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Mietrecht | 10.03.2017

Info Betriebs­kosten

Betriebs­kosten bei der Wohnraum­miete: Das müssen Mieter und Vermieter bei Betriebs- und Nebenkosten beachten

Informationen zur Rechtslage rund um Betriebs- und Nebenkosten im Miet­verhältnis

Betriebs- und Nebenkosten machen einen erheblichen Teil der Miete aus. Nicht ohne Grund werden sie auch „zweite Miete“ genannt. Deshalb lohnt sich ein genauer Blick darauf, welche Kosten Vermieter als Betriebs­kosten auf ihre Mieter umlegen können, und wann ein Widerspruch gegen die Betriebs­kosten­abrechnung in Frage kommt.

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Die Betriebs­kosten sind gemäß der gesetzlichen Regelung des § 556 BGB zunächst einmal Sache des Vermieters. Allerdings kann er mit dem Mieter vereinbaren, dass dieser die Kosten zu tragen hat. Eine entsprechende Klausel wird üblicherweise im Mietvertrag vereinbart. Jedoch werden in vielen Miet­verträgen nicht die einzelnen Kosten, die der Mieter übernehmen soll, konkret aufgelistet. Üblich ist ein Verweis auf § 2 Betriebs­kosten­verordnung.

§ 2 Betriebs­kosten­verordnung

Diese Bestimmung enthält eine Aufzählung von Betriebs­kosten, die allerdings nicht abschließend ist. Dazu gehören u.a. Grundsteuer, Abwasser­kosten, Heizkosten, Wasser­kosten, Aufzug­kosten, Müllabfuhr und Straßen­reinigung, Gebäude­reinigung und vieles mehr. Weitere Kosten werden in § 1 Betriebs­kosten­verordnung genannt.

Sonstige Kosten

Sofern lediglich auf § 2 Betriebs­kosten­verordnung verwiesen wird, braucht der Mieter darin nicht genannte, sonstige Kosten nicht zu übernehmen. Dies kann den Vermieter hart treffen, da der Gesetzgeber die Regelung bewusst nicht abschließend formuliert hat und ausdrücklich auf „sonstige Kosten im Sinne des § 1“ verweist.

Betriebs­kosten­voraus­zahlungen

Für die Betriebs­kosten kann der Vermieter vom Mieter eine monatlich mit der Nettomiete zu entrichtende Voraus­zahlung verlangen. Die Höhe der Voraus­zahlung muss im Hinblick auf die zu erwartende Abrechnung der Betriebs­kosten angemessen sein.

Jährliche Betriebs­kosten­abrechnung

Der Vermieter muss jährlich über die Betriebs­kosten­voraus­zahlungen abrechnen. Die Betriebs­kosten­abrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar sein. Der Mieter hat das Recht, Einblick in die Abrechnungs­unterlagen zu nehmen, nicht jedoch darauf, dass der Vermieter ihm Kopien überlässt (vgl. Betriebskostenabrechnung und Belegkopien: Kann man als Mieter verlangen, dass der Vermieter Fotokopien von den Abrechnungsbelegen macht?).

Der Vermieter muss die Neben­kosten­abrechnung spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungs­zeitraums an den Mieter versenden. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter vom Mieter keine Nebenkosten­nachzahlung, die sich aus der Abrechnung ergibt, mehr verlangen (vgl. Nebenkostenabrechnung Fristen: Bis wann muss ein Vermieter eine Betriebskostenabrechnung erstellt haben und welche Fristen gelten?).

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Wirksamkeit der Betriebs­kosten­abrechnung

Ob es sich um eine wirksame Betriebs­kosten­abrechnung handelt, kann im Einzelfall aufgrund der Vielzahl einschlägiger Gerichts­entscheidungen zu dieser Frage sehr schwierig zu beurteilen sein und im Streitfall zum Dreh- und Angelpunkt eines komplexen Gerichts­verfahrens zwischen Vermieter und Mieter werden.

Formelle Wirksamkeit der Betriebs­kosten­abrechnung

Formell unwirksam ist eine Abrechnung unter anderem dann, wenn sie nicht nachvollziehbar ist – beispiels­weise, wenn sich die Berechnungs­grundlagen nicht nach­vollziehen lassen oder verschiedene Positionen zusammen­gefasst wurden, ohne dass sich die einzelnen Kosten voneinander unter­scheiden ließen.

Abrechnung muss nachvollziehbar sein

Der Vermieter sollte die Betriebs­kosten­abrechnung also zumindest nach den verschiedenen Betriebs­kostenarten auf­schlüsseln. Zudem muss er zu jeder Position die entstandenen Gesamt­kosten des Hauses und den abgerechneten Anteil des Mieters benennen sowie den Umlage­schlüssel, nach dem der Anteil berechnet wird. Bei verbrauchs­abhängigen Kosten wie Gas oder Heizöl ist die Menge des Gesamt­verbrauchs zu nennen und nicht nur die Gesamt­kosten.

Hat der Mieter Zweifel an der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung, kann er vom Vermieter Einblick in die Abrechnungs­belege verlangen – in der Regel in den Räumen des Vermieters bzw. der Haus­verwaltung (vgl. Belegeinsicht Nebenkostenabrechnung: Wie können Mieter Einsicht in die Belege nehmen und worauf ist dabei zu achten?).

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Einwendungen gegen Betriebs­kosten­abrechnung

Einwendungen muss der Mieter konkret geltend machen. Eine pauschale Beanstandung der Betriebs­kosten­abrechnung ist hingegen nicht zulässig und entbindet den Mieter nicht von der Bezahlung der Betriebskosten­nachforderung.

Der Mieter muss Einwendungen gemäß § 556 Absatz 3 BGB spätestens innerhalb eines Jahres nach Zugang der Betriebs­kosten­abrechnung gegenüber dem Vermieter geltend machen. Dazu muss er zunächst Einsicht in die Belege nehmen, da seine Beanstandungen andernfalls als Behauptungen „ins Blaue hinein“ gewertet werden können (vgl. Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnung: Wie lange ist die Widerspruchsfrist und worauf ist beim Widerspruch zu achten?).

Fehlerhafte Positionen der Betriebs­kosten­abrechnung braucht der Mieter nicht zu bezahlen. Jedoch ist diesbezüglich Vorsicht geboten, da der Mieter oft nicht abschließend beurteilen kann, ob die Abrechnung korrekt ist oder nicht (vgl. Bei Nicht­zahlung des Nach­zahlungs­betrags aus Betriebs­kosten­abrechnung ist Vermieter zur Kündigung berechtigt). Im Zweifel kann eine Zahlung unter Vorbehalt ratsam sein, um nicht in einen im Mietrecht folgen­reichen Verzug mit der Miete zu kommen (vgl. Betriebskostennachzahlung: Kann der Vermieter kündigen, wenn man Nachforderungen aus der Betriebs­kosten­abrechnung nicht bezahlt?).

Vermieter muss eine Betriebs­kosten­abrechnung erstellen

Es gibt Vermieter, die einfach keine Betriebs­kosten­abrechnung erstellen. Mieter können aber eine Betriebs­kosten­abrechnung verlangen und haben verschiedene Möglichkeiten, ihren Vermieter zur Abrechnung der Betriebs­kosten „zu zwingen“ (vgl. Vermieter erstellt keine Betriebs­kosten­abrechnung: Was kann man als Mieter tun, wenn der Vermieter über die Betriebs­kosten nicht abrechnet?).

Quelle: DAWR/we/pt

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