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Immobilienrecht und Mietrecht | 29.02.2016

Schimmel

Wann kann wegen Schimmels die Miete gemindert werden?

Anwalt für Mietrecht beantwortet häufige Fragen zum Thema Schimmel­befall und Miet­minderung (Teil 3)
Fachbeitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck

Für Mängel in der Wohnung wegen Schimmel gelten folgende Kategorien: Es gibt wahrnehmbaren und nicht wahrnehmbaren Schimmel; und es gibt giftigen (toxischen) und ungiftigen (nicht-toxischen) Schimmel.

Im 1. Teil haben wir uns mit der Frage beschäftigt, was Schimmel ist, wann Schimmelpilze entstehen und was Wärmebrücken sind. Im 2. Teil ging es um die Schimmel­pilzarten und die vier Riskogruppen, in die sie eingeteilt werden. Hier im 3. Teil gehen wir der Frage nach, wann bei Schimmel die Miete gemindert werden kann.

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Wann kann man als Mieter wegen Schimmels die Miete mindern?

Für eine Miet­minderung wegen Mängel in der Wohnung irrelevant ist nur derjenige Schimmel, der nicht wahrnehmbar und nicht giftig ist. Alle anderen Schimmel­sorten kommen für eine Miet­minderung wegen Schimmel zunächst einmal grund­sätzlich in Frage. Die Miete kann wegen wahrnehmbaren und nicht-giftigen Schimmels gemindert sein. Die Miete kann auch wegen nicht wahrnehmbaren und giftigen Schimmels und natürlich auch wegen wahrnehmbaren und giftigen Schimmels gemindert sein. In den 3 letztgenannten Fällen liegen Mängel in der Wohnung vor.

I. Miet­minderung bei wahrnehmbarem und nicht giftigem Schimmel

Es kann durchaus vorkommen, dass ungiftiger Schimmel in der Raumluft zu Geruchs­belästigung führt. Es kann auch vorkommen, dass sich Schimmel­pilz­sporen in der Raumluft nicht in einer für eine Gefährdung der Mieter ausreichenden Konzentration nachweisen lassen, aber an der Tapete sichtbar sind (sogenannte Stock­flecken). Eine Miet­minderung wegen Schimmel ist bereits wegen sogenannter optischer Beeinträchtigungen oder wegen Geruchs­belästigung möglich. Die Mängel in der Wohnung muss der Mieter grund­sätzlich beweisen. Die optische Beeinträchtigung kann etwa durch Fotos und Zeugen­aussagen belegt werden. Bei Geruchs­belästigung kann es sinnvoll sein, ein sogenanntes Geruchs­gutachten einholen zu lassen. Der Vortrag, dass es wegen des Schimmels „übel riecht“, reichte dem Kammer­gericht (Berlins höchstes Zivil­gericht) nicht aus – er war „zu unkonkret“ (siehe Kammer­gericht, Urteil vom 3.6.2010, Akten­zeichen: 12 U 164/09). Dort hätte ein Geruchs­gutachten die Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Schimmel nachweisen müssen. Mehr zur Beweis­last­verteilung lesen Sie bitte zu Frage 6.

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II. Miet­minderung wegen toxischen Schimmels

Wegen einer Schimmelpilz­art und –konzentration, die geeignet ist, bei den Mietern eine Gesundheits­gefährdung hervorzurufen, kann die Miete gemindert sein. Sollte es einen Verdacht auf toxischen Schimmel in der Wohnung geben, muss grund­sätzlich ein Gutachten erstellt werden. Erforderlich sind grund­sätzlich 2, gegebenenfalls 3 Gutachten. 1.) Ein Gutachten über die Art des Schimmels in der Raumluft und über die Schimmel­konzentration in der Raumluft, 2.) Ein Gutachten über die Erkrankung eines oder mehrerer Mieter bzw. Bewohner durch den Schimmel in der Raumluft. Gegebenenfalls kann es (3.) notwendig sein, gutachterlich nach­zuweisen, dass der Schimmel in der Raumluft vom Schimmel­pilzbefall auf den Wänden der Wohnung herrührt.

Bei Schimmel­pilzbefall muss ein eindeutiger Bezug zur Mietsache existieren

Sollte der Schimmel etwa nur auf Möbeln auftreten, sich aber weder in der Raumluft, noch auf Wänden oder Tapeten nachweisen lassen, wird man einen Mangel der Mietsache grund­sätzlich ablehnen müssen (Vergleiche: Kammer­gericht (Berlins höchstes Zivil­gericht) in einem Urteil vom 25.9.2006 (Akten­zeichen 12 U 118/05)).

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