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Immobilienrecht und Mietrecht | 20.10.2017

Wohnen und Vermieten

Die Pflichten und Rechte von Vermietern im Überblick

Eine gewaltige Zahl von Menschen lebt zur Miete und entsprechend groß ist die Gruppe von Vermietern auch. Doch welche Rechte und Pflichten haben Vermieter eigentlich? Oft genug sind sie darüber nicht ausreichend informiert und wissen gar nicht, was sie zu erledigen haben und was sie einfordern können. Um diese Wissens­lücke zu schließen, schafft dieser Artikel Klarheit, sodass Eigentümer auf der sicheren Seite sind und entsprechend handeln können.

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Vor dem Abschluss des Mietvertrages

WohnungsuebergabeBild: fotolia.de ©LIGHTFIELD STUDIOS #175584944

Für viele Vermieter ist es von dringendem Interesse, sich vor Abschluss eines Miet­vertrages über die Zahlungs­fähigkeit ihrer Mieter abzusichern. Zu diesem Zweck erwarten sie oft, dass Interessenten für eine Wohnung eine Selbst­auskunft ausfüllen. Dieses Interesse ist selbstverständlich auch legitim, allerdings sind Miet­interessenten keineswegs dazu verpflichtet, alle Informationen heraus­zugeben, die Vermieter womöglich von ihnen haben wollen. Tatsächlich ist es sogar so, dass die Interessenten eine Selbst­auskunft ganz verweigern können.

Nichts­destotrotz können Vermieter sich für die Vergabe der Wohnung an diejenige Partei entscheiden, die die größte Bonität vorzuweisen hat, insofern ist ein Zwang zwar nicht explizit gesetzlich vorgeschrieben, es besteht allerdings ein impliziter, wirtschaftlicher Druck, der Bitte des Vermieters nachzukommen.

Das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) schreibt allerdings vor, dass in der Selbst­auskunft nur diejenigen Daten erfragt werden dürfen, die für den Geschäfts­zweck erforderlich sind. Dies bedeutet bereits, dass es Informationen gibt, die der Vermieter nicht verlangen darf. Dabei ist es so, dass bei verschiedenen Phasen in der Anbahnung eines Miet­verhältnisses unter­schiedliche Fragen gestellt werden dürfen. So ist etwa beim Besichtigungs­termin die Bandbreite legitimer Fragen noch relativ gering. Zu den verlangten Auskünften gehören der Vorname, der Name und die Anschrift. Handelt es sich um Wohnungen, die im Umfeld des sozialen Wohnungs­baus vermietet werden, hat der Vermieter das Recht, auch einen Wohnberechtigungsschein zu verlangen.

Fraglich ist etwa, ob hier die Frage nach einem unter­zubringenden Haustier schon legitim ist. Bahnt sich nun langsam aber sicher der Vertrag an, steht es der vermietenden Partei zu, weitere Auskünfte zu verlangen. Denn wenn der Vertrags­abschluss naht, müssen Vermieterin oder Vermieter informiert sein, mit wem sie es zu tun haben. Die erste Information, die den Vermieter dabei interessiert, ist dabei in aller Regel die Anzahl der mietenden Personen. Doch selbstverständlich rücken nun auch verstärkt finanzielle Informationen in den Fokus. Zu diesen gehören etwa die wesentlichen Fragen, ob gegen den Mieter eine Verbraucher­insolvenz eröffnet wurde, ob bereits Miet­rückstände von der vorherigen Wohnung vorliegen und ähnliche Fragen.

Selbstverständlich darf der Vermieter nun aber auch erfahren, welchem Beruf der Mieter nachgeht und wo er angestellt ist. Es ist allerdings keine Verpflichtung der Mietpartei, die Dauer der eigenen Beschäftigung anzugeben. Ist sie beispiels­weise mit einem Jahres­vertrag angestellt, muss sie dem Eigentümer der Immobilie darüber keinerlei Angaben machen.

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Einen Mieter kündigen

MietvertragskuendigungBild:fotolia.de © Antonioguillem #132767237

Möchte man als Vermieter einem Mieter dann nach einer gewissen Zeit den Mietvertrag wieder kündigen, ist es wesentlich schwerer als für den Mieter, für den für gewöhnlich die übliche Kündigungs­frist von drei Monaten gilt. In der Regel gilt, dass ein Beenden des Miet­verhältnisses schwerer wird, desto länger der Mieter die Wohnung schon bewohnt. Eine Ausnahme besteht dann, wenn sich der Mieter schwerwiegende Verletzungen seiner Pflichten zu Schulden kommen lässt. Dann kann ihn der Vermieter fristlos kündigen, wobei fristlos hier keineswegs bedeutet, dass man den Mieter sofort vor die Tür setzen darf. Stattdessen steht ihm eine Mindest­frist von zwei Wochen zu, um seine Sachen zu packen. Allerdings sind nicht alle erdenklichen Gründe geeignet, dem Vermieter die fristlose Kündigung zu erteilen. Im Fall einer nicht bezahlten Miete müssen beispiels­weise zwei Monat­smieten hintereinander teilweise oder gar nicht bezahlt worden sein, wobei der nicht bezahlte Mitanteil erheblich sein muss.

Es gibt allerdings natürlich noch weitere Fälle, die die fristlose Kündigung ermöglichen. beispiels­weise denkbar ist, dass der Mieter einen Untermieter bei sich einquartiert. Dabei ist es unerheblich, ob er ihn unentgeltlich oder für eine Mietzahlung einquartiert. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse daran, die Wohnung unter­zuvermieten, muss er die Genehmigung des Vermieters einholen.

