wichtiger technischer Hinweis:
Sie sehen diese Hinweismeldung, weil Sie entweder die Darstellung von Cascading Style Sheets (CSS) in Ihrem Browser unterbunden haben, Ihr Browser nicht vollständig mit dem Standard HTML 5 kompatibel ist oder ihr Browsercache die Stylesheet-Angaben 'verschluckt' hat. Lesen Sie mehr zu diesem Thema und weitere Informationen zum Design dieser Homepage unter folgender Adresse:   ->  weitere Hinweise und Informationen
Suche
Anwalt suchen 

Deutsches Anwaltsregister

Anwalt gesucht? Anwalt gefunden!

Anwalt gesucht?
Anwalt gefunden!
Sie haben ein rechtliches Problem? Eine individuelle Rechtsfrage? Streit mit dem Nachbarn, Chef oder Ämtern?Gehen Sie auf Nummer sicher und holen Sie sich den fachkundigen Rat eines Rechtsanwalts.Hier im Deutschen Anwaltsregister finden Sie immer den passenden Rechtsanwalt in Ihrer Nähe.Nutzen Síe Ihr Recht!

Mietrecht | 05.04.2016

Info Betriebs­kosten

Betriebs­kosten bei der Wohnraum­miete: Das müssen Mieter und Vermieter bei Betriebs- und Nebenkosten beachten

Informationen zur Rechtslage rund um Betriebs- und Nebenkosten im Miet­verhältnis

Betriebs- und Nebenkosten machen einen erheblichen Teil der Miete aus. Nicht ohne Grund werden sie auch „zweite Miete“ genannt. Deshalb lohnt sich ein genauer Blick darauf, welche Kosten Vermieter als Betriebs­kosten auf ihre Mieter umlegen können, und wann ein Widerspruch gegen die Betriebs­kosten­abrechnung in Frage kommt.

Werbung

Die Betriebs­kosten sind gemäß der gesetzlichen Regelung des § 556 BGB zunächst einmal Sache des Vermieters. Allerdings kann er mit dem Mieter vereinbaren, dass dieser die Kosten zu tragen hat. Eine entsprechende Klausel wird üblicherweise im Mietvertrag vereinbart. Jedoch werden in vielen Miet­verträgen nicht die einzelnen Kosten, die der Mieter übernehmen soll, konkret aufgelistet. Üblich ist ein Verweis auf § 2 Betriebs­kosten­verordnung.

§ 2 Betriebs­kosten­verordnung

Diese Bestimmung enthält eine Aufzählung von Betriebs­kosten, die allerdings nicht abschließend ist. Dazu gehören u.a. Grundsteuer, Abwasser­kosten, Heizkosten, Wasser­kosten, Aufzug­kosten, Müllabfuhr und Straßen­reinigung, Gebäude­reinigung und vieles mehr. Weitere Kosten werden in § 1 Betriebs­kosten­verordnung genannt.

Sonstige Kosten

Sofern lediglich auf § 2 Betriebs­kosten­verordnung verwiesen wird, braucht der Mieter darin nicht genannte, sonstige Kosten nicht zu übernehmen. Dies kann den Vermieter hart treffen, da der Gesetzgeber die Regelung bewusst nicht abschließend formuliert hat und ausdrücklich auf „sonstige Kosten im Sinne des § 1“ verweist.

Betriebs­kosten­voraus­zahlungen

Für die Betriebs­kosten kann der Vermieter vom Mieter eine monatlich mit der Nettomiete zu entrichtende Voraus­zahlung verlangen. Die Höhe der Voraus­zahlung muss im Hinblick auf die zu erwartende Abrechnung der Betriebs­kosten angemessen sein.

Jährliche Betriebs­kosten­abrechnung

Der Vermieter muss jährlich über die Betriebs­kosten­voraus­zahlungen abrechnen. Die Betriebs­kosten­abrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar sein. Der Mieter hat das Recht, Einblick in die Abrechnungs­unterlagen zu nehmen, nicht jedoch darauf, dass der Vermieter ihm Kopien überlässt (vgl. Betriebskostenabrechnung und Belegkopien: Kann man als Mieter verlangen, dass der Vermieter Fotokopien von den Abrechnungsbelegen macht?).

Der Vermieter muss die Neben­kosten­abrechnung spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungs­zeitraums an den Mieter versenden. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter vom Mieter keine Nebenkosten­nachzahlung, die sich aus der Abrechnung ergibt, mehr verlangen (vgl. Nebenkostenabrechnung Fristen: Bis wann muss ein Vermieter eine Betriebskostenabrechnung erstellt haben und welche Fristen gelten?).

