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Immobilienrecht und Mietrecht | 19.12.2016

Wohnungs­abnahme und Wohnungs­übergabe

Acht wichtige Urteile zum Thema Wohnungs­abnahme, Wohnungs­übergabe und Mietkaution

Übergabe­formalitäten führen nicht selten zu Streitig­keiten

Irgendwann gibt es immer ein erstes und ein letztes Mal. Wer eine neue Wohnung oder ein neues Haus bezieht, egal ob als Eigentümer oder als Mieter, der muss zunächst eine Übergabe bzw. eine Abnahme hinter sich bringen. Und wenn er wieder auszieht (verkauft), dann folgt die gleiche Prozedur in die andere Richtung.

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Diese rechtlichen Nahtstellen werden von vielen Bürgern als Belastung empfunden, weil man sich trefflich über viele Fragen des Zustands der Immobilie und die Übergabe­formalitäten streiten kann. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat für seine Extra-Ausgabe acht zum Thema passende Gerichts­urteile gesammelt.

Anspruch auf Mängel­beseitigungs­kosten

Wer eine Immobilie als Käufer übernimmt, der sollte sich mit der Mängel­rüge nicht unnötig viel Zeit lassen. Ein Paar hatte eine Doppelhaus­hälfte erworben und während der Abnahme fest­gestellt, dass nicht - wie vereinbart - alle Fenster mit Rollläden versehen waren, sondern nur die im Erdgeschoss. Erst fünf Monate nach diesem Abnahme­termin rügten die Käufer den Mangel und forderten Kosten­ersatz für den nach­träglichen Einbau. Das Oberlandesgericht Schleswig-Holstein, Urteil vom 18.12.2015, Az. 1 U 125/14 betrachtete das als zu spät und erkannte dem Paar nur den Ersatz eventueller Mangelfolge­schäden zu. Solch ein Ersatz wäre in Frage gekommen, wenn etwaige Mieter ihre Zahlungen wegen der fehlenden Rollläden gekürzt hätten

Mängelbeseitigungsansprüche ohne Abnahme

Juristen verwenden gelegentlich den Begriff der kon­kludenten Abnahme einer Immobilie. Davon spricht man, wenn ein Käufer zwar nicht förmlich die Abnahme erklärt hat, dies aber durch sein Verhalten tut. Eine Eigentümerg­emeinschaft hatte Mitte der 90er Jahre ein Objekt übernommen und bezogen, ohne dass es zur vereinbarten Abnahme gekommen wäre. Acht Jahre später machte die WEG diverse Mängel­beseitigungs­ansprüche geltend. Das Oberlandesgericht Bamberg, Urteil vom 09.12.2015, Az. 8 U 23/15 akzeptierte das nicht. Durch Bezug, Nutzung und Bezahlung sei es zur kon­kludenten Abnahme gekommen. Die Gewährl­eistungsf­rist sei mithin abgelaufen.

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Übergabe der Wohnung an einem Sonntag

Es mag für Vermieter unangenehm sein, aber gegebenenfalls müssen sie eine Wohnung auch an einem Sonntag übergeben, wenn das Miet­verhältnis ab diesem Tag datiert. Ein Mieter hatte den Vertrag platzen lassen, weil der Eigentümer den für ihn sehr wichtigen Übergabe­termin nicht möglich gemacht habe. Das Landgericht Berlin, Beschluss vom 16.03.2012, Az. 65 S 219/10 gab ihm Recht. Mieter seien oft darauf angewiesen, exakt zum Monats­ersten einzuziehen, weil der alte Vertrag zum Ende des vorherigen Monats ende.

Übergabe der Wohnung durch Einwurf des Schlüssel in den Briefkasten der Eigentümerin

Auch nach langen Miet­verhältnissen gehen Eigentümer und Mieter nicht immer im Frieden auseinander. Über 30 Jahre hinweg hatten beide im selben Zwei­familien­haus gewohnt, sich dann aber zerstritten. Der Mieter räumte die Wohnung und klingelte bei der Eigentümerin, um die Schlüssel zu übergeben. Diese verweigerte die Annahme, weswegen er die Schlüssel kurzerhand in den Briefkasten warf. Kam dieses Vorgehen einer Rückgabe gleich? Das war im Zusammenhang mit Verjährungsf­risten wichtig. Der Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.10.2011, Az. VIII ZR 8/11 sah es nicht so. Es habe sich bei dem Einwurf um ein einseitiges Angebot der Rückgabe von Seiten des Mieters gehandelt, auf das der Vermieter in dieser Form nicht eingehen müsse.

Rückzahlung der Kaution

Immer wieder kommt es nach Beendigung eines Miet­verhältnisses zum Streit um die Rückz­ahlung der Kaution. Besonders verzwickt scheint die Lage, wenn zwischen­zeitlich der Eigentümer gewechselt hat. Der Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.01.2013, Az. VIII ZR 143/12 stellte klar, das unter Umständen auch der frühere Vermieter zahlen muss - zumindest dann, wenn von dem neuen Vermieter die Kaution nicht zu erlangen ist. Solch ein Fall könnte eintreten, wenn dieser von Zwangs­verwaltung und Konto­pfändung betroffen ist.

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Verjährungsfrist zur Rückzahlung der Kaution

Grund­sätzlich sollte man sich nicht übertrieben viel Zeit lassen, ehe man nach dem Auszug seine Kaution einfordert. Ein Mieter wartete damit vier Jahre - und musste erleben, dass der Eigentümer den Anspruch als verjährt bezeichnete. Das Amtsgericht Remscheid, Urteil vom 19.07.2013, Az. 7 C 71/13 schloss sich dieser Meinung an. Es gelte eine drei­jährige Verjährungsf­rist, hieß es im Urteil. Und die sei hier in jedem Falle überschritten worden, auch wenn zusätzlich eine zwei- bis sechs­monatige Prüfungs- und Überlegungsf­rist einberechnet werde.

Nutzungs­ausfall­entschädigung wegen Vorenthaltens von Wohnraum

Manchmal kann eine Immobilie nicht übergeben bzw. bezogen werden, weil der Bauträger die Arbeiten nicht zum vereinbarten Termin abschließen konnte. Der Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.02.2014, Az. VII ZR 172/13 musste in letzter Instanz entscheiden, wie mit einer zwei­jährigen Verspätung umzugehen sei. Die Erwerber sollten in eine 136 Quadrat­meter große Wohnung umziehen, mussten aber wegen der Verzögerungen in ihrer bisherigen, 72 Quadrat­meter großen Wohnung ausharren. Der BGH entschied, dass der säumige Bauträger über die laufende Miete der alten Wohnung hinaus auch noch eine Entschädigung für die entgangene Nutzung der neuen, großzügigeren Wohnung zahlen müsse.

Streit um Wohnungssanierung

Manchmal vererben sich Miet­verträge von den Eltern auf die Kinder. Der Beginn des Vertrags­verhältnisses rückt in immer weitere Ferne -und damit auch die Erinnerungen daran. Deswegen stritten nach über 50 Jahren Mietzeit die Parteien darum, ob die Wohnung ursprünglich renoviert oder nicht renoviert bezogen worden sei. Der Eigentümer beharrte auf einer Sanierungs­klausel im Vertrag. Das Landgericht Berlin (Akten­zeichen 63 S 114/14) wies in einem Urteil darauf hin, dass es hier am Mieter liege, nach­zuweisen, dass die Wohnung beim Einzug unsaniert gewesen sei.

Quelle: LBS/DAWR/ab
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