Problematisch ist auch, dass eine fristlose Kündigung, weil der Mieter die Mietwohnung vernachlässigt, relativ schwer ist. Verhält er sich schädigend, indem er beispiels­weise die Bausubstanz gefährdet oder durch sein Verhalten Brandgefahr befördert, kann man ihm nicht einfach eine fristlose Kündigung zukommen lassen. Stattdessen hat er das Recht, erst abgemahnt zu werden. Dabei bekommt er eine angemessene Zeit eingeräumt, um sein Verhalten zu ändern. Erst, wenn diese Maßnahmen keine Wirkung zeigen, darf eine fristlose Kündigung erfolgen.

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Einzug von Familie und Freunden

Wie schon gesagt, muss der Vermieter bei der Unter­vermietung einer Wohnung, die ihm gehört, um Erlaubnis gefragt werden. Aus Sicht des Vermieters kann es aber problematisch sein, dass dies nicht für den Einzug von Familie und Freunden gilt. Während entfernte Familien­angehörige und Freunde auch nur mit der Zustimmung einziehen dürfen, gilt dies nicht für Lebens­partner, Ehepartner oder Stiefkinder. Einzige gesetzliche Voraussetzung ist, dass die Wohnung dadurch nicht überbelegt wird.

Die Haltung von Kleintieren

Grund­sätzlich sollte im Mietvertrag festgelegt sein, ob die Haltung von Tieren in der Wohnung erlaubt ist oder nicht. Allerdings ist gesetzlich geregelt, dass Kleintiere, für die die Käfig­haltung geeignet ist, durchaus mitgenommen werden dürfen. Klein­tierhaltung darf also Grund­sätzlich nicht im Mietvertrag verboten werden. Für Tiere wie Hamster, Meer­schweinchen oder Zierfische, die man in einem Aquarium halten kann, braucht der Mieter keine Erlaubnis. Wohl kann man aber die Haltung eines Hundes oder einer Katze verbieten. Problematisch wird die Angelegenheit dann, wenn man die Haltung einer Partei im Haus erlaubt, den anderen aber nicht, denn tendenziell gelten die gleichen Rechte auch für die anderen Mieter.

Wann darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?

WohnungsgrundrissBild:fotolia.de © VadimGuzhva #121206899

Ein weiteres Thema, das immer wieder angesprochen wird, ist die Frage, ob und wann Vermieter die vermietete Wohnung besichtigen können. Gerade die immer wieder auf­tretenden Berichte von völlig verwahrlosten Wohnungen lassen bei den Vermietern die Alarm­glocken läuten und den Wunsch nach regel­mäßigen Besichtigungen wachsen. Der Vermieter muss sein Kommen in der Regel mindestens 24 Stunden vorher ankündigen. Besonders dann, wenn der Mieter berufstätig ist, sollte sich der Vermieter nach ihm richten. Regelmäßig sollte der Vermieter auch im Stande sein, eine Begründung für sein Kommen zu nennen. Verschafft er sich allerdings ohne Zustimmung des Mieters Zutritt zu der Wohnung, handelt es sich um @ART:811refrago[Hausfriedensbruch und kann dementsprechend geahndet werden]. Allerdings nur dann, wenn der Haus­friedens­bruch zur Anzeige kommt.

Es ist also angezeigt, hier vorzugs­weise relativ früh einen Termin abzumachen. Gerade dann, wenn Reparaturen anstehen, die durch den Vermieter zu übernehmen sind, kann eine Wohnungs­begehung ohnehin Sinn machen. Bei dieser Gelegenheit kann er sich auch gleich vom Zustand der Wohnung überzeugen.

Feuermelder gesetzlich vorgeschrieben

Obwohl Vermieter, die Wert auf den Erhalt ihrer Wohnung und die Gesundheit ihrer Mieter gelegt haben, schon lange in Feuermelder an den entscheidenden Stellen investieren, blieben viele Mietobjekte lange Zeit ohne. Aus Sicherheits­gründen hat der Gesetzgeber hier allerdings nachgebessert. Aus Sicherheitsgründen hat der Gesetzgeber hier allerdings nachgebessert. Mittlerweile sind in fast allen Bundesländern Rauchmelder vorgeschrieben. Dies gilt vor allem für Schlaf- und Kinder­zimmer sowie Flure, die als Rettungs­wege dienen sollen. Viele Vermieter bringen zur direkten Bekämpfung von potenziellen Feuern auch direkt Melder in der Küche an, was aber oft zu Fehlalarmen führt. Eine gesetzliche Ausnahme stellt übrigens Sachsen dar, in dem die Rauchmelder­pflicht nur für Neu- und Umbauten gilt. Nichts­destotrotz haben viele Vermieter in weiser Voraussicht auch dort Rauchmelder installiert, um Gefahren vorzubeugen. Dabei gibt es übrigens die verschiedensten Arten von Rauch­meldern. Während manche nur mit einem Piepen auf sich aufmerksam machen, schlagen andere sogar Alarm bei der Feuerwehr, wieder andere sind miteinander verbunden.

Fazit

Selbstverständlich konnten in der hiesigen Kürze nicht alle Rechte und Pflichten eines Vermieters detailliert aufgezählt werden. So fehlt etwa ein Abschnitt über das fehlende Recht des Vermieters, das Rauchen in seiner Wohnung zu untersagen. Viele der Themen sind äußerst diffizil und sind oft ohne rechtliche Konsequenzen leichter zu klären als mit der Einbeziehung eines Gerichts. Ist der Streit aber eskaliert und ein Miteinander nahezu unmöglich geworden, sollte man auf einen seriösen Rechts­beistand zurück­greifen, z.B. auf einen Anwalt für Mietrecht.

Quelle: DAWR/om
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