wichtiger technischer Hinweis:
Sie sehen diese Hinweismeldung, weil Sie entweder die Darstellung von Cascading Style Sheets (CSS) in Ihrem Browser unterbunden haben, Ihr Browser nicht vollständig mit dem Standard HTML 5 kompatibel ist oder ihr Browsercache die Stylesheet-Angaben 'verschluckt' hat. Lesen Sie mehr zu diesem Thema und weitere Informationen zum Design dieser Homepage unter folgender Adresse:   ->  weitere Hinweise und Informationen
Suche
Anwalt gesucht?
Anwalt gefunden!
Sie haben ein rechtliches Problem? Eine individuelle Rechtsfrage? Streit mit dem Nachbarn, Chef oder Ämtern?Gehen Sie auf Nummer sicher und holen Sie sich den fachkundigen Rat eines Rechtsanwalts.Hier im Deutschen Anwaltsregister finden Sie immer den passenden Rechtsanwalt in Ihrer Nähe.Nutzen Síe Ihr Recht!

Mietrecht | 15.11.2018

Mietkaution

Die Mietkaution - Definition und Überblick

Die Mietkaution im Mietrecht – Was rechtlich für Mieter und Vermieter bei der Mietkaution gilt

Die Mietkaution sorgt immer wieder für Streit zwischen Mieter und Vermieter. Bei einem Mietvertrag über Wohnraum verlangt der Vermieter eine Mietsicherheit, die meist in einer Mietkaution, besteht. Auch im Gewerbemietrecht geht ohne Mietkaution nichts. Grund genug hier zu erläutern, was bei der Mietkaution rechtlich gilt.

Werbung

Mietkaution im Mietrecht

Das deutsche Mietrecht sieht bei der Mietkaution genaue Regelungen vor. Das Wichtigste zur Mietkaution steht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Rechtliche Fragestellungen, die nicht im Gesetz stehen, haben die Gerichte in den letzten Jahren entschieden.

Die zentrale Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zur Mietkaution ist § 551 BGB. Diese Vorschrift regelt die Mietkaution bei Wohnraummietverträgen (was bedeutet, dass bei Mietverträgen über Gewerbeeinheiten und Ladenflächen diese Vorschrift nicht zur Anwendung kommt).

Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch

§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Werbung

Mietkaution beträgt höchstens 3 Monatsnettokaltmieten

Aus § 551 Abs. 1 BGB lässt sich entnehmen, dass die Mietkaution höchstens drei Mieten betragen darf. § 551 Abs. 1 BGB präzisiert auch, dass es auf die monatliche Miete ohne Betriebskosten ankommt, also die Nettokaltmiete. Nebenkosten dürfen bei der Berechnung der Mietkaution somit nicht berücksichtigt werden.

Probleme ergeben sich bei (heute unüblichen) Bruttomietverträgen, bei denen die Wohnung zu einem festen Pauschalbetrag vermietet wird, ohne dass die Nebenkosten einzeln berechnet werden. Bei einem Bruttomietvertrag muss der geschätzte Nebenkostenanteil aus der Bruttomiete herausgerechnet werden.

Berechnungsbeispiel:

MietkostenBetrag
Grundmiete (Kaltmiete)600 Euro / mtl.
+Betriebskostenvorauszahlung120 Euro / mtl.
+Heizkostenvorauszahlung100 Euro / mtl.
=Summe:820 Euro / mtl.

600 Euro (Kaltmiete) * 3 Monate = 1.800 Euro Mietkaution.

In dem vorgenannten Beispiel darf der Vermieter - sofern es sich um einen Wohnungsmietvertrag handelt - höchstens 1.800,- Euro Mietkaution verlangen. Der Vermieter kann auch eine geringe Mietkaution verlangen. Einige Vermieter berechnen nur eine Mietkaution von 2 Monatsnettomieten. Dass Vermieter nur 2 Monatsnettokaltmieten Mietkaution verlangen kommt aber nur sehr selten vor.

