Nach Zugang der Betriebskostenabrechnung hat der Mieter 12 Monate lang Zeit, Widerspruch einzulegen. Dies regelt § 556 Absatz 3 BGB:
„Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“
Schriftlicher Widerspruch empfehlenswert
Der Widerspruch bedarf keiner bestimmten Form. Allerdings empfiehlt es sich, den Widerspruch schriftlich zu formulieren. Denn im Streitfall muss der Mieter nachweisen können, dass sein Widerspruch dem Vermieter auch zugestellt wurde – was sich mit einem schriftlichen Dokument am besten bewerkstelligen lässt.
Nachzahlungen bei beabsichtigtem Widerspruch unter Vorbehalt
Da Mieter nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung Nachkostenzahlungen innerhalb von 30 Tagen leisten müssen, ist es ratsam, bei Bedenken hinsichtlich der Richtigkeit der Abrechnung zunächst „unter Vorbehalt“ zu bezahlen. Dann laufen ihre mit dem Widerspruch erst später geltend gemachten Einwendungen nicht ins Leere. Widersprechen sie der Betriebskostenrechnung zu Recht, können sie im Nachhinein die Rückerstattung der bereits geleisteten Nachzahlung verlangen.
Vorsicht: Ausdrücklich sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass wer die Nachforderungen des Vermieters aus der Betriebskostenabrechnung einfach nicht zahlt, Gefahr läuft gekündigt zu werden. Das Landgericht Berlin hat eine solche Vermieter-Kündigung bestätigt (DAWR berichtete).
Widerspruchsgründe müssen konkret benannt werden
Zu beachten ist beim Widerspruch allerdings, dass der Mieter dem Vermieter ganz konkret mitteilen muss, was er an der Abrechnung beanstandet. Es reicht keinesfalls aus, dem Vermieter ein pauschales Widerspruchsschreiben zukommen zu lassen, in dem lediglich allgemeine Bedenken gegen die Betriebskostenabrechnung geäußert werden.
Vielmehr muss der Mieter genau sagen, was er genau an der Abrechnung bemängelt. Denn der Vermieter soll die in die Lage versetzt werden, zu erkennen, was er korrigieren soll. So kann der Mieter beispielsweise beanstanden, dass aus der Abrechnung nicht hervorgeht, nach welchem Schlüssel Betriebskosten des Hauses auf die einzelnen Mietwohnungen verteilt wurden. Auch ein extremer Anstieg einzelner Kosten gegenüber der Vorjahresabrechnung kann ausreichender Anlass für einen Widerspruch sein.
Nach Ablauf der Widerspruchsfrist kann mangelnde Widerspruchskonkretisierung nicht behoben werden
Den Widerspruch so konkret wie möglich zu formulieren ist deshalb im Hinblick auf die 12-Monats-Frist wichtig. Denn die Widerspruchsgründe müssen bis dahin dem Vermieter mitgeteilt worden sein. Erkennt der Mieter erst nach Fristablauf, dass er seinen Widerspruch näher hätte begründen müssen, kann er diese Versäumnis nicht mehr heilen mit der Folge, dass sein Widerspruch an der mangelnden fristgerechten Konkretisierung scheitert.
Für ausreichend konkreten Widerspruch bedarf es der Belegeinsicht in die Abrechnungsunterlagen
Um den Widerspruch ausreichend konkretisieren zu können, ist in der Regel Einblick in die Abrechnungsunterlagen des Vermieters erforderlich. Der Mieter hat einen Rechtsanspruch darauf, Belegeinsicht zu nehmen. Hat der Mieter Zweifel an der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung, sollte der erste Schritt also Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege beim Vermieter sein, um die Betriebskostenabrechnung zu prüfen und den Widerspruch – sofern dieser eingelegt werden soll – unter Auswertung der Abrechnungsunterlagen ausreichend begründen zu können. Denn ohne Belegeinsicht lässt sich in der Regel gar nicht vortragen, welche Kostenansätze im einzelnen bemängelt werden – so dass die Widerspruchsgründe als bloße Behauptungen ins Blaue hinein nicht berücksichtigt werden.
