wichtiger technischer Hinweis:
Sie sehen diese Hinweismeldung, weil Sie entweder die Darstellung von Cascading Style Sheets (CSS) in Ihrem Browser unterbunden haben, Ihr Browser nicht vollständig mit dem Standard HTML 5 kompatibel ist oder ihr Browsercache die Stylesheet-Angaben 'verschluckt' hat. Lesen Sie mehr zu diesem Thema und weitere Informationen zum Design dieser Homepage unter folgender Adresse:   ->  weitere Hinweise und Informationen
Suche
Anwalt gesucht?
Anwalt gefunden!
Sie haben ein rechtliches Problem? Eine individuelle Rechtsfrage? Streit mit dem Nachbarn, Chef oder Ämtern?Gehen Sie auf Nummer sicher und holen Sie sich den fachkundigen Rat eines Rechtsanwalts.Hier im Deutschen Anwaltsregister finden Sie immer den passenden Rechtsanwalt in Ihrer Nähe.Nutzen Síe Ihr Recht!

Mietrecht | 14.03.2018

Mietkaution

Die Mietkaution - Definition und Überblick

Die Mietkaution im Mietrecht – Was rechtlich für Mieter und Vermieter bei der Mietkaution gilt

Die Mietkaution sorgt immer wieder für Streit zwischen Mieter und Vermieter. Bei einem Mietvertrag über Wohnraum verlangt der Vermieter eine Mietsicherheit, die meist in einer Mietkaution, besteht. Auch im Gewerbemietrecht geht ohne Mietkaution nichts. Grund genug hier zu erläutern, was bei der Mietkaution rechtlich gilt.

Werbung

Mietkaution im Mietrecht

Das deutsche Mietrecht sieht bei der Mietkaution genaue Regelungen vor. Das Wichtigste zur Mietkaution steht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Rechtliche Fragestellungen, die nicht im Gesetz stehen, haben die Gerichte in den letzten Jahren entschieden.

Die zentrale Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zur Mietkaution ist § 551 BGB. Diese Vorschrift regelt die Mietkaution bei Wohnraummietverträgen (was bedeutet, dass bei Mietverträgen über Gewerbeeinheiten und Ladenflächen diese Vorschrift nicht zur Anwendung kommt).

Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch

§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Werbung

Mietkaution beträgt höchstens 3 Monatsnettokaltmieten

Aus § 551 Abs. 1 BGB lässt sich entnehmen, dass die Mietkaution höchstens drei Mieten betragen darf. § 551 Abs. 1 BGB präzisiert auch, dass es auf die monatliche Miete ohne Betriebskosten ankommt, also die Nettokaltmiete. Nebenkosten dürfen bei der Berechnung der Mietkaution somit nicht berücksichtigt werden.

Probleme ergeben sich bei (heute unüblichen) Bruttomietverträgen, bei denen die Wohnung zu einem festen Pauschalbetrag vermietet wird, ohne dass die Nebenkosten einzeln berechnet werden. Bei einem Bruttomietvertrag muss der geschätzte Nebenkostenanteil aus der Bruttomiete herausgerechnet werden.

Berechnungsbeispiel:

MietkostenBetrag
Grundmiete (Kaltmiete)600 Euro / mtl.
+Betriebskostenvorauszahlung120 Euro / mtl.
+Heizkostenvorauszahlung100 Euro / mtl.
=Summe:820 Euro / mtl.

600 Euro (Kaltmiete) * 3 Monate = 1.800 Euro Mietkaution.

In dem vorgenannten Beispiel darf der Vermieter - sofern es sich um einen Wohnungsmietvertrag handelt - höchstens 1.800,- Euro Mietkaution verlangen. Der Vermieter kann auch eine geringe Mietkaution verlangen. Einige Vermieter berechnen nur eine Mietkaution von 2 Monatsnettomieten. Dass Vermieter nur 2 Monatsnettokaltmieten Mietkaution verlangen kommt aber nur sehr selten vor.