Werbung

Mietkaution in drei Raten zahlen

Einigen Mietern (z.B. Geringverdiener oder Studenten) fällt es schwer, die Mietkaution bei Abschluss des Mietvertrags zu zahlen. Neben der Mietkaution fallen bei der Begründung eines neuen Mietverhältnisses regelmäßig auch andere Kosten an. So entstehen Kosten für den Wohnungsumzug oder für neue Möbel, die zusätzlich zur Mietkaution das Haushaltsbudget belasten.

Mieter haben daher gemäß § 551 Abs. 2 BGB das Recht, die Mietkaution in Raten zu zahlen. Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt allerdings genau vor, wie diese Ratenzahlung auszusehen hat.

So ist die Mietkaution nach dem Gesetz in drei gleichen Teilzahlungen zu leisten. Der erste Teil der Mietkaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Die beiden weiteren Mietkautionsraten sind mit den jeweils folgenden Monatsmieten zu überweisen.

Mietkaution muss vom Vermieter auf gesondertem Mietkautionskonto angelegt werden

Der Vermieter, der die Mietkaution erhält, darf diese nicht einfach aus seinem privaten Konto belassen. Er ist vielmehr nach dem Gesetz verpflichtet (vgl. § 551 Abs. 3 BGB), die Mietkaution bei einem Kreditinstitut zu den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinsen anlegen. Diese Zinspflicht entfällt für Mietkautionen bei Studenten- und Jugendwohnheimen.

Der Vermieter muss also die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Dies soll verhindern, dass nicht andere auf die Mietkaution zugreifen können, wenn der Vermieter insolvent werden sollte. Mit dieser Trennung des Kautionskontos vom übrigen Vermögen des Vermieters soll der Mieter vor Zahlungsschwierigkeiten des Vermieters geschützt werden. Auch bei der Insolvenz des Vermieters ist die Mietkaution so für den Mieter geschützt.

Während der Mietzeit darf der Mieter vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Kaution korrekt auf einem Kautionskonto angelegt ist.

Neben der Mietkaution gibt es auch andere Mietsicherheiten

Der Vermieter kann mit dem Mieter statt einer Mietkaution auch die Stellung von Bürgschaft, Kaution oder Pfand als Sicherung für seine mietvertraglichen Ansprüche vereinbaren (vgl. Welche Formen der Mietsicherheit gibt es?).

Zahlung der Mietkaution dokumentieren

Oft dauern Mietverhältnisse viele Jahre – manchmal sogar Jahrzehnte. Dann wird es schwer, sich zu erinnern wann und wieviel Mietkaution man gezahlt hat.

Die Überweisung der Mietkaution an den Vermieter sollte man also unbedingt zu seinen Akten nehmen und diesbezügliche Belege gut aufheben.

Wenn es zu Beginn des Mietverhältnisses schnell gehen muss, dann wird die Mietkaution in vielen Fällen dem Vermieter in bar übergeben. Gegen eine Barzahlung der Mietkaution ist nichts einzuwenden, allerdings ist es für den Mieter wichtig, dass er sich in einem solchen Fall eine Quittung über die Zahlung der Mietkaution vom Vermieter ausstellen lässt. Diese Quittung muss auch gut aufgehoben werden, damit später noch bewiesen werden kann, die die Mietkaution vom Mieter bezahlt worden ist.

Mietkaution gilt als Mietsicherheit

Die Mietkaution dient zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter. Kommt der Mieter z. B. mit seinen monatlichen Mietzahlungen in Verzug oder erfüllt sonstige Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis nicht, kann der Vermieter gegen die Kaution aufrechnen und sich dort „bedienen“. Der Mieter ist sodann verpflichtet, die Mietkaution wieder bis zur vereinbarten Höhe aufzufüllen.

Der Vermieter darf aber nicht in jedem Fall auf die Mietkaution zugreifen. Sofern eine Forderung aus dem Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter streitig ist, darf der Vermieter sich nicht an der Mietkaution „bedienen“.

Beispiel:

Der Mieter mindert die Miete, weil nach seiner Ansicht ein Mietmangel vorliegt. Der Vermieter widerspricht der Mietminderung.