Werbung

Wirksamkeit der Betriebs­kosten­abrechnung

Ob es sich um eine wirksame Betriebs­kosten­abrechnung handelt, kann im Einzelfall aufgrund der Vielzahl einschlägiger Gerichts­entscheidungen zu dieser Frage sehr schwierig zu beurteilen sein und im Streitfall zum Dreh- und Angelpunkt eines komplexen Gerichts­verfahrens zwischen Vermieter und Mieter werden.

Formelle Wirksamkeit der Betriebs­kosten­abrechnung

Formell unwirksam ist eine Abrechnung unter anderem dann, wenn sie nicht nachvollziehbar ist – beispiels­weise, wenn sich die Berechnungs­grundlagen nicht nach­vollziehen lassen oder verschiedene Positionen zusammen­gefasst wurden, ohne dass sich die einzelnen Kosten voneinander unter­scheiden ließen.

Abrechnung muss nachvollziehbar sein

Der Vermieter sollte die Betriebs­kosten­abrechnung also zumindest nach den verschiedenen Betriebs­kostenarten auf­schlüsseln. Zudem muss er zu jeder Position die entstandenen Gesamt­kosten des Hauses und den abgerechneten Anteil des Mieters benennen sowie den Umlage­schlüssel, nach dem der Anteil berechnet wird. Bei verbrauchs­abhängigen Kosten wie Gas oder Heizöl ist die Menge des Gesamt­verbrauchs zu nennen und nicht nur die Gesamt­kosten.

Hat der Mieter Zweifel an der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung, kann er vom Vermieter Einblick in die Abrechnungs­belege verlangen – in der Regel in den Räumen des Vermieters bzw. der Haus­verwaltung (vgl. Belegeinsicht Nebenkostenabrechnung: Wie können Mieter Einsicht in die Belege nehmen und worauf ist dabei zu achten?).

Werbung

Einwendungen gegen Betriebs­kosten­abrechnung

Einwendungen muss der Mieter konkret geltend machen. Eine pauschale Beanstandung der Betriebs­kosten­abrechnung ist hingegen nicht zulässig und entbindet den Mieter nicht von der Bezahlung der Betriebskosten­nachforderung.

Der Mieter muss Einwendungen gemäß § 556 Absatz 3 BGB spätestens innerhalb eines Jahres nach Zugang der Betriebs­kosten­abrechnung gegenüber dem Vermieter geltend machen. Dazu muss er zunächst Einsicht in die Belege nehmen, da seine Beanstandungen andernfalls als Behauptungen „ins Blaue hinein“ gewertet werden können (vgl. Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnung: Wie lange ist die Widerspruchsfrist und worauf ist beim Widerspruch zu achten?).

Fehlerhafte Positionen der Betriebs­kosten­abrechnung braucht der Mieter nicht zu bezahlen. Jedoch ist diesbezüglich Vorsicht geboten, da der Mieter oft nicht abschließend beurteilen kann, ob die Abrechnung korrekt ist oder nicht (vgl. Bei Nicht­zahlung des Nach­zahlungs­betrags aus Betriebs­kosten­abrechnung ist Vermieter zur Kündigung berechtigt). Im Zweifel kann eine Zahlung unter Vorbehalt ratsam sein, um nicht in einen im Mietrecht folgen­reichen Verzug mit der Miete zu kommen (vgl. Betriebskostennachzahlung: Kann der Vermieter kündigen, wenn man Nachforderungen aus der Betriebs­kosten­abrechnung nicht bezahlt?).

Vermieter muss eine Betriebs­kosten­abrechnung erstellen

Es gibt Vermieter, die einfach keine Betriebs­kosten­abrechnung erstellen. Mieter können aber eine Betriebs­kosten­abrechnung verlangen und haben verschiedene Möglichkeiten, ihren Vermieter zur Abrechnung der Betriebs­kosten „zu zwingen“ (vgl. Vermieter erstellt keine Betriebskostenabrechnung: Was kann man als Mieter tun, wenn der Vermieter über die Betriebskosten nicht abrechnet?).

Quelle: DAWR/we/pt

BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertung: 5 (max. 5)  -  2 Abstimmungsergebnisse Bitte bewerten Sie diesen Artikel.0





       Sie sind Anwalt?! Werden Sie ein Teil vom Deutschen Anwaltsregister (DAWR) und stellen Sie sich und Ihre Kanzlei ausführlich vor!Profitieren Sie von der großen Reichweite des DAWR und seiner Partnerportale.Klicken Sie hier und nutzen Sie jetzt Ihre Gelegenheit
auf mehr Mandate aus dem Internet!
Rechtsanwalt Peter Hahn

Darlehens­vertrag

Widerruf eines Darlehens­vertrages: Bundes­verfassungs­gericht hebt mit Beschluss vom 16.06.2016 Oberlandes­gericht Schleswig, Urteil vom 26.02.2015 auf

RechtsanwaltPeter Hahn

[29.07.2016]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternDas Bundes­verfassungs­gericht hat durch einen überzeugenden Beschluss vom 16. Juni 2016 – 1 BvR 873/15 – das Urteil des Oberlandes­gerichts Schleswig vom 26. Februar 2015 – 5 U 175/14 – aufgehoben und die Rechtssache an das Berufungs­gericht zurück­verwiesen.

