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Mietrecht | 19.10.2016

Mieter­rechte

Die Rechte des Mieters: Die 10 wichtigsten Mieter­rechte

Diese Rechte haben Mieter gegenüber ihrem Vermieter

Zeiten angespannter Immobilien­märkte sind Zeiten einer starken Vermieter­position. Umso wichtiger, dass sich Mieter ihrer Rechte besinnen. Wir geben einen Überblick über die 10 wichtigsten Mieter­rechte gegenüber dem Vermieter.

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1. Keine Makler­gebühren zahlen

Seit dem 01.06.2015 gilt für Miet­wohnungen das Besteller­prinzip. Danach bezahlt derjenige die Makler­gebühren, der den Makler auch beauftragt hat. Dies bestimmt § 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnraum­vermietung. So lange es der Vermieter ist (was der Regelfall ist), der den Makler mit der Vermittlung der Wohnung und der Suche eines passenden Mieter beauftragt hat, braucht der Mieter keine Makler­gebühren zu bezahlen. Wer als Mieter trotzdem die Makler­gebühren bezahlt hat, kann sie nach den Regeln zur ungerecht­fertigten Bereicherung des Bürgerlichen Gesetzbuchs zurück­verlangen. Der Anspruch verjährt nach drei Jahren.

2. Mietkaution in Raten bezahlen

Auf eine Mietkaution verzichten die wenigsten Vermieter. Aber auch hier setzt das Mietrecht klare Grenzen: So darf der Vermieter gemäß § 551 BGB höchstens drei Nettokalt­mieten als Kaution verlangen (vgl. Mietkaution: Wie viel Kaution darf der Vermieter verlangen?). Diese darf der Mieter in drei gleichen Monatsraten bezahlen, wobei die erste Rate mit Beginn des Miet­verhältnisses fällig ist. Der Vermieter darf das Geld nicht verbrauchen, sondern muss es bei einem Kredit­institut zu den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungs­frist üblichen Zinsen anlegen (vgl. vertiefend: Die Mietkaution: Informationen zur Rechtslage rund um die Mietkaution).

3. Hausrecht: Der Mieter bestimmt, wer die Wohnung betreten darf

Sobald der Vermieter die Wohnung dem Mieter übergeben hat, bestimmt allein der Mieter, wer die Wohnung betreten darf. Der Mieter hat das alleinige Hausrecht. Er hat das Recht, in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden. Der Vermieter darf die Wohnung hingegen nicht ohne konkreten Anlass und ohne Vorankündigung inspizieren – und schon gar nicht in Abwesenheit des Mieters. Anderslautende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam. Allerdings hat der Vermieter das Recht, in periodischen Abständen von ein bis zwei Jahren die Wohnung zu besichtigen. Dazu muss er aber die Zustimmung des Mieters einholen und den Besichtigungs­termin rechtzeitig ankündigen. Gleiches gilt, wenn der Vermieter sein besonderes Besichtigungs­recht wahrnehmen will – etwa wenn in der Wohnung ein Mangel auftritt (an der Wohnung oder den Installationen), der kontrolliert und beseitigt werden muss (vgl. Wohnungsbesichtigung: Was muss ein Mieter zulassen?).

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4. Besuchs­recht

Der Mieter kann in seiner Wohnung Gäste empfangen. Er allein entscheidet, wen er in die Wohnung lässt. Gäste kann der Vermieter nicht verbieten, genauso wenig wie Besuch, der über Nacht bleibt. Allerdings müssen sich die Gäste an die Hausordnung halten. Für Verstöße wie Ruhe­störungen kann der Mieter unter Umständen zur Verantwortung gezogen werden. Aber Gäste dürfen nicht unbeschränkt lange bleiben (vgl. Wie lange darf man als Mieter Gäste in seiner Wohnung aufnehmen?).