In diesem Fall darf der Vermieter den vom Mieter nicht gezahlten Mietanteil nicht mit der Mietkaution verrechnen.

“Abwohnen der Mietkaution“ bei Mietvertragsende

Solange das Mietverhältnis besteht, hat der Mieter keinen Zugriff auf die Mietkaution. Er darf daher nicht, wenn das Mietverhältnis endet, die Mietzahlungen einstellen und die Mietkaution so abwohnen. Der Mieter ist bis Mietvertragsende weiterhin zur Zahlung der monatlichen Miete verpflichtet. Kommt der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung nicht nach, dann gelangt er in Zahlungsverzug. Der Vermieter kann dann offene Mieten einklagen. Hierdurch entstehende Kosten (z.B. Gerichtskosten, Anwaltskosten) hat dann der Mieter zu tragen.

Rückzahlung der Mietkaution bei Beendigung des Mietvertrags

Ist das Mietverhältnis beendet, so kann der Mieter grundsätzlich die Rückzahlung der Mietkaution verlangen, solange der Vermieter keine Zahlungsansprüche gegen den Mieter mehr hat (wie z.B. wegen Schönheitsreparaturen oder Schadenersatz wegen vom Mieter verursachter Mängel an der Mietsache).

Bei Beendigung des Mietverhältnisses werden in der Regel aber noch Betriebskostenabrechnungen ausstehen, die oft erst viele Monate – manchmal sogar im Folgejahr – erfolgen. Sofern sich aus den Vorjahren ergibt, dass mit einer Nebenkostennachzahlung zu rechnen ist, darf der Vermieter hierfür einen angemessen Betrag einbehalten.

Wie lange hat der Vermieter Zeit, über die Mietkaution abzurechnen und sie zurückzuzahlen?

Die Gerichte sprechen dem Vermieter meist eine Frist von 3-6 Monaten zu, um das Bestehen von noch offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis zu überprüfen (vgl. Amtsgericht Remscheid, Urteil vom 19.07.2013, Az. 7 C 71/13). Das Amtsgericht Hamburg (45 C 74/02, Urteil vom 16.12.2002) setzte eine Frist von 3 Monaten an, die je nach den Umständen des Einzelfalls kürzer oder länger sein könne. Nach Ablauf dieser Frist stehe dem Mieter der Anspruch auf Rückzahlung zu.

In Ausnahmefällen kann die Frist zur Prüfung aber über die sechs Monate hinausgehen. Etwa dann, wenn Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05).

Quelle: DAWR/pt
BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertung: 4.5 (max. 5)  -  2 Abstimmungsergebnisse Bitte bewerten Sie diesen Artikel.0





       Sie sind Anwalt?! Werden Sie ein Teil vom Deutschen Anwaltsregister (DAWR) und stellen Sie sich und Ihre Kanzlei ausführlich vor!Profitieren Sie von der großen Reichweite des DAWR und seiner Partnerportale.Klicken Sie hier und nutzen Sie jetzt Ihre Gelegenheit
auf mehr Mandate aus dem Internet!

#4144

Rechtsanwalt Marcel Seifert

VW Abgasskandal

Niederlage für VW: OLG Köln verurteilt VW zu Schadensersatz

RechtsanwaltMarcel Seifert

[18.02.2019]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternKrachende Niederlage für VW im Abgasskandal: Mit Beschluss vom 3. Januar 2019 bestätigte das Oberlandesgericht Köln ein erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Köln, wonach VW im Abgasskandal zu Schadensersatz verpflichtet ist. VW muss dem Käufer einer gebrauchten Audi A4 Avant 2.0 TDI den Kaufpreis abzüglich einer Nutzungsentschädigung erstatten (Az.: 18 U 70/18).

Rechtsanwalt & Notar Dr. jur. Ilkka-Peter Ahlborn LL.M.

Kündigung

Kündigung unwirksam: Arbeit­geber darf nicht zur Arbeit im Home­of­fice zwingen

Rechtsanwalt & NotarDr. jur. Ilkka-Peter Ahlborn LL.M.

