unerheblich anzusehen sind. Dies geht aus einer Entscheidung des Land­gerichts Berlin hervor (Landgericht Berlin, Urteil vom 12.02.2016, Az. 63 S 106/15).

Formularmäßige Verkürzung der Abrechnungsfrist auf zwei Monate führt nicht zum Ausschluss der Nachforderung im Falle einer verspäteten Abrechnung

Wird durch eine Formular­klausel im Mietvertrag die Frist zur Abrechnung der Heizkosten auf zwei Monate verkürzt, so stelle dies nach Ansicht des Bundes­gerichts­hofs nicht zugleich eine Ausschluss­frist hinsichtlich etwaiger Nachforderungen dar. Der Vermieter kann daher auch bei einer verspäteten Abrechnung über die Heizkosten Nachforderungen geltend machen. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.01.2016, Az. VIII ZR 152/15).

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Nur vollständiger Ausgleich von Mietrückständen lässt Kündigungsgrund entfallen

Kommt ein Mieter in Zahlungs­verzug, kann dies eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB recht­fertigen. Der Kündigungs­grund entfällt aber gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB, wenn der Mieter die Miet­rückstände ausgleicht. Voraussetzung dafür ist aber der vollständige Ausgleich. Dies hat das Kammer­gericht Berlin entschieden (Kammergericht Berlin, Hinweisbeschluss vom 07.01.2016, Az. 8 U 205/15).

Vermieter bei Eigenkündigung des Mieters trotz Stellung eines Nachmieters nicht zur vorzeitigen Entlassung aus Mietvertrag verpflichtet

Kündigt ein Mieter das Wohnungs¬miet­verhältnis, so ist der Vermieter grund­sätzlich nicht verpflichtet, innerhalb der Kündigungs­frist des § 573 c Abs. 1 BGB den Mieter aus dem Vertrag zu entlassen. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt. Dies geht aus einer Entscheidung des Land­gerichts Berlin hervor (Landgericht Berlin, Beschluss vom 03.03.2016, Az. 67 S 39/16).

Vermieter darf mietvertraglich zugesicherten Kabelanschluss nicht einseitig durch Satellitenanlage ersetzen

Ein Vermieter ist nach Auffassung des Land­gerichts Kempten nicht berechtigt, ohne Beteiligung des Mieters den Kabel­anschluss durch eine Satelliten­anlage zu ersetzen, wenn der Mietvertrag ausdrücklich einen Kabel­anschluss vorsieht. Dem Mieter steht in diesem Fall gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Anspruch auf Bereit­stellung eines Kabelan­schlusses zu (Landgericht Kempten, Urteil vom 08.04.2016, Az. 52 S 2137/15).

Lesen Sie hier unseren 2. Teil zur Miet­recht-Recht­sprechung 2016: Miet­recht-Recht­sprechung 2016: Wichtige Urteile für Mieter und Vermieter – Teil II

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