5. Mitbewohner in der Wohnung aufnehmen

Wer als Mieter einen Mitbewohner in seiner Mietwohnung aufnehmen möchte, muss zunächst die Zustimmung des Vermieters einholen. Wer einen Mitbewohner ohne Erlaubnis des Vermieters bei sich wohnen lässt, riskiert die Kündigung des Miet­vertrags. Ausgenommen von diesem Zustimmungs­erfordernis sind lediglich Ehegatten bzw. eingetragene Lebens­partner und die Kinder (auch: Adoptiv­kinder) des Mieters. Abgesehen davon haben Mieter in bestimmten Fällen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung des Vermieters. Dies kann beispiels­weise bei Änderung der wirtschaftlichen oder familiären Verhältnisse der Fall sein (etwa wenn der Mieter aufgrund Arbeits­losig­keit die Miete nicht mehr alleine bezahlen kann und auf die finanzielle Beteiligung eines Mitbewohners angewiesen ist). Auch eine Miet­erhöhung kann je nach Finanzsituation ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Mitbewohners begründen.

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6. Wohnungs­einrichtung, Dekoration

Die Gestaltung von Wohnungs­einrichtung und Dekoration obliegt alleine dem Mieter. Hier darf der Vermieter keine Vorgaben machen. Mieter dürfen auch Nägel in die Wand schlagen, um ihre Möbel anzubringen oder Bilder aufzuhängen. Auch das Bohren von Wandlöchern mit einer Bohrmaschine ist erlaubt, um die üblichen Einrichtungs­gegenstände anzubringen. Dies gilt auch für Fliesen, die zum gleichen Zweck angebohrt werden dürfen.

7. Home-Office

Mieter dürfen die Wohnung auch beruflich mitnutzen. Allerdings gilt dies nur für die Mitnutzung im Rahmen von Heim- oder Schreibtisch­arbeiten, und so lange die Nachbarn nicht gestört werden.

8. Haustiere

Das Halten von Tieren bedarf grund­sätzlich der Zustimmung des Vermieters (vgl. Keine Tierhaltung in Mietwohnungen ohne Genehmigung des Vermieters). Dazu werden üblicherweise bereits Absprachen im Mietvertrag getroffen. Etwas anderes gilt aber für Kleintiere wie kleine Vögel (z.B. Wellen­sittiche), Hamster, Kaninchen, Meer­schweinchen und Fische. Die Zahl der Kleintiere muss allerdings im üblichen Rahmen bleiben und im Hinblick auf die Wohnungs­größe angemessen sein. Um ein Kleintier, für das keine Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist, handelt es sich in der Regel, wenn das Tier in einem geschlossenen Behältnis gehalten werden kann, eine Störung der Nachbarn und Beschädigungen an der Wohnung ausgeschlossen sind.

9. Minderung von Miet­mängeln

Kommt es zu einem Mietmangel, so kann der Mieter zum einen vom Vermieter die Beseitigung des Mangels verlangen, und zum anderen hat er für die Zeit, in der der Mietmangel vorliegt, Recht auf Minderung der Miete. Bei der Miet­minderung ist allerdings Vorsicht geboten, da eine unberechtigte oder zu hohe Miet­minderung den Mieter wiederum in Verzug mit der Miete setzt (vgl. Wie die Mietminderung berechnet wird). Zudem muss der Mieter den Vermieter zunächst über den Mangel in Kenntnis setzen, damit dieser überhaupt die Möglichkeit hat, Abhilfe zu schaffen (vgl. Wichtige Tipps zur Mietminderung).

10. Nach der Kündigung: Hausrecht des Mieters und Kaution

Auch nach der Kündigung des Miet­verhältnisses darf der Vermieter die Wohnung erst betreten, wenn der Mieter dem zustimmt oder nachdem er die Wohnung an den Vermieter übergeben hat. Allerdings hat der Vermieter das Recht, zwecks Nachmieter- oder Käufer­suche die Wohnung mit entsprechenden Interessenten zu besichtigen. Solche Besichtigungs­termine sind allerdings wiederum rechtzeitig anzukündigen, wobei der Vermieter auf die Bedürfnisse des Mieters Rücksicht nehmen muss (z.B. auf dessen Arbeits­zeiten).

Wenn das Mietkonto ausgeglichen ist, hat der Mieter nach Beendigung des Miet­vertrags und Rückgabe der Wohnung Anspruch auf Rück­zahlung der Mietkaution. Allerdings kann der Vermieter diese noch etwa drei bis sechs Monate zurück­halten, um weitere Ansprüche gegen den Mieter wie etwa Neben­kosten­nachzahlungen der zum Zeitpunkt des Auszugs noch nicht erstellten Neben­kosten­abrechnung zu prüfen (vgl. Rückzahlung der Mietkaution: Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?).

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Quelle: DAWR/we

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