Werbung

Mietkaution in drei Raten zahlen

Einigen Mietern (z.B. Geringverdiener oder Studenten) fällt es schwer, die Mietkaution bei Abschluss des Mietvertrags zu zahlen. Neben der Mietkaution fallen bei der Begründung eines neuen Mietverhältnisses regelmäßig auch andere Kosten an. So entstehen Kosten für den Wohnungsumzug oder für neue Möbel, die zusätzlich zur Mietkaution das Haushaltsbudget belasten.

Mieter haben daher gemäß § 551 Abs. 2 BGB das Recht, die Mietkaution in Raten zu zahlen. Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt allerdings genau vor, wie diese Ratenzahlung auszusehen hat.

So ist die Mietkaution nach dem Gesetz in drei gleichen Teilzahlungen zu leisten. Der erste Teil der Mietkaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Die beiden weiteren Mietkautionsraten sind mit den jeweils folgenden Monatsmieten zu überweisen.

Mietkaution muss vom Vermieter auf gesondertem Mietkautionskonto angelegt werden

Der Vermieter, der die Mietkaution erhält, darf diese nicht einfach aus seinem privaten Konto belassen. Er ist vielmehr nach dem Gesetz verpflichtet (vgl. § 551 Abs. 3 BGB), die Mietkaution bei einem Kreditinstitut zu den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinsen anlegen. Diese Zinspflicht entfällt für Mietkautionen bei Studenten- und Jugendwohnheimen.

Der Vermieter muss also die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Dies soll verhindern, dass nicht andere auf die Mietkaution zugreifen können, wenn der Vermieter insolvent werden sollte. Mit dieser Trennung des Kautionskontos vom übrigen Vermögen des Vermieters soll der Mieter vor Zahlungsschwierigkeiten des Vermieters geschützt werden. Auch bei der Insolvenz des Vermieters ist die Mietkaution so für den Mieter geschützt.

Während der Mietzeit darf der Mieter vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Kaution korrekt auf einem Kautionskonto angelegt ist.

Neben der Mietkaution gibt es auch andere Mietsicherheiten

Der Vermieter kann mit dem Mieter statt einer Mietkaution auch die Stellung von Bürgschaft, Kaution oder Pfand als Sicherung für seine mietvertraglichen Ansprüche vereinbaren (vgl. Welche Formen der Mietsicherheit gibt es?).

Zahlung der Mietkaution dokumentieren

Oft dauern Mietverhältnisse viele Jahre – manchmal sogar Jahrzehnte. Dann wird es schwer, sich zu erinnern wann und wieviel Mietkaution man gezahlt hat.

Die Überweisung der Mietkaution an den Vermieter sollte man also unbedingt zu seinen Akten nehmen und diesbezügliche Belege gut aufheben.

Wenn es zu Beginn des Mietverhältnisses schnell gehen muss, dann wird die Mietkaution in vielen Fällen dem Vermieter in bar übergeben. Gegen eine Barzahlung der Mietkaution ist nichts einzuwenden, allerdings ist es für den Mieter wichtig, dass er sich in einem solchen Fall eine Quittung über die Zahlung der Mietkaution vom Vermieter ausstellen lässt. Diese Quittung muss auch gut aufgehoben werden, damit später noch bewiesen werden kann, die die Mietkaution vom Mieter bezahlt worden ist.

Mietkaution gilt als Mietsicherheit

Die Mietkaution dient zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter. Kommt der Mieter z. B. mit seinen monatlichen Mietzahlungen in Verzug oder erfüllt sonstige Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis nicht, kann der Vermieter gegen die Kaution aufrechnen und sich dort „bedienen“. Der Mieter ist sodann verpflichtet, die Mietkaution wieder bis zur vereinbarten Höhe aufzufüllen.

Der Vermieter darf aber nicht in jedem Fall auf die Mietkaution zugreifen. Sofern eine Forderung aus dem Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter streitig ist, darf der Vermieter sich nicht an der Mietkaution „bedienen“.