[15.02.2019]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternWeist ein Arbeitgeber seinen Arbeit­nehmer an, in Zukunft statt im Betrieb vom „Homeoffice“ aus zu arbeiten, so darf der Arbeit­nehmer dies verweigern – es sei denn, der Arbeits­vertrag enthält hierzu eine Regelung. Eine aus diesem Grund ausgesprochene Kündigung wegen „Arbeits­verweigerung“ ist unwirksam. So hat das Landes­arbeits­gericht Berlin-Brandenburg entschieden (Urteil vom 10. Oktober 2018, Az. 17 Sa 562/18).

Rechtsanwalt Robert Binder

Trennung oder Scheidung

Scheidung Tipps: 10 wichtige Tipps bei Trennung bzw. Scheidung

RechtsanwaltRobert Binder

[14.02.2019]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternScheidungstipps. Bei einer Scheidung gibt es einiges zu beachten. 10 wichtige Tipps im Zusammenhang mit Trennung oder Scheidung.

Rechtsanwalt Dr. Peter Meides

Pensions­zusage

“Haftungs­falle Pensions­kasse”: Muss der Arbeitgeber einspringen, wenn die Pensions­kasse ihre Leistungen kürzt?

RechtsanwaltDr. Peter Meides

[14.02.2019]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternViele Unternehmen haben in der Vergangenheit eine Pensions­zusage für Arbeit­nehmer übernommen und dafür eine Pensions­kasse als Durch­führungs­weg gewählt. Daraus ergeben sich nun in bestimmten Fällen beträchtliche finanzielle Risiken – “Haftungs­falle Pensions­kasse”.

Rechtsanwalt Guido Lenné

Wider­rufs­informationen

„Kaskadenverweis“ kommt vor den Europäischen Gerichtshof

RechtsanwaltGuido Lenné

[13.02.2019]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternAuf Initiative des Land­gerichts Saar­brücken kommt der stark kritisierte „Kaskadenverweis“ jetzt vor den Europäischen Gerichtshof (EuGH). Dieser Verweis soll es dem Darlehens­nehmer ermöglichen, zu prüfen, welche Pflicht­angaben im Darlehens­vertrag erforderlich sind, um den Beginn der zwei­wöchigen Wider­rufs­frist auszulösen.

Rechtsanwalt Hermann Kaufmann

Widerruf Autokredit

Geld zurück dank Widerruf: Auto­finanzierung bei einer Autobank heute noch widerrufbar

RechtsanwaltHermann Kaufmann

[12.02.2019]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternViele Autobanken haben fehlerhafte Kredit- und Leasing­verträge verwendet. Die Folge ist, dass Käufer, die ihr Fahrzeug nach dem 10. Juni 2010 mit einem vom Händler vermittelten Kredit- oder Leasing­vertrag finanziert haben, diesen auch heute noch widerrufen können. Sie können dann das finanzierte Auto zurück­geben und erhalten auch alle von ihnen geleisteten Raten und ihre Anzahlung zurück. Nur die (meist nicht sonderlich hohen) Kredit­zinsen darf die Bank behalten.

Rechtsanwalt Robert Binder

Branchen­buch­abzocke

Werbe­anzeige in Umgebungs­karte: Rechnung in Sachen Pro City Kommunal

RechtsanwaltRobert Binder

[11.02.2019]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternUnter dem Slogan „Pro City Kommunal...gemeinsam mit dem Mittelstand“ verschickt die Pro City Consulting UG Rechnungen an Gewerbe­treibende und Frei­berufler.

Rechtsanwalt Gerald Freund

Erbschaft

Erbausschlagung: Örtliche Zuständigkeit in internationalen Erbfällen

RechtsanwaltGerald Freund

[08.02.2019]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternVerstirbt ein Mensch im Ausland, so stellt sich für die potentiellen Erben häufig die Frage, in welcher Weise sie die Erbschaft ausschlagen können.

URL dieses Artikels: https://www.dawr/d4144
 für RechtsanwälteEin Kanzleiprofil beim DAWR kann auch Ihnen helfen!