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Mietrecht | 02.06.2017

Miet­recht-Recht­sprechung 2016: Wichtige Urteile für Mieter und Vermieter – Teil II

Welche wichtigen Mietrecht-Urteile sind für Mieter und Vermieter im Jahr 2016 ergangen? Lesen Sie hier unseren 1. Teil zur Miet­recht-Recht­sprechung 2016: Miet­recht-Recht­sprechung 2016: Wichtige Urteile für Mieter und Vermieter – Teil I

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Wichtige im Jahr 2016 gesprochene Urteile aus dem Mietrecht – Teil II:

Unpünktliche Mietzahlungen durch Jobcenter können fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen

Zahlt das Jobcenter unpünktlich die Miete an den Vermieter, so kann dies dem Mieter in der Regel nicht angelastet werden. Dennoch kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungs­verzugs nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB in Betracht kommen, da eine solche Kündigung kein Verschulden des Mieters voraussetzt. Die erforderliche Gesamt­abwägung kann auch unabhängig von einem Verschulden des Mieters an den un­pünktlichen Zahlungen zu dessen Lasten ausfallen. Dies hat der Bundes­gerichts­hof entschieden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.06.2016, Az. VIII ZR 173/15).

Berücksichtigung einer Gesundheitsgefahr des Vermieters bei Entscheidung über Aussetzung einer Zwangsräumung eines selbstmordgefährdeten Mieters

Bei der Entscheidung über die Aussetzung einer Zwangs­räumung ist nach Ansicht des Bundes­gerichts­hofs nicht nur die mit der Zwangs­räumung verbundene konkrete Lebens­gefahr des Mieters zu berücksichtigen, sondern auch die mit dem weiteren Voll­streckungs­stillstand verbundene Gesundheits­gefahr für den Vermieter. Ist das Gefährdungs­potential beim Mieter jedoch höher zu bewerten als beim Vermieter, so komme eine befristete Einstellung der Zwangs­räumung gemäß § 765 a ZPO in Betracht (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 16.06.2016, Az. I ZB 109/15).

Beleidigende Äußerungen des Vermieters rechtfertigen kein Schmerzensgeld bei Kompensation durch Unterlassungstitel und Möglichkeit des Privatklageverfahrens

Der Bundes­gerichts­hof hat entschieden, dass einem Mieter wegen einer beleidigenden Äußerung des Vermieters dann kein Anspruch auf Schmerzens­geld zustehe, wenn die Persönlichkeitsv­erletzung durch einen straf­bewehrten Unterlassungs­titel und der Möglichkeit des Privatklage­verfahrens kompensiert werden könne. In diesem Fall bleibe die Persönlichkeitsv­erletzung nicht sanktions­los, so dass eine Geld­entschädigung nicht erforderlich sei (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.05.2016, Az. VI ZR 496/15).

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Vorgeschobene Eigenbedarfskündigung bei bestehender Verkaufsabsicht

Nach Ansicht des Bundes­gerichts­hofs könne eine Eigen­bedarfs­kündigung auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufs­absichten hegt und der von ihm benannten Eigen­bedarfs­person den Wohnraum in der Erwartung vermietet, diese im Falle eines gelingenden Verkaufs ohne Schwierig­keiten zum Auszug bewegen zu können. Dabei spiele es keine Rolle, ob die Eigen­bedarfs­person die Verkaufs­absichten des Vermieters kennt (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 10.05.2016, Az. VIII ZR 214/15).

Kein Anspruch des Mieters auf Rückgabe der Mietsicherheit bei bestehendem Sicherheitsbedürfnisses des Vermieters

Einem Wohnungs­mieter stehe nur dann ein Anspruch auf Rückgabe der Miet­sicherheit zu, so der Bundes­gerichts­hof, wenn dem Vermieter kein Anspruch aus dem Miet­verhältnis mehr zustehe, wegen dem er sich aus der Sicherheit befriedigen könne. Ein solches Sicherungs­bedürfnis könne sich aus einem bestehenden und nicht verjährten Nach­zahlungs­anspruch aus einer Betriebs­kosten­abrechnung ergeben. Dem stehe § 216 Abs. 1 BGB nicht entgegen. Danach hindere zwar die Verjährung eines Anspruchs, für den ein Pfandrecht bestellt sei, den Gläubiger nicht, seine Be­friedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen. Die Vorschrift sei gemäß § 216 Abs. 3 BGB jedoch nicht auf die Verjährung von Ansprüchen auf wieder­kehrende Leistungen anzuwenden. Als solche seien Forderungen auf Betriebs­kosten­nach­zahlungen einzustufen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.07.2016, Az. VIII ZR 263/14).