Beispiel:

Der Mieter mindert die Miete, weil nach seiner Ansicht ein Mietmangel vorliegt. Der Vermieter widerspricht der Mietminderung.

In diesem Fall darf der Vermieter den vom Mieter nicht gezahlten Mietanteil nicht mit der Mietkaution verrechnen.

“Abwohnen der Mietkaution“ bei Mietvertragsende

Solange das Mietverhältnis besteht, hat der Mieter keinen Zugriff auf die Mietkaution. Er darf daher nicht, wenn das Mietverhältnis endet, die Mietzahlungen einstellen und die Mietkaution so abwohnen. Der Mieter ist bis Mietvertragsende weiterhin zur Zahlung der monatlichen Miete verpflichtet. Kommt der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung nicht nach, dann gelangt er in Zahlungsverzug. Der Vermieter kann dann offene Mieten einklagen. Hierdurch entstehende Kosten (z.B. Gerichtskosten, Anwaltskosten) hat dann der Mieter zu tragen.

Rückzahlung der Mietkaution bei Beendigung des Mietvertrags

Ist das Mietverhältnis beendet, so kann der Mieter grundsätzlich die Rückzahlung der Mietkaution verlangen, solange der Vermieter keine Zahlungsansprüche gegen den Mieter mehr hat (wie z.B. wegen Schönheitsreparaturen oder Schadenersatz wegen vom Mieter verursachter Mängel an der Mietsache).

Bei Beendigung des Mietverhältnisses werden in der Regel aber noch Betriebskostenabrechnungen ausstehen, die oft erst viele Monate – manchmal sogar im Folgejahr – erfolgen. Sofern sich aus den Vorjahren ergibt, dass mit einer Nebenkostennachzahlung zu rechnen ist, darf der Vermieter hierfür einen angemessen Betrag einbehalten.

Wie lange hat der Vermieter Zeit, über die Mietkaution abzurechnen und sie zurückzuzahlen?

Die Gerichte sprechen dem Vermieter meist eine Frist von 3-6 Monaten zu, um das Bestehen von noch offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis zu überprüfen (vgl. Amtsgericht Remscheid, Urteil vom 19.07.2013, Az. 7 C 71/13). Das Amtsgericht Hamburg (45 C 74/02, Urteil vom 16.12.2002) setzte eine Frist von 3 Monaten an, die je nach den Umständen des Einzelfalls kürzer oder länger sein könne. Nach Ablauf dieser Frist stehe dem Mieter der Anspruch auf Rückzahlung zu.

In Ausnahmefällen kann die Frist zur Prüfung aber über die sechs Monate hinausgehen. Etwa dann, wenn Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05).

Quelle: DAWR/pt
BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertung: 4.5 (max. 5)  -  2 Abstimmungsergebnisse Bitte bewerten Sie diesen Artikel.0





       Sie sind Anwalt?! Werden Sie ein Teil vom Deutschen Anwaltsregister (DAWR) und stellen Sie sich und Ihre Kanzlei ausführlich vor!Profitieren Sie von der großen Reichweite des DAWR und seiner Partnerportale.Klicken Sie hier und nutzen Sie jetzt Ihre Gelegenheit
auf mehr Mandate aus dem Internet!

#4144

Rechtsanwalt Hartmut Göddecke

Insolvenz

Arrest von P&R-Gründer: Münchener Gericht sichert Anlegern Zugriff auf Vermögen

RechtsanwaltHartmut Göddecke

[21.09.2018]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternDas Landgericht München hat für von Göddecke Rechtsanwälte vertretene P&R-Anleger Mitte September 2018 einen Beschluss erlassen, womit verhindert werden kann, dass der ehemalige Unternehmensleiter Heinz Roth sein Vermögen verschiebt.

Rechtsanwalt Dr. Martin Heinzelmann

Kapitalanlagen

Kapitalanlage in der Schieflage: Betroffene Anleger fehlgeschlagener Kapitalanlagen aufgepasst!