Rechtsanwalt Arthur R. Kreutzer

Anlage­betrug

Pfandhaus Lombardium Hamburg: Staats­anwaltschaft ermittelt wegen Betrugs­verdacht

RechtsanwaltArthur R. Kreutzer

[29.07.2016]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternDas Emissions­haus Fidentum ist pleite, die Pfandgüter des Hamburger Pfandhauses Lombardium sind offenbar deutlich weniger wert als angenommen und nun ermittelt auch noch die Staats­anwaltschaft Hamburg wegen des Verdachts auf Anlage­betrug und Verstoß gegen das Kreditwesen­gesetz. Der Schaden für die Anleger geht in die Millionen.

Rechtsanwalt Robert Binder

Branchenbuchabzocke

Achtung! „Erste Mahnung“ für Premium Eintrag bei Branche24.com

RechtsanwaltRobert Binder

[29.07.2016]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternWegen eines angeblich beauftragten „Premium Eintrags“ auf www.branche24.com erhalten derzeit viele „Kunden“ eine Mahnung. Was steckt dahinter?

Rechtsanwältin Anna Rehfeldt,  LL.M

Aufzeichnung eines Personal­gespräches

Personal­gespräche - Dürfen Arbeit­nehmer mit ihrem Smartphone das Gespräch aufnehmen?

RechtsanwältinAnna Rehfeldt, LL.M

[28.07.2016]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternOrdert der Arbeitgeber seinen Arbeit­nehmer zu einem Personal­gespräch in sein Büro herrscht oft Unsicherheit und Angst was auf einen zu kommt! Um für den Fall der Fälle alles beweis­sicher belegen zu können, kommt manch ein Arbeit­nehmer auf die Idee, das Gespräch einfach aufzuzeichnen. Das kann jedoch schnell zu rechtlichen Konsequenzen führen - straf­rechtlich und arbeits­rechtlich!

Das neue Sexual­straf­recht

Neues Sexualstrafrecht: Nie wieder „Zu Dir oder zu mir?“ - Dinge, die Sie beim Sex jetzt besser lassen sollten

RechtsanwaltDr. Alexander Stevens

[28.07.2016]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternSex nachts am Strand? Vergessen Sie es! Spontan? Ohne vorher drüber zu sprechen? Gar betrunken? Keinesfalls.

Rechtsanwältin Andrea Häcker-Hollmann

Brexit

Die Auswirkungen der Brexit-Ent­scheidung auf geschlossene Fonds

RechtsanwältinAndrea Häcker-Hollmann

[27.07.2016]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternAm 23.06.2016 hat eine knappe Mehrheit der Briten für den Brexit, das heißt für den Austritt aus der Europäischen Union, gestimmt. Aufgrund der nun beginnenden Austritts­verhandlungen zwischen britischer Regierung und der EU rechnen Experten damit, dass die britische Wirtschaft unter einer fortgesetzten großen Unsicherheit leiden wird. Inzwischen haben bereits die größten britischen offenen Immobilien­fonds die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt. Auch für Anleger von geschlossenen britischen Immobilien- und Lebens­versicherungs­fonds besteht aktuell Grund zur Sorge.

Rechtsanwalt Robert Binder

Branchen­buch­abzocke

abvz.de: Rechtsanwalt Dr. Harald Schneider droht zahlungs­unwilligen Kunden mit gerichtlichen Schritten

RechtsanwaltRobert Binder

[27.07.2016]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternDer Hintergrund für das Tätig­werden von Rechtsanwalt Dr. Harald Schneider aus Sieburg ist ein angeblich beauftragter Business Eintrag in das Internet­verzeichnis abvz.de.

Rechtsanwalt Dr. Peter Kennedy MacKenzie

Erbschaft

Anfechtung der eigenen Annahme der Erbschaft nach mehr als einem Jahr – erfolgreich?

RechtsanwaltDr. Peter Kennedy MacKenzie

[26.07.2016]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternDie Erklärung, eine Erbschaft anzunehmen, kann ausdrücklich abgegeben werden – zum Beispiel durch das Stellen eines Erbscheins­antrags –, aber auch stillschweigend erfolgen, indem die Erbschaft nicht binnen sechs Wochen ab Kenntnis ausgeschlagen wird.

URL dieses Artikels: https://www.dawr/d2071
 

Jetzt Fan bei Facebook werden und mit dem
Deutschen Anwaltsregister
immer auf dem Laufenden bleiben!

Ich bin schon Fan.