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Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt vollständigen Ausgleich der Mietrückstände voraus

Wird einem Wohnungs­mieter wegen Zahlungs­verzugs fristlos gekündigt, so wird die Kündigung nur dann gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2, § 543 Abs. 2 Satz 3 oder § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, wenn der Mieter die Rücks­tände vollständig ausgleicht. Verbleibt dagegen eine Rest­forderung, kann der Vermieter erfolgreich auf Räumung der Wohnung klagen. Dies hat der Bundes­gerichts­hof entschieden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.08.2016, Az. VIII ZR 261/15).

Wirksamer Kündigungsausschluss für vier Jahre bei Möglichkeit der ordentlichen Kündigung „zum Ablauf dieses Zeitraums“

Nach Auffassung des Bundes­gerichts­hofs sei eine Kündigungs­ausschluss­klausel wirksam, wenn sie eine ordentliche Kündigung bis zum Ablauf von vier Jahren ausschließe. Durch eine solche Regelung werde ein Wohnungs­mieter nicht im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB unangemessen benachteiligt. Vielmehr entspreche sie der gesetzlichen Regelung in § 557 a Abs. 3 Satz 2 BGB zum zulässigen Kündigungsa­usschluss bei einer Staffel­miet­verein­barung. Ein formular­mäßiger Kündigungsa­usschluss sei dagegen unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreite. Dies sei dann der Fall, wenn eine ordentliche Kündigung erst nach Ablauf dieses Zeitraums möglich sei. Denn unter Hinz­urechnung der drei­monatigen Kündigungsf­rist würde sich der Kündigungsa­usschluss auf vier Jahre und drei Monate verlängern (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23.08.2016, Az. VIII ZR 23/16).

Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung kann nicht widerrufen werden

Stimmt ein Mieter einem Mieter­höhungsv­erlangen schriftlich zu, so ist er daran gebunden. Ihm steht kein Widerrufs­recht nach § 312 g Abs. 1 BGB zu. Denn bei der Zustimmung zu einer Miet­erhöhung handelt es sich nicht um ein Fernabsatz­geschäft im Sinne des § 312 c Abs. 1 BGB. Dies hat das Amtsgericht Gelsenkirchen entschieden (Amtsgericht Gelsenkirchen, Urteil vom 27.04.2016, Az. 202 C 3/16).

Keine Pflicht des Mieters zur Trennung eines Elektrogeräts von Stromquelle bei Nichtgebrauch

Ein Mieter sei nicht verpflichtet, so das Amtsgericht Bremen, ein Elektro­gerät bei Nicht­gebrauch von der Stromquelle zu trennen oder den Betrieb zu be­aufsichtigen. Eine solche Pflicht sei lebensfremd. Vielmehr dürfe ein Mieter grund­sätzlich darauf vertrauen, dass sich ein Elektro­gerät auch dann nicht entzündet, wenn der Netzstecker dauerhaft eingesteckt ist. Etwas anderes könne dann gelten, wenn das Gerät bereits zuvor ein Defekt zeige, die eine Entzündungs­gefahr nahelege, oder wenn der Mieter über einen langen Zeitraum die Wohnung verlasse (Amtsgericht Bremen, Urteil vom 27.07.2016, Az. 17 C 68/15).

Verstoß gegen Mietpreisbremse begründet Anspruch des Mieters auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete

Liegt die Netto-Kaltmiete einer Wohnung im Bereich einer Mietpreis­bremse um mehr als 10 % über der orts­üblichen Vergleichs­miete, so liege nach Ansicht des Amts­gerichts Berlin-Neukölln ein Verstoß gegen § 556 d Abs. 1 BGB vor. Der Verstoß gegen die Mietpreis­bremse begründe einen Anspruch des Mieters auf Rückf­orderung der zu viel gezahlten Miete (Amtsgericht Berlin-Neukölln, Urteil vom 08.09.2016, Az. 11 C 414/15).

Siehe auch:

Quelle: DAWR/rb
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