RechtsanwaltDr. Martin Heinzelmann

[20.09.2018]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternHäufig besteht ein Anspruch auf Rückabwicklung der Kapitalanlage. Dies namentlich dann, wenn der Anlagevermittler oder Anlageberater den Erwerber einer von ihm vermittelten Anlage unaufgefordert über Vertriebsprovisionen nicht aufgeklärt und diese 15 % des von dem Anleger einzubringenden Kapitals überschreiten (vgl. BGH, Beschl. v. 29.01.2015 - III ZR 547/13).

Rechtsanwalt Hermann Kaufmann

Schadensersatz

Absturz der Envion AG: Kein Umsatz, kein Geschäftsbetrieb und geprellte Anleger

RechtsanwaltHermann Kaufmann

[19.09.2018]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternDie Envion AG war eines der größten virtuellen Projekte neuerer Zeit, nun aber ist für die Anleger nur ein großer Scherbenhaufen geblieben. Anstatt mit Ökostrom virtuelle Tokens zu generieren liegt der Betrieb lahm und das Geld der Anleger arbeitet nicht mehr.

Rechtsanwalt Florian Hitzler

VW-Abgas­skandal

LG Stuttgart sieht VW in der Haftung: Gute Erfolgs­aussichten für Schadens­ersatz­klagen

RechtsanwaltFlorian Hitzler

[18.09.2018]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternGerichte quer durch die Republik haben bei Schadens­ersatz­klagen im VW-Abgas­skandal schon zu Gunsten der geschädigten Käufer entschieden. Auch das Landgericht Stuttgart reiht sich hier mit seiner verbraucher­freundlichen Rechtsprechung ein.

Rechtsanwalt Guido Lenné

Eigen­bedarfs­kündigung

Kündigung wegen Eigen­bedarfs: Für Vermieter nicht so einfach, wie gedacht

RechtsanwaltGuido Lenné

[17.09.2018]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternEin Miet­verhältnis wegen Eigenbedarf zu kündigen, ist oft nicht so einfach, wie Vermieter es sich vorstellen. Es gilt dabei, einiges zu beachten.

Rechtsanwalt Peter Hahn

Fahrverbot

Fahrverbot nun auch für Frankfurt: Inhaber von Diesel­fahrzeugen sollten sich rechtlich wehren

RechtsanwaltPeter Hahn

[14.09.2018]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternDas Wiesbadener Verwaltungs­gericht hat entschieden: Frankfurt muss mit einem groß­flächigen Fahrverbot für ältere Diesel­fahrzeuge für saubere Luft sorgen.

Rechtsanwalt Robert Binder

Branchen­buch­abzocke

WAP Medien­dienst auf Kundenfang

RechtsanwaltRobert Binder

[13.09.2018]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBei der WAP Medien­dienst handelt es sich nach eigenen Angaben um eine Werbe­agentur, welche ein Portal betreibt. Die Firma wendet sich an Gewerbe­treibende und Frei­berufler, damit diese einen Firmen­eintrag in dem Portal beauftragen. Es bleibt aber völlig unklar, wie das Portal heißt und wo es zu finden ist. Auch worin der Firmen­eintrag eigentlich bestehen soll, wird nicht deutlich.

Rechtsanwalt Philipp Neumann

Fahrverbot

Fahrverbote in Frankfurt ab Februar 2019 – Was für Auto­besitzer nun zu beachten ist

RechtsanwaltPhilipp Neumann

[12.09.2018]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternDas Verwaltungs­gericht Wiesbaden (Akten­zeichen 4 K 1613/15.WI) verpflichtet das Land Hessen, ein Fahrverbot für Diesel­fahrzeuge und alte Benziner in der Stadt Frankfurt am Main zu erlassen. Die Deutsche Umwelthilfe (DUH) hatte gegen das Land Hessen geklagt. Das Gericht erachtet bisherige Maßnahmen zur Luft­reinhaltung sowie bislang unter­breitete Pläne für unzureichend.

URL dieses Artikels: https://www.dawr/d4144
 für RechtsanwälteEin Kanzleiprofil beim DAWR kann auch Ihnen helfen!