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Mietrecht | 02.09.2016

Miet­schulden­freiheits­bescheinigung

Miet­schulden­freiheits­bescheinigung: Informationen zur Rechtslage rund um die Miet­schulden­freiheits­bescheinigung

Haben Mieter Anspruch auf Ausstellung einer Miet­schulden­freiheits­bescheinigung gegen den Vermieter? Wie können Mieter sonst nachweisen, dass sie keine Miet­schulden haben?

Von Wohnungs­interessenten verlangen Vermieter in der Regel neben Gehalts­nachweis und Schufa-Auskunft eine Miet­schulden­freiheits­bescheinigung des bisherigen Vermieters. Ohne eine solche Bescheinigung sinken die Chancen auf einen neuen Mietvertrag deutlich. Viele Vermieter stellen auch freiwillig eine solche Bescheinigung aus. Doch was ist, wenn sich der Vermieter weigert, seinem Mieter schriftlich zu bescheinigen, dass er keine Schulden hat?

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Eine explizite gesetzliche Regelung zur Frage der Pflicht zur Ausstellung einer Miet­schulden­freiheits­bescheinigung findet sich nicht im Mietrecht. Auch enthalten Miet­verträge in aller Regel keine entsprechende Klausel, die den Vermieter zur Erstellung verpflichten würde. Fragt sich, ob sich ein ent­sprechender Anspruch aus den gesetzlichen Neben­pflichten des Vermieters ergibt.

Gesetzliche Nebenpflichten gemäß § 241 Absatz 2 BGB

So sind die Vertrags­parteien eines Schuld­verhältnisses gemäß § 241 Abs. 2 BGB „zur Rücksicht auf die Rechte, Schutz­güter und Interessen des anderen Teils“ verpflichtet. Aus dieser auslegungs­bedürftigen Regelung hat das Amtsgericht Hohen­schönhausen mit Urteil vom 30.03.2006, Az. 16 C 239/05 gefolgert, dass der Vermieter zur Ausstellung einer Mietschulden­freiheits­bestätigung als mietvertraglicher Neben­pflicht verpflichtet sei.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Anders jedoch der Bundes­gerichts­hof: Dieser hat mit Urteil vom 30.09.2009, Az. VIII ZR 238/08 ausdrücklich entschieden, dass ein Vermieter nicht dazu verpflichtet ist, „seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Miet­verhältnisses über die Erteilung einer Quittung über die vom Mieter empfangenen Miet­zahlungen hinaus eine Miet­schulden­freiheits­bescheinigung zu erteilen“.

Da weder der Bundes­gerichts­hof diesen Satz in einer späteren Entscheidung revidiert noch der Gesetzgeber eine Änderung auf legislativer Ebene vollzogen hat, ist die Rechtslage also klar: Der Vermieter ist nicht zur Ausstellung einer Bescheinigung über die Miet­schulden­freiheit bei Beendigung des Miet­verhältnisses verpflichtet.

Ausnahme: Explizite Regelung im Mietvertrag

Eine solche Pflicht besteht nur dann, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde.

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Vermieter muss einzelne Mietzahlungen quittieren

Jedoch muss der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Quittungen über empfangene Miet­zahlungen erteilen. Dabei handelt es sich um eine allgemeine gesetzliche Pflicht aus § 368 BGB, wonach Gläubiger „gegen Empfang der Leistung auf Verlangen ein schriftliches Empfangs­bekenntnis (Quittung) zu erteilen“ haben.

Durch Vorlage der Quittungen über die monatliche Mietzahlung können Mieter genauso gut ihre Miet­schulden­freiheit nachweisen, wie es mit einer gesonderten Miet­schulden­freiheits­bescheinigung der Fall wäre. Da die Ausstellung einer solchen pauschalen Bescheinigung für den Vermieter wesentlich einfacher zu bewerk­stelligen ist, als jede Mietzahlung gesondert zu quittieren, sind die meisten Vermieter auch zur Ausstellung einer solchen Miet­schulden­freiheits­bescheinigung freiwillig bereit – trotz fehlender gesetzlicher Verpflichtung.

Siehe auch:

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Quelle: DAWR/we
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